Tout sur le contrat de bail 

Vous êtes propriétaire bailleur et vous avez quelques interrogations concernant le contrat de bail : quelles mentions doit-il obligatoirement comporter ? Quand doit-il être remis au locataire et par quel biais ? Combien doit-il y avoir d’exemplaires ? …

Ce sont autant de questions auxquelles nous allons répondre à travers ce guide.

Alors, c’est parti.

Le contrat de bail

Impossible de commencer ce guide sur le bail sans…revenir sur ce qu’est un bail de location.

Un contrat de bail, ou contrat de location se conclut entre un propriétaire bailleur et un locataire. Il formalise et matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Le bailleur s'engage moyennant un prix (le loyer) que le locataire s'oblige à payer, à lui procurer, pendant une période déterminée, la jouissance d'un bien immobilier.

Le contrat de bail est signé par les deux parties, en deux exemplaires. Le bailleur peut rédiger le contrat de bail sur papier libre, avec toutes les mentions obligatoires qui doivent être mentionnées.

L’écrit obligatoire du contrat de bail permet de limiter les éventuels conflits et litiges entre propriétaire bailleur et locataire.

Il est également important de noter qu’avoir un contrat de bail à son nom est indispensable pour recevoir certaines aides au logement, notamment comme l’ APL (Aide personnalisée au logement).

Le dossier locataire

Avant de procéder à la signature du contrat de location, le futur locataire doit auparavant déposer un dossier de candidature auprès du propriétaire bailleur. Pour valider le dossier, ce dernier peut demander un certain nombre de documents comme :

-La carte d’identité, le passeport ou le permis de conduire.

-Une attestation d’élection de domicile ou une attestation d’hébergement.

-Le contrat de travail.

-Les bulletins de salaire ou encore l’avis d’imposition du candidat.

Qui doit remplir le contrat de bail ?

Le contrat de bail est rédigé et fourni par le propriétaire bailleur et approuvé ensuite par le locataire.

Le contrat doit obligatoirement être signé par les deux parties du contrat et en deux exemplaires.

Le propriétaire bailleur peut établir et rédiger le contrat de bail sur papier libre s’il y fait bien figurer toutes les mentions légales obligatoires.

Si le bailleur peut rédiger le contrat sur papier libre, il peut également trouver des exemples de contrats de baux types préétablis.

A noter : Si le locataire dispose d’un garant, ce dernier doit également se voir remettre un exemplaire du contrat de bail en question.

Dès lors que le propriétaire bailleur fait appel à un professionnel pour rédiger le contrat de bail (agent immobilier etc…) les frais de dossier associés doivent être pris en charge par le propriétaire bailleur mais également par le locataire. Notons tout de même que la somme qui revient au locataire ne peut pas dépasser celle qui revient au propriétaire bailleur.

Le contrat de location depuis la loi ALUR

Dans le cadre de la loi ALUR de 2014 le contrat de bail s’est uniformisé. Il se doit de respecter la forme d’un contrat type avec tout un ensemble d’éléments obligatoires. Le contrat de bail prévu sous la loi ALUR s’applique à la fois aux locations nues, aux locations meublées mais également aux colocations à contrat unique, c’est-à-dire quand les locataires ont tous signé le même bail.

Les locations du parc social et les colocations à baux multiples ne sont donc pas concernées par ce contrat de bail type.

Le contrat type doit comporter un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer .

A noter : Les deux parties du contrat : le locataire et le propriétaire bailleur peuvent prévoir d'inclure au contrat de location d'autres clauses, à condition qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives.

Le bail type d’une location vide doit mentionner  :

-le nom et le domicile du propriétaire bailleur  

-les noms du/des locataires

-la date de prise d'effet ainsi que la durée du contrat de bail

-la destination du logement  (bail d'habitation ou bien bail professionnel)

-la description du logement (nombre de pièces) et des équipements

-la nature et le montant des travaux déjà effectués depuis le dernier contrat de location

-et pour finir, la surface habitable du logement

Le contrat type d’une location meublée doit s’accompagner de :

-l'état des lieux établi lors de la remise des clés

-un inventaire et un état du mobilier

-une copie de la grille de vétusté si elle existe

-un extrait du règlement de copropriété si le bien est situé dans un immeuble

D’autres mentions obligatoires viennent compléter les précédentes comme :

-la liste des équipements pour un meublé

-le montant du dernier loyer dû par l’ancien locataire

-les honoraires des professionnels de l’immobilier à qui le propriétaire bailleur a pu faire appel pour mettre en location le logement

-une notice d'information à destination du locataire pour rappeler aux deux parties leurs droits et obligations

Comme mentionné précédemment, le locataire et le propriétaire bailleur peuvent prévoir d'inclure au contrat de location d'autres clauses que celles qui sont obligatoires, dès lors qu’elles ne sont pas abusives.

Les clauses abusives 

Voici la liste (non exhaustive) des clauses abusives, c’est-à-dire des clauses qui même si elles figurent dans le contrat, elles sont dites non écrites. Elles ne seront donc pas prises en compte.

Cette liste varie selon la date de signature du bail. Celle-ci s’applique aux contrats de baux de locations vides signés depuis le 27 mars 2014, avant le 27 mars 2014 et renouvelés depuis, ou signés avant le 27 mars 2014 et reconduits tacitement depuis.

