Le guide de la copropriété

 

 

 

 

Sur cette page vous allez pouvoir retrouver toutes les informations relatives à la copropriété, que ce soit le syndic, les droits des copropriétaires ou encore les assemblées générales.

Mais avant toute chose, commençons par le commencement en revenant sur le fondement premier en copropriété : le règlement de copropriété.

 

I/ Copropriété : Le règlement de copropriété (obligations, fonctionnement…)

 

Le règlement de copropriété définit le cadre pour un bon fonctionnement de l’immeuble en précisant les droits et les obligations des copropriétaires, au niveau pratique et juridique. Chaque copropriété doit disposer de son règlement. C’est une obligation. C’est le syndic de copropriété qui doit veiller à son application. Le règlement engage tous les copropriétaires vis-à-vis du syndic. Tous doivent le respecter.

Ce règlement de copropriété détermine plusieurs éléments indispensables, pour éviter les litiges entre habitants d’un même immeuble. Il sert en effet de document de référence en cas de litige.

 

Le règlement de copropriété établit les règles de vie

Il mentionne notamment les parties privatives et communes; les conditions dans lesquelles ces parties communes doivent être utilisées par les colocataires; la manière dont sont réparties les charges entre les différents copropriétaires; et pour finir, la destination de l’immeuble, c’est-à-dire l’usage qui en est fait (usage professionnel etc).

 

A noter : Les parties communes peuvent  faire l’objet d’un droit privatif.

Pour rappel : En dehors du règlement de copropriété, les copropriétaires de l’immeuble ont l’obligation de payer leurs charges courantes ainsi que les charges relatives aux travaux votées lors d’AG (assemblée générale).

 

Le règlement de copropriété établit les règles juridiques

Le règlement détermine les règles concernant l’administration des parties communes; la répartition des charges entre les copropriétaires; et pour finir, l’état descriptif de division de l’immeuble.

Le règlement de copropriété doit être remis au nouveau copropriétaire en cas de location ou de vente.

A noter : Lors d’une A.G le règlement de copropriété peut être modifié, avec bien évidemment, l’accord des copropriétaires.

 

Que se passe-t-il en cas de non-respect du règlement de copropriété ?

Comme mentionné ci-dessus, c’est le syndic qui est chargé de faire appliquer le règlement de copropriété. Dès lors, s’il est informé d’une infraction, il doit mettre en demeure le copropriétaire en question par le biais d’une lettre recommandée avec avis de réception, en lui rappelant qu’il est dans l’obligation de le respecter.

Si une infraction illicite au règlement de copropriété est constatée, le TGI (tribunal de grand instance) peut être saisi par le syndic de copropriété ou par un locataire. Un huissier devra constater les faits.

 

Passons maintenant à tout ce que vous devez savoir sur le carnet numérique d’entretien, un autre élément primordial lorsque l’on parle copropriété.

 

II/ Le carnet numérique de suivi et d’entretien

 

Véritable carnet de santé du logement, le carnet numérique de suivi et d’entretien a été crée en 2015 puis modifié par la loi ELAN.

Applicable aux copropriétés, ce carnet consultable sur internet contient toutes les informations essentielles relatives à la vie de la copropriété et de ses différents lots dans l’objectif premier d’améliorer l’information de toutes les parties qui gravitent autour de la copropriété : les habitants, les acquéreurs potentiels et les propriétaires.

L’opérateur de ce service numérique doit le déclarer auprès de l’autorité administrative compétente.

 

A savoir :Il est important de noter que toutes les informations fournies dans le carnet ont une valeur strictement informative.

 

Quels éléments peut-on trouver dans le carnet numérique de copropriété ?

 

Au sein du carnet vous allez pouvoir retrouver les informations essentielles à la copropriété comme : l’ensemble des diagnostics techniques de la copropriété, le règlement de copropriété, les différents procès verbaux des trois dernières AG (assemblées générales), l’état descriptif de division des lots, et pour finir, toutes les informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration des performances énergétiques du bâtiment.

Toutes ces informations rassemblées en un seul et même lieu permettent de connaître l’état de la copropriété ainsi que le fonctionnement des ses divers équipements. L’autre objectif du carnet digital est de faciliter l’amélioration des bâtiments en garantissant une traçabilité de leurs données.

