Tout savoir sur le crédit immobilier

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En tant qu’agent immobilier, vous devez adopter un rôle de conseiller auprès de vos clients qui mettent en place leurs projets de recherche d’appartement ou maison entre vos mains.

Voici quelques conseils de l’équipe LOCKimmo à destination des futurs acheteurs, que vous pouvez adapter à votre rôle d’agent immobilier pour leur permettre de constituer le dossier idéal à présenter aux banques. 

Comment constituer un bon dossier de demande de crédit immobilier ?

Pour réussir une transaction immobilière, votre acquéreur doit obtenir un crédit immobilier dans la plupart des cas. Pour ce faire, il constitue un dossier auprès d’une ou plusieurs banques, fait appel à un courtier immobilier en ligne ou en agence, etc. Il ne faut pas négliger la constitution du dossier.

Un bon profil d’emprunteur, aux yeux des banques, dispose :

D’une situation professionnelle stable 

Les salariés en CDI sont évidemment favorisés par les banques tout comme les fonctionnaires. Mais tous vos points forts sont à mettre en avant si vos revenus sont irréguliers ou assez restreints. Par exemple, insistez sur votre jeune âge, votre potentiel professionnel, les opportunités qui s’offrent à vous, votre ancienneté chez votre employeur etc…

D’une capacité à épargner 

Quels que soient vos revenus, si vous en avez la possibilité, vous devez mettre toutes les chances de votre côté pour épargner un minimum chaque mois. Bien évidemment, il ne faut pas un relevé de comptes sur lequel un découvert apparaît, présentez-en un aussi solide que possible. La banque va en effet scruter à la loupe vos dépenses afin de s’assurer que vous allez être en mesure de pouvoir rembourser votre futur crédit, autrement dit, que vous êtes solvable. En outre, cette épargne peut constituer un apport personnel, ce qui est un élément remarquable dans votre dossier de demande de prêt immobilier. La banque privilégiera en effet un client aux revenus restreints mais qui fait un effort d’épargne chaque mois plutôt qu’un client dont les revenus sont plus élevés mais qui n’épargne jamais.

Comment bien emprunter pour un achat immobilier ?

  • En période de taux de crédit immobilier bas, vous avez intérêt à privilégier un prêt à taux fixe. Le prêt à taux variable offre plus d’incertitudes, mais peut être utile pour obtenir un crédit en dessous du taux d’usure dans les périodes où les taux sont élevés. Tout est connu dès l’offre de prêt : le taux d’intérêt, le coût total du crédit, la durée du remboursement et le montant des échéances. 
  • Adopter une durée d’emprunt la plus courte possible. Les banques prennent des risques en vous accordant un prêt. Plus la durée de ce dernier est longue, plus le risque est grand pour les banques. Ainsi, vous limitez le risque pour la banque et vous obtenez un taux plus faible. Réduire la durée de votre prêt dans la limite de l’endettement pourrait influer positivement sur la décision finale de l’établissement financier. L’écart entre un crédit sur 20 ans et un crédit sur 15 ans peut facilement atteindre 0,2 point de taux. Toutefois, l’augmentation des prix immobiliers en France depuis ces 30 dernières années incite plutôt à allonger les durées d’emprunt pour parvenir au financement d’un achat immobilier.
  • Profiter de la libéralisation de l’assurance emprunteur. Une banque ne peut vous imposer son assurance groupe. Vous pourrez en changer à tout moment. L’assurance emprunteur représente un coût non négligeable de votre TAEG (taux annuel effectif global). En effet, l’assurance emprunteur représente en moyenne un tiers du coût global de votre futur crédit. Elle peut se calculer sur le capital initial emprunté ou sur le capital restant dû et, ainsi être dégressive au fil des mois. Il est alors important de noter qu’à partir de janvier 2018 vous aurez la possibilité de résilier chaque année votre assurance afin d’en privilégier une proposant des taux plus avantageux et mieux adaptés à votre budget.

Même si les taux remontent, investir dans un bien immobilier avec un taux de crédit 3 fois inférieur à l’inflation demeure une bonne opération financière.

Connaître les éléments clés du crédit immobilier

Les banques sont soumises à certaines obligations par la HCSF (Haut conseil à la stabilité financière). Ainsi, un dossier de crédit ne peut être accordé que : 

  • si le taux d’endettement est inférieur à 35 % : votre mensualité de remboursement doit rester inférieure à 35 % de l’ensemble des revenus du foyer fiscal. 
  • si la durée totale d’emprunt est inférieure à 25 ans (27 ans dans certains cas spécifiques d’achat dans le neuf). 

Les banques peuvent déroger à ces règles dans un dossier sur 5. 

Les établissements de crédit ont par ailleurs l’interdiction d’octroyer un crédit immobilier dont le TAEG serait supérieur au taux d’usure. Ce taux d’usure est défini chaque trimestre par la Banque de France.  En période de remontée des taux, cela peut poser un problème pour les banques qui ne veulent pas rogner sur leurs marges ou leurs frais de dossier. 

Tout futur acquéreur doit également s’intéresser à la politique monétaire de la BCE, la Banque centrale européenne. Le taux directeur de la BCE détermine ce que les banques perçoivent en déposant des fonds auprès de la banque. Longtemps, ce taux est resté nul et incitait donc les banques à prêter de l’argent à ses clients, qui, eux, rémunère ce prêt grâce aux intérêts versés. 

Les conditions d’octroi d’un crédit immobilier peuvent s’avérer être assez restrictives. Certains peuvent donc être tentés de falsifier quelques informations. Or, si en créant votre dossier de demande de crédit, vous fournissez des pièces justificatives fausses ou falsifiées (exemple : les justificatifs de revenus ou les documents fiscaux) et que la banque s’en aperçoit, cette dernière peut exiger le remboursement immédiat du crédit immobilier en question.

La Cour de cassation juge que la clause du contrat pour un crédit immobilier qui donne la possibilité à la banque de demander un remboursement immédiat à l’emprunteur n’est pas abusive et donc, tout à fait applicable. En effet, une telle clause s’applique si les fausses informations fournies par l’emprunteur sont essentielles et nécessaires à la décision d’octroi du crédit immobilier.

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