Comment choisir son locataire ? Une tâche difficile et stressante pour les propriétaires immobiliers. En effet, une mauvaise décision peut entraîner des problèmes financiers, des perturbations dans la vie quotidienne et même des conflits juridiques. Il est donc important de prendre le temps de sélectionner le locataire idéal pour n’avoir aucun problème durant de la gestion de votre bien immobilier.
Nous allons vous donner les clés pour bien choisir votre locataire. Nous aborderons les critères essentiels à prendre en compte, tels que les revenus et la situation professionnelle du locataire, son historique de crédit, ainsi que ses antécédents en matière de location. Nous vous fournirons également des conseils pratiques pour vous aider à évaluer la personnalité du locataire et sa capacité à respecter les termes du contrat de location.
Étape 1: Évaluation des besoins
La première étape pour choisir le bon locataire est de bien évaluer vos besoins en tant que propriétaire. Cette étape est cruciale pour déterminer le type de locataire qui conviendra le mieux à votre propriété et à vos exigences.
Définir les critères de sélection
Avant de commencer à chercher un locataire, il est important de définir vos critères de sélection. Ces critères peuvent inclure des éléments tels que le revenu, le statut d’emploi, la durée de l’emploi actuel, l’historique de location et les antécédents de crédit. Il est essentiel d’avoir une liste de critères clairement définie pour vous aider à filtrer les candidats potentiels et à trouver le locataire idéal.
Évaluer la demande de location
Avant de mettre votre propriété sur le marché de la location, il est important de comprendre la demande du marché de location local. Si la demande est élevée, vous pourriez être en mesure de fixer un loyer plus élevé et de choisir un locataire avec des exigences plus strictes. Si la demande est faible, vous pourriez devoir être plus flexible avec vos critères de sélection pour attirer des locataires potentiels.
Évaluer les exigences de la propriété
Il est important de comprendre les exigences de votre propriété pour choisir le bon locataire. Par exemple, si vous possédez une propriété qui accepte les animaux domestiques, vous pourrez chercher un locataire qui a un animal domestique. Cependant, si votre propriété a des restrictions pour les animaux domestiques, vous devriez éviter les locataires qui ont des animaux domestiques.
Étape 2: Sélection des candidats
Une fois que vous avez évalué vos besoins et que vous avez une idée plus claire du profil de locataire que vous recherchez, il est temps de commencer à sélectionner les candidats potentiels.
La collecte des candidatures
La première étape pour sélectionner des candidats est de collecter le dossier locataire. Il existe de nombreuses façons de le faire, mais les plus courantes sont :
La présélection des candidats
Une fois que vous avez reçu les candidatures, vous devez les présélectionner en fonction de leurs informations. Cette étape vous permet de déterminer les candidats qui ont les qualifications de base pour devenir locataires. Pour cela, vous pouvez vérifier :
En tant que bailleur, vous allez demander au futur locataire intéressé par votre logement de fournir certaines pièces justificatives pour s’assurer qu’il est dans une situation stable, c’est-à-dire, qu’il sera en mesure de payer son loyer et ses charges tous les mois. Face aux abus de certains bailleurs, les pouvoirs publics ont limité et encadré les documents qu’un bailleur peut obtenir :
une pièce d’identité
Carte d’identité, permis de conduire, carte de séjour du futur locataire.
un justificatif du domicile actuel
Attestation sur l’honneur de l’hébergeur actuel, la dernière quittance de loyer, dernier avis de taxe foncière.
un contrat de travail
Un justificatif de revenus professionnels pour les indépendants ainsi que les trois derniers bulletins de paie.
le dernier avis d’imposition
L’avis d’imposition peut servir de justificatif de domicile ou même de justificatif de revenue.
Les mêmes éléments peuvent être demandés à la personne qui se porte caution.
Des revenus correspondant à 3 fois environ le montant du loyer suffisent à assurer le paiement mensuel. Consacrer un tiers de ses revenus au logement est le ratio de la plupart des Français aujourd’hui.
- un relevé de compte bancaire,
- un RIB (relevé d’identité bancaire),
- une copie de la carte vitale,
- un extrait de casier judiciaire,
- une copie du carnet de santé,
- une attestation d’absence de crédit à la banque,
- une copie du jugement de divorce, etc.
De la même manière, certaines pratiques sont bien évidemment hors la loi : toute discriminétaion fondée sur la couleur, la religion, le sexe, l’âge… est répréhensible sur le plan pénal.