Le carnet numérique concerne les logements et leurs annexes, les logements de fonction, ceux faisant partie d’un bail commercial et les locaux meublés destinés à la location.

Obligatoire depuis le 1er janvier  2017, le carnet numérique d’information et d’entretien le sera pour toutes les constructions neuves à partir du 1er janvier 2019 ainsi que pour toutes les ventes d’immeubles existants à la date du 1er janvier 2025.

 

Plus haut nous vous évoqué le syndic de copropriété qui est obligatoire. Mais saviez-vous que le syndic de copropriété peut être un syndic professionnel ou bien un syndic bénévole ?  Nous faisons le point sur cette deuxième option.

 

III/ Le syndic de copropriété bénévole : élection, fonctionnement…

 

Le fonctionnement du syndic de copropriété bénévole

Le syndic de copropriété bénévole, qui est majoritairement choisi pour de petites copropriétés est désigné par l’AG (assemblée générale) des copropriétaires et élue à la majorité absolue. Son mandat est ensuite renouvelé année par année, mais il ne peut pas être automatique. Un vote en AG doit en effet avoir lieu, et ce avant la date d’échéance du contrat. Le syndic bénévole a les mêmes obligations légales qu’un syndic de copropriété professionnel.

 

Si le syndic bénévole n’est pas obligé de justifier d’une carte professionnelle ou d’une expérience particulière, la loi exige que la personne en question soit copropriétaire d’au moins un lot (ou d’une fraction de lot) au sein de la copropriété pour pouvoir en assurer la gestion.

 

A noter : Près de 50.000 copropriétés en France ont fait le choix d’un syndic bénévole.

 

Une fois le syndic de copropriété élu, un compte bancaire séparé doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

 

Quelles fonctions occupe le syndic de copropriété bénévole ?

Le syndic de copro bénévole doit s’acquitter des mêmes missions que le syndic professionnel. En effet, il doit gérer la partie administrative (préparation de l’ordre du jour des AG, convocation 1 fois par an minimum, mise à jour de la liste des copropriétaires et du carnet d’entretien de l’immeuble, conservation des archives etc…), la partie financière et comptabilité (tenue du compte bancaire séparé, recouvrement des charges, élaboration du budget prévisionnel etc…) et pour finir, la partie entretien/exécution (bonne exécution du règlement de copro, gestion du personnel de l’immeuble, réalisation des réparations courantes etc…)

 

Quels sont les avantages/inconvénients à passer par un syndic de copropriété bénévole ?

Le premier avantage à passer par un syndic bénévole est le prix, puisqu’il ne perçoit pas de rémunération dans la majorité des cas.

(Il est possible qu’il perçoive une rémunération pour le temps de gestion, auquel cas cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu, au titre des bénéfices non commerciaux).

Le deuxième avantage est le fait que le syndic bénévole dispose d’une bonne connaissance des copropriétaires et de la copropriété dans sa globalité puisqu’il est lui-même copropriétaire, ce qui permet un dialogue plus poussé avec les autres résidents.

 

Passer par un syndic non professionnel, les inconvénients sont les suivants :

L’absence de formation obligatoire tout comme l’absence d’assurance professionnelle.

Le premier point peut engendrer des frais d’informations et de conseils extérieurs pour renforcer les connaissances du syndic de copropriété bénévole.

Il faut donc veiller à choisir une personne qui dispose de connaissances solides dans le domaine de la copropriété.

 

Pour résumer le syndic de copropriété bénévole peut être intéressant et est particulièrement recommandé pour les petites copropriétés(10 lots environ).

 

Vous avez entendu parler du fonds de travaux mais à quoi sert-il exactement ?

 

IV/ Le fonds de travaux

 

En France un certain nombre de biens immobiliers sont vétustes voire insalubres, ce qui peut les rendre impropre à l’habitation et très dangereux pour les locataires. Si d’autres bâtiments sont moins abîmés, il n’en reste pas moins qu’un certain nombre sont en mauvais état et qu’ils nécessitent la réalisation de travaux. C’est à cet effet que le fonds de travaux a été créé.

 

A quoi sert le fonds de travaux ?

Instauré pour la première fois en janvier 2017 le fonds de travaux sert à faire face aux dépenses des travaux obligatoires ou pour des travaux décidés par l’ AG (assemblée générale) des copropriétaires hors budget prévisionnel. Il s’agit d’une sorte de provision permettant aux copropriétaires d’anticiper et de mieux supporter le coût de travaux éventuels.

