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Comment agir face aux loyers impayés ?

Les impayés de loyer sont plus courants qu’on ne le croit, ils touchent 3% des locations du parc privé selon de récentes études. Lorsque c’est le cas, le propriétaire peut avoir recours à différentes procédures allant du simple rappel au passage d’un huissier. Nous vous donnons toutes les spécificités de ces dernières à travers cet article. 

Une relance simple 

Si le retard n’est que de quelques jours, une simple relance par e-mail ou courrier peut suffire. Un échange avec le locataire permettra de savoir s’il s’agit d’un simple oubli ou d’une difficulté financière durable. Trouver une solution à l’amiable est privilégié, surtout pour éviter une procédure plus longue, néanmoins cette dernière semble inévitable dans certains cas. 

Une mise en demeure

La mise en demeure, qui intervient dans les 15 jours après le premier rappel, doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.  Si un garant est associé à la location, vous devez également lui adresser un courrier recommandé pour lui faire part de votre demande. Si vous n’avez aucune réponse de votre locataire un mois après la date butoir de paiement du premier loyer et que vous avez souscrit une assurance loyer impayé, vous pouvez le déclarer à votre assureur. Les courriers transmis au locataire jusque-là (relance et mise en demeure) sont à joindre à votre déclaration pour appuyer cette dernière. 

Conciliation/Médiation

L’étape suivante est la conciliation ou la médiation. Cette étape peut être facultative mais elle ne doit pas être négligée, surtout si le locataire est solvable. Le principe de la médiation est de trouver une solution à l’amiable entre le locataire et le bailleur avant d’avoir recours à une procédure plus longue et plus onéreuse. 

Si vous optez pour un conciliateur de justice, ça ne vous coûtera rien. Cependant, si vous choisissez d’avoir recours à un médiateur, celui-ci sera rémunéré par vos soins. 

Injonction de payer

Lorsque l’injonction de payer est lancée et remise au locataire par l’huissier de justice, celui-ci dispose de deux mois pour régler ses impayés. Si un garant est associé à la location, l’huissier se doit de lui signifier l’injonction de payer. 

En parallèle, il doit également notifier la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) pour qu’elle puisse chercher des solutions pour reloger le locataire. 

Saisie Conservatoire

La saisie conservatoire concerne uniquement les locataires solvables. C’est une procédure réalisée par un huissier en prévision d’un procès. Elle permet de sécuriser les paiements des impayés à l’issue du procès. Les biens et comptes du locataire sont bloqués par l’huissier à la hauteur de ses impayés et le propriétaire possède un mois pour saisir le Tribunal judiciaire. 

Un procès devant le Tribunal Judiciaire

Si le locataire n’a pas payé ses dettes deux mois après avoir reçu l’injonction de payer par l’huissier, le propriétaire peut l’assigner devant le Tribunal Judiciaire. Grâce à cette procédure, le propriétaire pourra faire constater la résiliation du bail par le juge, demander l’expulsion du locataire et tenter de récupérer les loyers impayés, si le locataire est solvable. 

A noter que les procédures auprès du tribunal sont généralement très longues et peuvent présenter des résultats aléatoires en fonction de la nature du dossier. Il faut compter entre 1 et 5 ans de procédure. Pour ce qui est du coût, celui-ci est relativement élevé. Il faut compter entre 1000€ et 3000€. Si le locataire n’est pas solvable, ces sommes ne seront pas remboursées et donc perdues. Néanmoins, le coût de la procédure est déductible de vos revenus fonciers. 

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