23 avril 2019
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Contrat de location : Tout ce qu’il faut savoir

 

 

 

 

Vous allez louer votre premier bien immobilier et devenir bailleur ou bien vous allez devenir locataire et vous voulez en savoir plus sur le contrat de location. Lockimmo a regroupé à travers cet article tout ce que vous devez savoir pour appréhender cette étape importante (voire primordiale) sereinement.

 

 

La rédaction du contrat de location

 

Le contrat de location doit être rédigé en suivant un modèle de contrat réglementaire depuis la loi ALUR et ne pas comporter de clauses dites abusives.

 

Voici des exemples de clauses abusives : une clause qui prévoit la résiliation du contrat de location pour tout autre motif que le non-paiement des loyers et des charges, l’absence d’assurance habitation, ou les troubles de jouissance constatés par décision de justice.

Cela peut être également une clause qui limite la jouissance du logement et qui empêche au locataire d’héberger qui il souhaite ou encore une clause qui impose au locataire le prélèvement automatique.

 

Un nombre d’éléments doivent obligatoirement être mentionnés dans le contrat de location comme : l’identité du locataire et celle du propriétaire bailleur, la description du logement (nombre de pièces, mètre carré etc…) le montant du loyer et des charges, la date d’effet du contrat, la durée du préavis etc…

 

D’autres informations essentielles doivent être jointes au contrat de location. On parle ainsi de l’attestation d’assurance obligatoire pour le locataire, de l’état des lieux, des différents diagnostics de performance énergétique, du chèque de caution etc…

 

Le garant

 

Pour plus de sécurité, le propriétaire bailleur peut demander à son futur locataire d’avoir un garant. Ce dernier s’engage à payer à la place du locataire s’il ne le fait pas lui-même, et ce pour n’importe quelle raison.

L’engagement d’un garant est matérialisé par un acte de cautionnement qui est annexé au contrat de location. Le garant doit obligatoirement posséder une copie de l’acte. Il s’engage sur toute la durée du contrat de location en cas d’impayés du loyer ou des charges ou jusqu’à une date précisée dans l’acte de cautionnement.

Si le locataire ne règle pas son loyer au bailleur, le garant peut être sollicité à deux niveaux différents. Tout dépend du type de caution qui a été prévu.

S’il s’agit d’une caution simple le bailleur devra procéder à toutes les démarches auprès de son locataire “mauvais payeur” avant de se retourner vers le garant.

Par contre si c’est une caution solidaire qui a été signée le propriétaire bailleur peut se retourner directement vers le garant afin qu’il règle les impayés, sans avoir à solliciter le locataire lui-même.

 

Le dépôt de garantie

 

Le propriétaire bailleur demande généralement le versement d’un dépôt de garantie lors de l’entrée du locataire dans le logement. Le montant du DG n’est pas libre. Il doit en effet ne pas excéder un mois de loyer (pour une location vide) ou 2 mois (pour une location meublée).

 

Les travaux et l’entretien du logement

 

Le locataire doit s’acquitter de l’entretien courant de son logement, ainsi que des menues réparations (le remplacement des interrupteurs, des joints de robinetterie et plus largement, de l’entretien de tout le matériel mis à sa disposition qui est mentionné dans le contrat de location).

Le propriétaire quant à lui, doit prendre en charge tout le reste, c’est-à-dire, les réparations importantes et nécessaires à la bonne utilisation du logement comme : les travaux d’isolation du bâtiment, le remplacement des fenêtres, portes etc…

 

A noter : Si des travaux sont à effectuer au sein du logement loué, le propriétaire doit informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par une remise en mains propres.

 

L’état des lieux

 

Deux états des lieux doivent être réalisés. Un à l’arrivée du locataire et l’autre lors de son départ. Ce sont des documents qui permettent de comparer les éventuelles différences dans le logement. Il protège le propriétaire bailleur en cas de dégradations du bien par exemple.

Comme sur un contrat de location, il est nécessaire d’inscrire l’adresse du bien en location, les noms et les adresses des deux parties du contrat, le nombre de pièces ainsi que la surface du logement.

Pour un état des lieux de sortie il est important de préciser la nouvelle adresse des locataires.

 

A noter :  En cas d’absence d’état des lieux, le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. (Article 1731 du Code civil)

 

La remise des clés

 

Un arrêt de la Cour de Cassation (n° 13-15675) a rappelé l’importance de la remise des clés en mains propres pour un locataire terminant sa location. Cette remise des clés doit donc se faire directement et être matérialisée par la remise d’un récépissé par le bailleur ou son mandataire. Le fait de les envoyer en recommandé ou bien encore de les remettre au gardien n’est donc pas suffisant pour valider le fait que le locataire a quitté sa location. Le risque s’il ne procède pas ainsi est de se voir réclamer des sommes ou des indemnités d’occupation même après son départ de la location.

 

La durée du contrat de location

 

Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, la durée du contrat de location est fixée à 1 an. Ce délai passe à 3 ans pour une location vide (propriétaire personne physique) ou 6 ans (propriétaire personne morale).

À l’issue de ces 3 ans, le contrat est reconduit tacitement pour une même durée.

 

La résiliation du contrat de location

 

Si le locataire souhaite quitter son logement et mettre fin au contrat de bail il doit informer son propriétaire bailleur par LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception), par lettre remise en mains propres contre récépissé ou par voie d’huissier.

Le locataire doit respecter un délai de préavis, une période durant laquelle il doit continuer de s’acquitter du montant de son loyer et de ses charges.

 

Sauf cas exceptionnels la durée de préavis à respecter par le locataire est de 3 mois pour un logement vide et 1 mois pour une location meublée.

Si c’est le propriétaire bailleur qui souhaite mettre fin à la location (pour le revendre ou y habiter) le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat pour une location vide. Pour les meublés, ce délai est de 3 mois. Une fois reçu, le locataire peut quitter le logement quand il le désire. Il n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps d’occupation du logement.

 

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