 

Quels biens sont concernés ?

Les copropriétés possédant au moins un lot destiné à l’habitation construites avant 2012 doivent créer un fonds de travaux en prévision de travaux destinés à remettre en état de leurs immeubles. (article 58 de la loi Alur)

Néanmoins, certaines copropriétés ne sont pas concernées par ce fonds de travaux. C’est le cas notamment pour les copropriétés de moins de 10 lots qui peuvent obtenir une dérogation. Tout comme les copropriétés dont le DTG (diagnostic technique global) atteste que la réalisation de travaux n’est pas nécessaire pour les dix années à venir.

 

Qui se charge de la gestion des fonds de travaux ?

Le syndic de copropriété est chargé de gérer le compte bancaire destiné exclusivement au fonds de travaux. En effet, un compte spécifique doit être ouvert pour y verser les cotisations et doit donc être différent de celui destiné aux charges courantes. Le syndic doit également l’inscrire à l’ordre du jour lors de l’AG.

 

Qui alimente le fonds de travaux ?

La provision est alimentée directement par les cotisations versées par les copropriétaires chaque année.

 

A noter : Le budget total alloué au fonds de travaux ne peut pas être inférieur à 5% du budget prévisionnel de la copropriété.

Important :En cas de vente d’un lot de copropriété, les sommes versées pour le fonds de travaux ne sont pas récupérables.

 

Pour résumer :

En copropriété les postes de dépenses sont nombreux : trésorerie à constituer, frais liés aux travaux, à la maintenance etc…  

Pour faire face à toutes ces dépenses, le syndic de copropriété appelle régulièrement des sommes à l’ensemble des copropriétaires. C’est ce qu’on appelle les appels de fonds.

Les appels de fonds sont demandés par le syndic par lettre simple. Y est indiqué le montant de la somme exigible dont le copropriétaire doit s’acquitter ainsi que la date limite de paiement.

A noter qu’il existe différents type d’appels de fonds : les provisions pour les dépenses non incluses dans le budget prévisionnel, les avances ou encore les provisions du budget prévisionnel.

 

Existe-t-il des sanctions en cas de non création d’un fonds de travaux pour une copropriété ?

Si une copropriété n’a pas de fonds de travaux elle ne peut pas être sanctionnée.

Notez tout de même qu’un copropriétaire de l’immeuble opposant est en droit de saisir la justice pour s’opposer à un refus de création d’un fonds de travaux pour son immeuble.

 

 

 

Maintenant que vous en savez davantage sur la copropriété, passons à ses spécificités, en abordant notamment la clause d’habitation bourgeoise.

 

V/ La clause d’habitation bourgeoise

 

Plaçons-nous dans le contexte suivant : Après plusieurs recherches vous avez trouvé un appartement en copropriété. Vous souhaitez l’acquérir et y exercer par la même occasion votre activité professionnelle. Mais pouvez-vous vraiment le faire ? La présence d’une clause d’habitation bourgeoise peut bloquer votre projet. Explications.

 

La clause d’habitation bourgeoise

 

En matière de copropriété il existe plusieurs obligations regroupées au sein du règlement de copropriété. (par exemple l’utilisation des parties communes etc…) (article 8 de la loi du 10 juillet 1965).  Ce dernier régit la vie des habitants de l’immeuble pour s’assurer une certaine tranquillité et paisibilité.

 

La destination de l’immeuble prédétermine également certaines obligations ou restrictions.

On entend par le terme “destination” l’usage de l’immeuble, selon ses caractéristiques (standing, localisation, confort etc…). La destination de l’immeuble est fixée par le règlement de copropriété.

 

Si en règle générale la destination classique d’un immeuble en copropriété est l’habitation, il existe des situations avec lesquelles la destination peut également permettre une activité professionnelle.

 

Si une clause d’habitation bourgeoise est mentionnée dans le règlement de copropriété de l’immeuble, cela implique pour les habitants de veiller à respecter un usage d’habitation classique du bien, c’est-à-dire, sans y pratiquer une activité professionnelle. Néanmoins, et comme vous pouvez vous en douter, des exceptions à la règle existent.

Les restrictions diffèrent selon si la clause d’habitation bourgeoise est simple ou exclusive.