Les clauses abusives relatives aux libertés du locataire :

Est jugée comme abusive une clause qui :

-oblige le locataire à souscrire à une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire

-impose l'ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance comme mode de paiement

-autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie, des prestations prévues au contrat de bail

-engage le locataire par avance à des remboursements sur une estimation faite par le propriétaire bailleur seul au titre des réparations locatives

-prévoit le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans

Les clauses abusives relatives aux frais supplémentaires éventuels :

Est jugée comme abusive une clause qui :

-autorise le propriétaire bailleur à percevoir des frais en cas d'infractions aux clauses du contrat

-impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie

-fait supporter au locataire des frais de relance /d'envoi de la quittance

-impose au locataire de souscrire à un contrat pour la location d'équipements

Les clauses abusives relatives à l’usage du logement :

Est jugée comme abusive une clause qui :

-oblige le locataire à laisser visiter son logement les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables

-interdit la détention d'un animal domestique (exception pour les chiens de première catégorie, par le biais d’une clause au sein du contrat de location)

-interdit au locataire d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui

-interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire quand ce dernier réalise des travaux au-delà de 21 jours

Les clauses abusives relatives à la résiliation du contrat de bail :

Est jugée comme abusive une clause qui :

-prévoit la résiliation du contrat de bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du DG (dépôt de garantie) ou la non souscription d'une assurance pour risques locatifs

-permet au propriétaire bailleur d'obtenir la résiliation du bail par le biais d'une ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester

Les clauses abusives relatives à la responsabilité des parties :

Est jugée comme abusive une clause qui :

-interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le propriétaire de toute responsabilité

-prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement

Les clauses facultatives du contrat de location

Les clauses facultatives conformes à la loi peuvent venir s’ajouter à celles déjà présentes dans le contrat de bail conclu entre les deux parties. Elles doivent d’ailleurs recevoir l’accord du propriétaire bailleur ainsi que du locataire.

Les clauses facultatives peuvent porter sur des sujets très variés : l’obligation pour le locataire de souscrire à un contrat de maintenance pour la chaudière par exemple.

La durée du contrat de bail

La durée du contrat de location est de 3 ans minimum et peut être reconduite. Pour une location meublée, le bail est d’un an ou 9 mois maximum pour les étudiants. Dans ce dernier cas, le contrat de bail prend fin à son échéance, sans que les deux parties soient obligées de donner congé.

Le bail de 6 ans est consenti si le bailleur est une personne morale (donc hors SCI familiale).

De la même manière un propriétaire bailleur peut établir un contrat de bail d'une durée inférieure à 3 ans avec un minimum de 1 an, quand un événement peut venir justifier qu'il reprenne le logement pour des raisons professionnelles ou familiales (attente d’une mutation par exemple). On parle de bail de courte durée. Le propriétaire bailleur doit confirmer deux mois avant l’échéance du contrat de bail, la réalisation de l'événement et le locataire devra alors quitter le logement. La clause de reprise doit néanmoins être stipulée dans le contrat de bail.

Le renouvellement du contrat de bail

Pour une location vide :

A la fin du contrat de location, si le locataire et le propriétaire bailleur n’ont pas donné congé, le contrat de bail est renouvelé à la demande du bailleur ou reconduit de façon automatique pour 3 ans (dans le cas où le bailleur est un particulier, ou 6 ans quand le propriétaire est une personne morale).

Pour une location meublée :

Si le contrat de location est d’une durée d’un 1 an et que les deux parties n’ont pas donné congé, il sera automatiquement renouvelé.

Concernant les contrats de baux de 9 mois, il n’existe pas de renouvellement. Si le propriétaire bailleur et le locataire souhaitent procéder au renouvellement du contrat de location, un nouveau bail doit être créé.  

La résiliation du contrat de bail

Lorsque le locataire décide de quitter son logement, il doit adresser à son propriétaire bailleur une lettre de résiliation du contrat par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception pour l’informer de sa décision, sans qu’il soit dans l’obligation de préciser le motif de son départ du logement. Il devra alors effectuer un préavis d’une durée de 3 mois. Ce sont les démarches pour un délai de préavis classique. Cependant, il se peut que le locataire puisse effectuer qu’un seul mois de préavis s’il remplit certains critères comme : la perte d’un emploi ou encore dans le cadre d’une mutation professionnelle. Si le locataire est concerné il devra fournir à son propriétaire bailleur un justificatif.

Lockimmo : Un logiciel immobilier adapté aux besoins des propriétaires bailleurs

En tant que professionnel de l’immobilier (bailleur, SCI, agence immobilière etc…) vous avez des obligations, un certain nombre de démarches à réaliser, de données à traiter au quotidien et tout ça avec un emploi du temps déjà très chargé. Simplifiez-vous la vie. Adoptez notre logiciel de gestion locative qui a été pensé par des professionnels et pour des professionnels. Avec Lockimmo vous allez pouvoir gérer le dépôt de garantie, établir un état des lieux, avoir suivi de votre chiffre d’affaires, procéder à des encaissements express, établir un rapport de gestion complet et bien d’autres encore.

De plus, notre panel complet de modules saura répondre à tous vos besoins (modules syndic de copropriété, travaux, état des lieux, transaction immobilière, locations saisonnières, GED…)

Faire appel à un professionnel de la gestion locative tel que Lockimmo va vous permettre de simplifier votre gestion tout en l’optimisant. Vous êtes accompagné au quotidien dans votre métier.

Tous les mois ce sont plus de 30 millions d'euros qui sont gérés par nos clients.

Optez pour un logiciel de gestion complet, performant et simple d’utilisation.  

Contactez-nous au 03.63.53.44.98