11 décembre 2014
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Le bail solidaire : analyse d’un exemple d’investissement locatif

La FNAIM a proposé la création d’un bail solidaire. Le principe : accorder une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs s’ils décident de baisser le montant des loyers demandés.

En échange d’une baisse d’impôts l’Etat n’a pas à financer de logement social et profite du potentiel locatif du parc privé. Est ce que ce type de mesure serait intéressant. Nous avons sorti la calculatrice pour faire une petite analyse.

Comment est financé le logement social ?

bail solidaire FNAIMLe logement social est actuellement financé par l’Etat et pas les collectivités locales par le biais notamment de subventions. La caisse des dépôts et consignations finance quant à elles les opérations de construction de logement sociaux par le biais de prêts à taux bonifiés. Elle bénéficie pour l’aider dans cette mission de la gestion de la collecte des fonds livrets A. Elle prête donc aux bailleurs sociaux pour assurer leurs opérations de promotion.

Quel intérêt pour l’Etat et les collectivités ?

En échange de la réduction d’impôts l’Etat et les collectivités feront l’économie de subventions. Il n’auront ainsi pas à mobiliser de ressources directes.

Prenons un exemple. Imaginons le cas de la construction d’un logement social de 53 m2 à Drancy (93). Le prix public d’un appartement neuf de type T2 est sur cette commune d’environ 171 000 €. Pour simplifier notre calcul partons du principe que la construction d’un logement social aurait un coût de 150 000 € sur cette commune toujours dans le cas de notre T2.

Drancy est situé en zone A sur le découpage géographique utilisé par la loi Duflot. Les loyers doivent donc être fixés entre un plancher de 9,75 €/m2 et un plafond de 12,25 €/m2. Pour notre exemple prenons un loyer fixé à 9,75€ / m2. Pour notre logement nous aurons donc un loyer fixé à 516,75 € (9,75 € x 53m2). Le revenu locatif annuel sera par conséquent de 6200 €.

Si l’on déduit de ce revenu fiscal théorique des charges diverses (intérêt de prêt immobilier, taxe foncière …) nous pourrions partir sur un revenu foncier annuel de 5000 €.

Une très bonne affaire pour l’Etat

En cas de bail solidaire et si nous partions sur une réduction d’impôt égale à 25% du revenu foncier net on aurait une économie d’impôt pour l’investisseur de 1250 €. Rapporté au coût pour la collectivité du logement social il faudrait 120 ans pour arriver à ce que le coût de l’investissement locatif soit équivalent au coût cumulé de l’économie d’impôt. Bref dans cette hypothèse l’Etat ferait une très très bonne affaire.

Quid de l’effet d’aubaine

Tous les bailleurs ne louent pas leur logement à des loyers élevés. Il y aurait donc forcément avec l’instauration d’un bail solidaire des effets d’aubaine possible. Toutefois de par l’intérêt de l’opération pour la collectivité c’est un risque qui s’avérerait acceptable.

La rentabilité locative quasi inchangée

Dans notre exemple le propriétaire ayant réalisé l’investissement locatif serait en mesure de produire avec son investissement une rentabilité brute de 4,18 %
Voici le détail du calcul :
coût d’acquisition : 171 000 € + frais de notaire (15 390 €) = 186 390 €
revenus locatifs : (12,25 € / mois / m2) x 12 x 53 = 7 791 €
rentabilité brute : (7791 / 186390) x 100 = 4,18 %
En rentabilité nette pour le même projet et en prenant environ 1200 € de charges propriétaires déductibles nous serions sur une rentabilité nette de 3,53 %
rentabilité nette : ((7791 – 1200) / 186390) x 100 = 3,53 %

Dans le cadre d’un bail solidaire et en fonction des hypothèses que nous avions pris nous serions à 3,35 % de rentabilité nette
(((6200 – 1200) + 1250) / 186390) x 100 = 3,35 %

Comme l’illustre cet exemple la rentabilité nette d’un investissement locatif classique et un investissement au travers d’un bail solidaire serait quasiment équivalentes. Il est toutefois à noter que dans notre analyse nous sommes parti sur une vacance locative nulle. Or un loyer fixé au maximum du plafond autorisé (12,25 €) pourrait influer sur la rentabilité locative de notre investissement. Cet appartement étant potentiellement plus difficile à louer.

Conclusion sur le bail solidaire

Comme le montre cet exemple de fiscalité fiction le bail solidaire s’avérerait une très bonne opération pour l’Etat. A priori un peu moins pour l’investisseur. Pour favoriser l’attractivité de ce système il conviendrait par conséquent de lui adjoindre d’autres éléments (ex: réduction de taxe foncière, garantie locative…). Sur la base de ces améliorations ce dispositif pourrait s’avérer un véritable contrat gagnant / gagnant chacun pouvant trouver son intérêt. L’Etat en faisant une économie, le bailleur en sécurisant et rentabilisant ses locations, le locataire enfin en bénéficiant pour un loyer modéré d’un logement de qualité.

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