Faire évoluer la législation dans le domaine de la gestion locative immobilière et modifier les relations entre propriétaires bailleurs et locataires. C’est l’objectif ambitieux que s’est fixé le député de la majorité LREM Mickaël Nogal au travers de la proposition de loi qu’il a préparé.

Cette proposition a fait pas mal de bruit dans le monde de l’immobilier et spécifiquement dans le monde de la gestion locative immobilière. Au travers de cet article nous décrivons les 3 mesures principales de cette proposition de loi.

Le dépôt de garantie confié à un administrateur de biens


L’une des mesures proposée par le député est de rendre obligatoire le versement du dépôt de garantie à un professionnel de l’immobilier.

La proposition de loi viserait ainsi à obliger les propriétaires bailleurs qui gèrent eux même leur patrimoine locatif à verser le montant des cautions reçues à un professionnel et ils n’auraient donc plus le droit de les conserver comme ils le faisaient actuellement.


Le dépôt de garantie qui équivaut à 1 mois de loyer pour les locations classiques est versé par tous les locataires en début de bail. Souvent réglé par chèque cette caution doit normalement être restituée en totalité au locataire au moment où il quitte la location.

Parfois la restitution n’était pas totale notamment si le locataire avait à prendre en charge des dégradations concernant le bien loué ou bien encore en cas d’impayés de loyer.


La gestion de ce dépôt de garantie a généré un nombre important de conflits entre propriétaires et locataires dans le domaine de la gestion locative. Ces conflits pouvaient être liés à un retard dans la restitution du montant de la caution. On estime d’ailleurs que ce sujet représentait 65% des cas d’actions en justice engagées par le locataires.


Du côté des locataires ces craintes de problème de restitution de dépôt de garantie entraînaient parfois le fait que ces derniers ne payaient plus leur dernier mois de loyer. Ceci empêchait par conséquent les propriétaires d’effectuer des retenues quant bien même ils pouvaient le faire.


L’objectif de la loi sera de réduire ce nombre de contentieux en introduisant dans la relation propriétaire / locataire un tiers qui conserverait le montant de la caution pendant la durée de la location.


Les dépôts de garantie seraient confiés à un professionnel de l’immobilier administrateur de bien qui serait en charge de les mettre sous séquestre.

L’impact financier de cette mesure pourrait être conséquent car on estime en France à pas moins de 4 milliards d’euros le montant total des dépôts de garantie du parc locatif privé.

Un seul garant par location


La deuxième mesure de la loi Nogal vise à simplifier l’accès à la location.

Pour atteindre cet objectif il est prévu d’interdire le fait pour un bailleur de demander plusieurs garants pour une même location.


Actuellement il n’était pas rare que 2 garants minimums soient exigés pour qu’un dossier de location soit retenu. Or de nombreux locataires pouvaient rencontrer des difficultés à respecter cette exigence.


Le législateur souhaiterait donc intervenir dans ce domaine et plutôt inciter les bailleurs et professionnels à se tourner vers un autre type de garantie.

L’administrateur de biens responsable du paiement des loyers


C’est une autre des mesures phares de la proposition de loi : rendre le professionnel de l’immobilier responsable du paiement des loyers.


Actuellement on estime que seule 1 location sur 3 est gérée par un administrateur de biens. La proposition de loi pourrait avoir pour effet d’augmenter cette proportion en fixant de nouveaux impératifs aux professionnels qui du coup s’avéreraient sécurisantes et rassurantes pour les propriétaires bailleurs privés.

Concrètement le professionnel s’engagerait à verser à date fixe les loyers tous les mois. Charge à lui de se couvrir pour pouvoir remplir cet objectif et donc d’avoir recours aux assurances loyers impayés nécessaires.

Au delà de la sécurisation du paiement des loyers l’enjeu est également selon le député Mickaël Nogal de lutter contre toutes les formes de discriminations à l’entrée dans une location qu’elles soient raciales ou économiques. La logique étant qu’un propriétaire assuré d’être payé de ses loyers accorderait plus facilement sa confiance là où il pouvait jusqu’alors se montrer plus réticent et ceci quant bien même la loi lui interdisait certaines de ces discriminations.

Calendrier de la “loi Nogal”

La proposition de loi est ficelée. Il convient à présent de la présenter au parlement. Cela sera chose faite au printemps puisque ce sera certainement au mois de mai que les échanges relatifs à cette loi seront engagés.

L’objectif en fonction du travail qui sera réalisé à l’assemblée et au sénat serait de permettre une entrée en vigueur de la future loi au 1er janvier 2021.

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