L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers

Mis en place à Paris et Lille, annulé en 2017 par les tribunaux, le dispositif d’encadrement des loyers fait son retour grâce à la loi ELAN du 23 novembre 2018. pour une période d’essai de 5 ans…qui risque de se prolonger. Explications. 

Le principe de l’encadrement des loyers

Toutes les communes situées en zone tendue et qui se portent volontaires pourront appliquer un encadrement des loyers. Dans les faits, ce dispositif implique qu’à la signature d’un contrat de location, le montant du loyer ne peut pas dépasser de plus de 20% un loyer de référence. C’est le loyer majoré. 

 

Ce dernier est déterminé par arrêté préfectoral. A noter également que le montant du loyer ne peut pas non plus être inférieur à 30% par rapport à ce loyer de référence. C’est le loyer minoré.  

 

Le mécanisme de l’encadrement des loyers s’appuie sur des valeurs de référence à partir des loyers médians du marché, par quartier, par type d’immeuble, par année de construction, par type de logement et enfin, par le nombre de pièces. L’objectif principal est de stabiliser le montant des loyers qui n’ont cessé d’augmenter ces dernières années. 

 

A ce jour, de nombreuses villes ont mis en place un encadrement des loyers : Paris, Lille, Bordeaux, Montpellier, Marseille, Lyon, plusieurs communes de Seine-Saint-Denis, etc. 

La zone tendue concerne plus de 1000 communes dans lesquelles l’offre ne répond que difficilement à la demande. 

 

D’après les professionnels de l’immobilier, la méthode d’encadrement des loyers à un effet pervers qui consiste à provoquer l’augmentation de tous les loyers jusqu’alors situés sous le loyer médian. 

La mise en place effective de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers prend diverses modalités selon les villes concernées. Comment bien fixer le loyer ? Tout d’abord, consultez la législation en place dans la commune dans laquelle se situe votre logement. 

 

Vérifiez ensuite si votre logement est concerné : l’encadrement des loyers s’applique à toute location nue ou meublée, louée comme résidence principale du locataire. Le bail mobilité ou le bail étudiant sont également concernés. 

 

Dans certaines villes, l’encadrement du loyer est doublement encadré : 

  • par le loyer du précédent locataire (encadrement des loyers à la relocation) ; 
  • par les loyers de référence majorés définis par la préfecture. 

 

A noter : 

Le précédent locataire concerne une location depuis les 18 derniers mois. En cas d’absence de location pendant 18 mois, le loyer n’a plus à respecter cette limite mais demeure soumis à l’encadrement des loyers. 

 

Le propriétaire bailleur peut décider d’un complément de loyer à justifier par des circonstances exceptionnelles. Dans ce cas, le loyer total (loyer de référence et complément de loyer) doit rester inférieur au loyer précédent. 

Bon à savoir : 

Pour les contrats de location signés depuis le 18 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué si le logement :

  • dispose de sanitaires sur le palier ;
  • présente des signes d’humidité sur certains murs ;
  • présente un niveau de performance énergétique faible (logement énergivore classé F ou G) ;
  • a des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air ;
  • présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
  • subit des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
  • a rencontré des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
  • présente une installation électrique dégradée ;
  • dispose d’une mauvaise exposition de la pièce principale.

 

En cas de travaux, la hausse du loyer reste possible seulement si lesdits travaux permettent d’atteindre une étiquette énergie comprise entre A et E. 

Les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers

Le bailleur qui fixera un montant de loyer trop élevé se verra adresser une mise en demeure de conformité du contrat de location. Si le propriétaire n’agit pas sous un délai de deux mois maximum, le préfet sera alors en mesure de lui attribuer une amende. Le montant de cette dernière s’élève à 5.000 euros et jusqu’à 15.000 pour une personne morale.

 

En plus de cette amende, le propriétaire bailleur qui n’aura pas respecté la réglementation relative à l’encadrement des loyers verra automatiquement le loyer en question baisser et il devra rembourser entièrement les loyers trop-perçus.

 

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