Contrairement aux parties privatives qui relèvent de l’usage exclusif et privé de chaque copropriétaire, les parties communes d’un immeuble sont la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires.
De ce fait, la règle est que les parties communes sont normalement utilisables par l’ensemble des copropriétaires et à la même hauteur. Aucun n’a plus de droits que les autres sur ces parties de l’immeuble. (Sauf si un copropriétaire obtient un droit de jouissance exclusive sur une partie commune)
D’après l’article 9 du 10 juillet 1965, l’usage ainsi que la jouissance des parties communes sont libres. Néanmoins, cette liberté ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ainsi qu’à la destination de l’immeuble.
Ainsi, les copropriétaires peuvent utiliser les parties communes selon les conditions fixées dans le règlement de copropriété (voir notre article complet à ce sujet en cliquant ici).
Des clauses particulières peuvent venir compléter le règlement de copropriété comme par exemple :
- L’interdiction d’entreposer des objets et matériaux
- L’interdiction d’étendre du linge sur le balcon
- L’interdiction d’entreposer des objets sur un balcon …
Si les copropriétaires souhaitent utiliser les parties communes de leur immeuble à des fins particulières, ils doivent obtenir l’accord de l’ A.G (assemblée générale). Si les copropriétaires n’obtiennent pas d’autorisation, l’utilisation des parties communes sera jugée abusive.
L’utilisation abusive des parties communes en copropriété
Une utilisation abusive des parties communes est souvent à l’origine de conflits entre copropriétaires. Cela peut être un encombrement des parties communes (poussettes et vélos constamment dans l’entrée), un accaparement d’une des parties communes etc…
Il y a usage abusif des parties communes lorsque, par exemple, un des copropriétaire désire un droit de jouissance exclusive d’une partie commune (terrasse, jardin) mais qu’il n’obtient pas l’autorisation auprès d’une A.G et que ce n’est pas inscrit dans le règlement de copropriété.
Autre exemple d’usage abusif des parties communes : un copropriétaire qui décide d’installer une cloison qui empiète sur une cour commune.
Quelles sanctions en cas d’utilisation abusive des parties communes ?
En cas d’utilisation abusive des parties communes et donc de violation du règlement de copropriété, la Cour de cassation applique l’obligation de rétablir les lieux dans leur état initial ou à enlever les objets ou marchandises entreposés dans les parties communes sans autorisation.(article 1222 du Code civil).
A noter : En plus du syndic de copropriété, chaque copropriétaire est en droit d’exiger le respect et l’application du règlement.
La jurisprudence estime que l’atteinte aux parties communes constitue une atteinte personnelle, mais aussi une atteinte collective. Il est possible de saisir la justice pour engager une action contre le syndicat de copropriété car c’est lui qui doit veiller au respect du règlement de la copropriété, de même qu’il est possible d’engager une action contre le copropriétaire qui utilise de manière abusive les parties communes de l’immeuble.