 

La clause d’habitation bourgeoise simple

 

Si le règlement de copropriété présente une clause d’habitation bourgeoise simple cela signifie que la destination de l’immeuble est réservée à un usage simple d’occupation ou une habitation bourgeoise avec la possibilité d’exercer toutes ou certaines professions libérales, qui ne viendraient toutefois pas perturber l’équilibre de la copropriété.

 

Dans tous les cas, la présence de cette clause interdit par principe les activités commerciales ou artisanales. Pour les autres professions, sans plus de précisions à ce sujet dans la clause, l’exercice de professions libérales dans l’immeuble (cabinet de médecin ou de psychothérapeute par exemple…) est toléré.

Comme mentionné ci-dessus, il s’agit bel et bien d’une tolérance. Dès lors il est possible que les activités liées à l’artisanat ou au commerce peuvent ne pas obtenir l’accord préalable de la copropriété pour s’installer à cause du bruit ou de nuisances pouvant perturber la tranquillité des habitants.

 

Le saviez-vous ? Il existe une tolérance envers la location saisonnière ou de courte durée, à condition que l’intéressé ait fait la demande au préalable et que la majorité des copropriétaires aient donné leur accord lors d’une AG (assemblée générale).

 

A noter :Avec la clause d’habitation bourgeoise dite simple, l‘installation d’une association loi 1901 au sein de l’immeuble en copropriété est également possible.

Passons maintenant à la clause d’habitation bourgeoise exclusive.

 

 

La clause d’habitation bourgeoise exclusive

 

Comme son nom le laisse présager, avec la clause d’habitation bourgeoise exclusive, l’immeuble en copropriété est réservé uniquement à l’usage d’habitation. Ainsi, aucune activité ne peut y être pratiquée, que ce soit une activité libérale, artisanale ou bien commerciale.

 

Vous l’aurez compris, avant d’acquérir un bien en copropriété, veillez à bien vous informer sur la destination qui en est faite et si une clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive est rattachée au règlement de copropriété.

 

 

Pour clôturer cette page dédiée à la copropriété, voyons comment changer de syndic.

 

VI/ Comment changer de syndic de copropriété ?

Lorsque vous n’êtes plus satisfait par le syndic de copropriété qui est en place ou bien que son contrat arrive à terme vous pouvez en changer.

 

A noter : Depuis la loi Macron de 2015 l’ensemble des syndics de copropriété entrent en concurrence tous les 3 ans.

 

Changer de syndic

Changer de syndic de copropriété est un acte qui doit respecter certaines obligations. En effet, dans un premier temps, la décision du changement de Syndic doit être annoncée lors d’une AG (assemblée générale) dans le but de procéder, par la suite, à une nouvelle élection.

Le conseil syndical doit avoir recensé l’ensemble des caractéristiques relatives à sa copropriété (les besoins spécifiques par exemple) afin de s’assurer que le futur syndic convient au poste, tout en ayant examiné plusieurs contrats, pour trouver celui qui lui convient le plus.

Si vous décidez de proposer vous-même un syndic, votre demande doit être effectuée avant la fin du contrat de l’actuel syndicat en place.

Important : Si vous désirez changer de manière unilatérale le syndic en cours de contrat, vous devez être en mesure d’expliquer votre décision qui doit être prononcée pour motifs graves (honoraires exorbitants, malversations, négligences graves et répétées etc…)

 

Si le syndicat considère que la révocation n’est pas justifiée, un juge peut intervenir et il faudra alors être en mesure de prouver que le syndic en question a gravement manqué à ses obligations.

 

Renouvellement de syndic

Dans le cas d’un renouvellement, le syndic doit obtenir la majorité des voix des copropriétaires. Dans le cas inverse, un second vote a lieu.

Si là encore aucune majorité n’est prononcée, le contrat n’est pas reconduit et les copropriétaires doivent alors élire unnouveau syndic, lors de la même assemblée générale.

 

Transmission de documents

Selon la loi du 10 juillet 1965, l’ensemble des documents, les archives, la trésorerie ainsi que l’ensemble des fonds disponibles doivent être transmis au nouveau syndic, et ce dans un délai d’un mois.

Vous l’aurez compris, procéder au changement de son syndic de copropriété requiert un certain temps, mais cela permet d’en avoir un  qui correspond parfaitement aux attentes et besoins des copropriétaires.