L'entrevue des candidats
Après la présélection des candidats, vous devez organiser des entretiens avec les candidats qui ont passé la première étape de sélection. L’entrevue vous permettra de poser des questions plus approfondies et de mieux comprendre leur personnalité, leurs antécédents de location, leurs habitudes de vie et leurs projets futurs. Vous pouvez également leur montrer la propriété, leur expliquer les règles et répondre à leurs questions.
La vérification des antécédents
Une fois que vous avez réduit le nombre de candidats, vous devez effectuer une vérification des antécédents pour vous assurer que vous avez sélectionné le locataire idéal pour votre propriété et étudier la solvabilité du locataire. La vérification des antécédents comprend :
La vérification du crédit
pour savoir si le candidat a des dettes importantes ou s’il a déjà fait faillite
La vérification des antécédents de location
pour savoir si le candidat a déjà été expulsé ou s’il a des antécédents de location problématiques
Étape 3: L'entrevue
Une fois que vous avez une liste de candidats potentiels, l’étape suivante consiste à organiser des entrevues pour en apprendre davantage sur eux et voir s’ils conviennent à votre propriété.
Préparation de l'entrevue
Il est important de préparer une liste de questions à poser pendant l’entrevue. Les questions doivent être pertinentes pour le poste de locataire et aideront à déterminer si le candidat répond aux exigences de location. Cela permet également d’éviter de perdre du temps à poser des questions qui n’ont pas de rapport avec la location.
Planification de l'entrevue
Organisez l’entrevue à un moment qui convient à la fois au locataire et au propriétaire. Assurez-vous de prévoir suffisamment de temps pour la rencontre et de choisir un endroit calme et privé pour l’entrevue.
L'entrevue en elle-même
Lors de l’entrevue, posez des questions sur les antécédents de location du candidat, son travail, son style de vie, ses intérêts et sa personnalité. Écoutez attentivement les réponses du candidat et posez des questions de suivi pour clarifier toute information qui peut être nécessaire.
Vérification des références
Après l’entrevue, il est important de vérifier les références du candidat. Contactez les anciens propriétaires pour savoir si le locataire était fiable et payait son loyer à temps.
Prise de décision
Après avoir mené toutes les entrevues et vérifié les références, il est temps de prendre une décision. Sélectionnez le locataire qui répond le mieux aux exigences de votre propriété et qui convient le mieux à votre style de gestion de la propriété. Assurez-vous de communiquer la décision à tous les candidats pour clôturer le processus de location.
Étape 4 : La vérification finale
Une fois que vous avez sélectionné un locataire potentiel, il est important de faire une vérification finale avant de lui donner les clés de votre bien immobilier et procéder à l’examen de la solvabilité du candidat. Cette étape finale est cruciale pour éviter les problèmes futurs.
Vérification des références du candidat sélectionné
Demandez à votre locataire potentiel de fournir des références de ses précédents propriétaires, employeurs et garants. Contactez chacun d’entre eux pour vérifier les informations fournies et s’assurer que votre locataire potentiel est fiable et qu’il a une bonne réputation :
- Vérifiez dans un premier temps l’existence de la société ou de l’employeur du demandeur de location en vous rendant sur le site societe.com.
- N’hésitez pas à appeler ladite entreprise afin de vous assurer que l’employé est toujours en activité.
- Si des documents vous semblent douteux, demandez à consulter les documents originaux.
- Vérifiez sur les bulletins de paie que le numéro SIRET de l’entreprise est mentionné et que le numéro de sécurité sociale correspond aux informations d’identité mentionnées (les 7 premiers chiffres : sexe, année, mois et commune de naissance).
- Pour finir, le montant du salaire doit être cohérent avec le type d’emploi exercé et la taille de l’entreprise.
Vérification via le service de vérification des déclarations de revenus
L’Etat met en place via sa plateforme en ligne un service de vérification des déclarations de revenus. En tant que propriétaire, vous renseignez le numéro fiscal et la référence du document fourni par le futur locataire. Vous pouvez voir simplement et rapidement si les informations concordent.
Importance de prendre son temps pour choisir le locataire idéal.
Au-delà des revenus, c’est la situation personnelle et professionnelle du locataire qui détermine sa longévité dans votre logement. Sécuriser le paiement du loyer peut se faire avec une caution d’une personne physique ou morale ou avec une garantie de loyers impayés (GLI).
Il est important de rencontrer votre locataire ou d’avoir une totale confiance dans l’organisme qui gère vos biens locatifs. Le relationnel entre bailleur et locataire est une condition d’un contrat de location sans souci, qui dure longtemps. Vous louez un bien dans un immeuble occupé majoritairement par des personnes âgées ? Insistez sur le calme de l’immeuble et le voisinage paisible. Gérer les plaintes des voisins tous les week-ends est tout aussi pénible qu’un retard de paiement de loyer.
