8 novembre 2017
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Propriétaires bailleurs : Comment fixer le montant de vos loyers ?

1 logement sur 5 appartient au secteur locatif privé (étude ANIL)

 

 

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En tant que propriétaire bailleur vous disposez d’un ou plusieurs logements que vous destinez à la location.

Mais comment fixer le montant des loyers ? Sur quelle base pouvez-vous vous appuyer ?

Réponse.

 

L’encadrement des loyers à Paris

L’encadrement des loyers ne s’applique qu’à une seule et unique ville : Paris.

Si votre location y est établie, vous devez en effet respecter un loyer de référence qui est fixé selon un arrêté préfectoral.

 

Comment fonctionne cet arrêt ?

Ce dernier est encadré par un loyer de référence qui est majoré ou minoré à hauteur de plus ou moins 20% du loyer de référence établi.

 

Le montant du loyer (en euros, au mètre carré habitable) est calculé automatiquement selon deux critères : la catégorie du logement et la zone géographique au sein de la capitale.

 

A noter : Si l’encadrement des loyers est effectif pour Paris intra-muros, il faut veiller à ne pas inclure les villes de l’agglomération parisienne, qui elles ne sont pas concernées par le dispositif du gouvernement.

 

L’encadrement des loyers est-il vraiment libre ?

Dans l’agglomération parisienne ainsi que dans le reste du territoire français, aucun montant de loyer préétabli ne vous est imposé. Cependant, certaines contraintes limitent tout de même votre champ d’action pour le premier loyer de votre bien.

 

En effet, dans un premier temps il est évident qu’il ne faut pas proposer un loyer à un prix exorbitant.

La bonne pratique consiste à observer les prix appliqués dans le même secteur géographique que le vôtre et ce,  pour des biens immobiliers similaires, disposant de la même superficie.

 

D’autres critères peuvent vous aider.

Sachez donc que pour déterminer au mieux le prix de votre loyer , en règle générale, l’état du bâtiment , le niveau de performance (DPE), la présence ou non d’un ascenseur, celle d’un gardien etc entrent largement en jeu lors de la détermination du montant d’un loyer. Chaque élément représentant une plus-value peut vous permettre d’augmenter le montant du loyer (surface, nombre de pièces, terrasse, exposition…)

 

Le cas d’une relocation

Si le bien que vous proposez à la vente est une relocation au sein d’une des 28 agglomérations dites “tendues” le montant des loyers est encadré. Le nouveau locataire ne pourra pas s’acquitter d’un loyer supérieur à celui proposé au locataire le précédent.

 

Exceptions:

  • Le montant du loyer peut être revu à la hausse si vous avez effectué des travaux d’amélioration ou de mise aux normes dont le montant est au minimum égal à la dernière année de loyer.
  • Vous pouvez fixer à votre guise le loyer dans le cas où le bien immobilier est resté inoccupé depuis plus de 18 mois.

 

En dehors de ces zones tendues, vous pouvez fixer librement votre loyer.

 

Il est conseillé de ne pas fixer le montant de votre loyer de manière trop excessive, car cela pourrait repousser les futurs locataires. De la même manière, sous-estimer son loyer n’est pas non plus la bonne méthode car vous serez vite perdant. Il tient donc de fixer le plus justement possible le montant de votre loyer en vous informant sur les prix qui sont appliqués pour le même type de bien à proximité du vôtre.

 

En définitive le meilleur conseil est peut être de fixer son loyer juste en dessous du niveau moyen des loyers constatés. Ceci permet en général d’attirer des locataires ayant le meilleur profil (les locataires ayant le plus de mal à se loger pouvant accepter des loyers plus élevés).

 

En pratiquant un niveau de loyer légèrement inférieur aux loyers constatés vous maximisez en plus la chance de fidéliser ces bons locataires. Vous évitez ainsi la vacance locative et le risque d’impayés de loyers. Au final vous êtes donc financièrement gagnant.

 

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