 

Pour finir abordons une question qui peut se poser lors des assemblées générales.

 

VII/ Le syndic de copropriété a-t-il l’exclusivité pour convoquer une assemblée générale ?

Traditionnellement, c’est le syndic de copropriété qui convoque une assemblée générale (AG), et ce une fois par an au minimum.

Chaque propriétaire y est convié, pour s’exprimer et voter les questions inscrites à l’ordre du jour.

En dehors de l’AG, le syndic de copropriété a la possibilité de convoquer les copropriétaires chaque fois qu’il pense que c’est utile pour l’administration et la bonne gestion de l’immeuble.

Il est important de noter que pour pouvoir convoquer une assemblée générale, le syndic doit disposer d’un mandat en cours de validité.

Deuxième subtilité :

Si la copropriété dispose de deux syndics : un principal et un secondaire, ce dernier n’a pas le pouvoir de convoquer une assemblée générale. C’est effectivement au syndic principal que revient cette tâche.

 

En dehors du syndic, un tiers peut-il convoquer une AG ? 

 

La réponse est oui.

En effet, le conseil syndical ainsi qu’un ou plusieurs copropriétaires sont à même de convoquer une AG en en faisant la demande au syndic.

A noter néanmoins que pour disposer de ce pouvoir, les copropriétaires doivent représenter en règle générale au minimum ¼ des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Suite à la demande, le syndic doit procéder à la convocation. Si tel n’est pas le cas, les copropriétaires ou le conseil syndical peuvent procéder eux-mêmes à la convocation de l’assemblée générale.

Lors de la demande de convocation d’une AG par le conseil syndical/les copropriétaires, ceux-ci doivent mentionner les questions qu’ils désirent aborder. La liste pourra être complétée par le syndic par la suite. 

 

Comment procéder s’il n’y a pas de syndic ? 

 

En cas de copropriété dépourvue de syndic, la loi autorise un copropriétaire à convoquer lui-même une assemblée générale, sans minimum de voix.

 

 

VIII/ La copropriété horizontale

 

D’ordinaire, lorsque l’on parle de copropriété, on s’imagine un immeuble sur plusieurs étages. Néanmoins, il existe également ce que l’on appelle la copropriété horizontale, certes bien moins répandue, mais que vous avez certainement déjà vu.

 

A noter : La loi (et plus précisément l’article 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) définit la copropriété comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».

 

Déployée dans les années 60/70, la copropriété horizontale, aussi appelée copropriété pavillonnaire est un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun, divisé en plusieurs zones de jouissance. (A ne pas confondre avec le lotissement).

 

Quel est le fonctionnement d’une copropriété horizontale ?

Dans un système de copropriété horizontale, le copropriétaire n’est pas propriétaire exclusif du terrain sur lequel est situé son pavillon. En effet le terrain en question est divisé en plusieurs lots.

 

Chaque lot dispose des éléments suivants :

*le pavillon, soit la partie privative du copropriétaire

*une quote-part des parties communes : la partie du terrain sur laquelle est construite le pavillon et les équipements communs à tous (voiries, parcs, piscines etc…)

 

Comment une copropriété horizontale est-t-elle gérée ?

En matière de gestion, la copropriété horizontale est soumise au même régime juridique que la copropriété classique. Elle dispose ainsi d’un règlement de copropriété, d’un syndic, de l’organisation d’assemblées générales une fois par an, d’un conseil syndical, et enfin, de l’obligation d’être immatriculée au registre des copropriétés.

 

Comment procéder à des travaux en copropriété horizontale ?

Le copropriétaire qui souhaite réaliser certains travaux doit les proposer au préalable à l’approbation de l’AG (assemblée générale). Cette approbation est nécessaire si les travaux en question concernent une partie des parties communes.

 

Comment quitter une copropriété horizontale ?

Le copropriétaire qui souhaite pour une raison X ou Y quitter son pavillon en copropriété horizontale peut le faire à la condition d’obtenir une décision unanime de l’ensemble des copropriétaires lors d’une AG.

En cas de refus, le copropriétaire peut tenter d’obtenir une autorisation de se retirer de la copropriété à titre individuel. On parle alors de “ procédure de scission”, c’est-à-dire, quand l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible (article 28 de la loi du 10 juillet 1965).