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Comment éviter les impayés lorsque l’on est une agence immobilière ? 

Prévenir les impayés d'un locataire

Bien choisir son locataire

 

C’est évident, pour limiter les impayés mieux vaut choisir une personne de confiance. Néanmoins, choisir le locataire idéal n’est pas toujours une mince affaire. On vous explique en quelques lignes comment faire pour éviter les mauvaises surprises concernant votre futur locataire. 

 

Tout d’abord, prenez le temps d’analyser entièrement les dossiers de location que vous recevez. D’une part, pour bien cerner la personne qui vous l’a déposé et, d’autre part, pour éviter de passer à côté d’un ou plusieurs éléments douteux. La falsification de documents étant de plus en plus courante, mieux vaut être attentif. Les documents qui sont le plus souvent modifiés sont les fiches de paie et les avis d’imposition.  

 

De plus, avoir une bonne connaissance du dossier vous permet de juger de la cohérence globale des documents ainsi que des revenus déclarés. Lorsque vous contacterez le candidat, vous pourrez lui poser des questions concernant les documents qu’il vous a transmis pour savoir si vous possédez bien les mêmes données. 

 

Depuis peu, le site des impôts vous permet de contrôler les informations fiscales que l’on vous transmet. Il vous suffit de remplir le numéro fiscal et la référence de l’avis pour confronter les chiffres. 

 

Mettre en place des garanties contre les loyers impayés

 

Voici les différentes garanties que vous pouvez mettre en place pour limiter les loyers impayés : 

 

  • Demander une caution, c’est-à-dire une personne qui devra s’acquitter des impayés du locataire en cas d’impayés. Il est conseillé de demander les mêmes justificatifs aux cautions qu’au locataire. 
  • La garantie Visale, qui est accessible pour les moins de 30 ans. C’est un dispositif qui prend en charge le paiement des loyers en cas d’impayés.
  • L’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) protège également contre les impayés et dégradations.

 

En cas d’impayés, misez sur la communication

 

Même si la situation n’est pas forcément plaisante, pensez à communiquer avec votre locataire avant d’engager de quelconques poursuites. Vous pourrez ainsi en apprendre davantage sur sa situation, les raisons de ou des impayés et les solutions qu’il envisage de mettre en place. Si possible, une solution à l’amiable pourra être envisagée. 

Si vraiment aucune solution n’est trouvée, vous pourrez alors engager des poursuites plus lourdes pour contraindre votre locataire à vous payer les loyers qu’il vous doit. 

 

Dès le premier impayé, prévenir les garants

 

Dès le premier impayé, pensez à prévenir les cautions. S’il s’agit d’une personne physique, c’est simple, il suffit de lui adresser un courrier. S’il s’agit d’un organisme, il faut les notifier de l’impayé, de même si vous avez souscrit une assurance. Bien entendu, il vous faudra respecter les délais entre chaque procédure. 

 

Si votre locataire bénéficie d’aides au logement, il faut également prévenir les organismes qui délivrent ces aides. À savoir que pour ces organismes, l’impayé est avéré lorsque la dette est égale ou supérieure à deux fois le montant du loyer sans les charges. 

 

La phase contentieuse

 

Si toutes vos actions à l’amiable sont vaines, il est temps de passer à l’étape suivante. Après deux mois d’impayés, vous pouvez faire appel à un huissier de justice qui délivrera un commandement de payer. Il fait état de la dette et demande au locataire de régulariser sa situation sous deux mois sous peine de résilier son contrat de location. N’oubliez pas d’envoyer un double à la personne caution. 

 

Si la régularisation n’est pas effectuée en temps et en heures, vous devez saisir le juge du contentieux de la protection pour constater que le bail est résilié auprès du tribunal judiciaire. La saisine est gratuite, par dépôt d’une requête au greffe, si la dette est inférieure à 5 000 €. Au-delà, vous devez saisir le juge par assignation délivrée par l’huissier.

Si la dette est inférieure à 10 000 €, vous pouvez demander une ordonnance d’injonction de payer. Cependant, celle-ci peut être contestée par le locataire.

Le juge peut accorder de nouveaux délais de paiement si le locataire peut régler sa dette. Si ce n’est pas le cas, il prononce l’expulsion du locataire. Cette expulsion ne peut jamais intervenir pendant la trêve hivernale (normalement du 1er novembre au 31 mars et cette année jusqu’au 1er juin 2021).

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