Le prélèvement à la source et les revenus fonciers

 

 

 

Comme pour les salaires, les revenus fonciers tirés de vos locations et que vous encaisserez à compter du 1er janvier 2019 seront imposés en temps réel. Jusqu’alors vous perceviez vos loyers. L’année suivante vous remplissiez votre déclaration et votre taxation était alors calculée. Vous étiez donc dans un système où vos revenus fonciers d’une année N étaient fiscalisés en N+1.
Dans le cas des revenus fonciers et suite à la mise en place du prélèvement à la source tout ceci va partiellement changer.

Pour vous aider dans la mise en place de ce nouveau mode de fonctionnement nous avons compilé les différentes questions que vous pourriez vous poser. Nous allons essayer d’y répondre de la façon la plus claire possible en illustrant avec des exemples concrets.

 

Qui va prélever l’impôt ?

 

Lorsque l’on est salarié, il y a un tiers collecteur (l’employeur), ce qui n’est pas le cas pour les revenus tirés de locations immobilières. Pour les revenus fonciers c’est donc l’administration fiscale qui se chargera de collecter directement l’impôt sur le revenu. Ce prélèvement s’opérera de façon mensuelle ou sur option de façon trimestrielle.

Prenons le cas de M Durand. En mai 2018 il a déclaré des revenus fonciers à hauteur de 8500 € (revenus effectivement perçus sur l’année 2017). En 2019 l’administration fiscale prendra ces revenus comme base de calcul. Elle appliquera le taux de prélèvement à la source prévu pour ce contribuable. Suite à ce calcul elle trouvera un montant à prélever qu’elle prélèvera en 12 fois.

Comment sera calculé le montant de l’impôt ?

 

Le montant de l’impôt prélevé à la source sera calculé sur la base de vos loyers déclarés l’année précédente (c’est-à-dire en mai 2018, soit les revenus de l’année 2017). L’administration fiscale retiendra par conséquent, pour ses calculs, le montant de vos derniers revenus fonciers déclarés.
Sur cette base taxable elle appliquera le taux de prélèvement à la source de votre foyer fiscal.
Ce mode de fonctionnement se répétera d’années en années. De janvier à août 2019 ce seront les revenus de 2017 qui serviront de base aux calculs d’impositions.
De septembre 2019 à août 2020 ce seront les revenus fonciers imposables en 2018 qui serviront de base de calcul.
De septembre 2020 à août 2021 ce seront les revenus fonciers de 2019 et ainsi de suite.
Prenons encore le cas de M Durand. En mai 2018 il a rempli sa déclaration 2044 relative à ses revenus de 2017. Sur cette déclaration il a précisé le montant de ses loyers et a mentionné ses charges (intérêts d’emprunts…). Tout ceci lui a donné un résultat qu’il a reporté sur sa déclaration 2042. De janvier à août 2019 son prélèvement à la source sera calculé sur 1/12ème de ce résultat.
En mai 2019 il remplira à nouveau une déclaration.
A cette occasion l’administration fiscale recalculera le montant de son impôt et il sera prélevé de ce montant mis à jour de septembre 2019 à août 2020.
En mai 2020 il remplira à nouveau une déclaration qui portera cette fois sur ses revenus fonciers de l’année 2019. C’est sur cette base que sera calculé l’impôt payé de septembre 2020 à août 2021 et ainsi de suite.

Comment sera calculé le prélèvement à la source si le bailleur a opté pour le micro-foncier ?

 

Pour simplifier le calcul de leur imposition, certains contribuables bénéficient du régime dit “micro-foncier”. Pour ces derniers le montant de leurs revenus fonciers à déclarer est calculé en déduisant de leurs revenus fonciers un abattement forfaitaire de 30%. Ils sont donc imposés sur le montant de leurs loyers auquel on soustrait 30%.
Dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source, les revenus fonciers qui seront retenus pour le calcul de l’impôt prendront eux aussi en compte les 30% d’abattements.
M Durand qui aura déclaré en 2018 3000 € de loyers verra donc son impôt calculé sur une base de 3000 – (3000 x 30%) soit 3000 – 900 donc 2100 €.

 

Comment sera calculé le prélèvement à la source pour un bailleur ayant opté pour le régime du réel ?

 

Un propriétaire bailleur peut décider de déclarer ses revenus fonciers avec le régime du réel. C’est-à-dire qu’il ne bénéficie pas d’un abattement forfaitaire, mais déclare ses loyers et ses charges pour leur véritables montants. Il obtient en définitif un résultat qui sert de base d’imposition. On dit qu’il obtient un montant de loyers net.
Pour ce propriétaire bailleur, c’est ce montant de revenus fonciers net qui servira de base aux calculs.
Les travaux et charges déductibles seront donc pris en compte pour déterminer la base taxable.

De la même façon les éventuelles déductions spécifiques liées à des dispositifs fiscaux (ex: Borloo, Robien) seront également prises en compte dans le calcul de la base d’imposition.
On peut résumer les choses en disant que la définition de la base d’imposition n’évolue pas. Les règles qui étaient en vigueur avant la mise en place du prélèvement à la source (ex: déduction des intérêts d’emprunts, des travaux …) restent les mêmes après la mise en place du système.

 

Comment se fera le paiement de la CSG et des contributions sociales ?

 

Le paiement de votre contribution sociale généralisée (CSG), de votre CRDS et de vos autres contributions sociales s’effectuera en même temps que votre impôt sur le revenu. Au-delà du prélèvement lié à votre impôt sur le revenu, vous aurez par conséquent un autre prélèvement lié à ces contributions sociales.

Actuellement, vos revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux l’année suivant celle de leur encaissement, au taux global de 17,2 % depuis janvier 2018. Vous payez donc en année N+1 la CSG et CRDS de votre année N.

A partir du 1er janvier 2019, ces prélèvements sociaux seront également payables suivant les mêmes modalités que l’impôt. L’administration fiscale prélèvera par conséquent un second acompte mensuel ou trimestriel sur votre compte bancaire, égal à 17,2 % du montant imposable de vos revenus fonciers de N-2 (de janvier à août) et de N-1 (de septembre à décembre).

 

Qu’est ce qui se passera en cas de déficit foncier ?

 

Si vous enregistrez un déficit foncier sur une année, vous n’aurez pas à payer d’acompte l’année suivante. Prenons le cas de M Dupond qui déclare en mai 2020 un déficit foncier pour ses locations. Ce déficit correspond par conséquent à ses revenus fonciers de 2019.
A partir de septembre 2020 et jusqu’en août 2021 il ne paiera pas d’acompte. Bien sûr cette situation pourra changer en fonction de sa déclaration réalisée en 2021 et s’il ne génère plus de déficit foncier.
Avant le prélèvement à la source M Dupond aurait bénéficié des effets de son déficit foncier qu’à partir de janvier 2021 (son impôt étant calculé sur ses revenus de 2019). La mise en place du prélèvement à la source fera par conséquent gagner 4 mois à M Dupond dans la prise en compte de son déficit foncier.

 

Pourra-t-on faire varier son taux d’imposition en cours d’année ?

 

Les salariés devraient pouvoir bénéficier d’une modulation de leur taux d’imposition en fonction de l’évolution de leur situation (ex: perte d’emploi…). L’impôt à la source lié aux revenus fonciers ne bénéficiera pas de cette opportunité.
L’impôt étant calculé sur une assiette historique, à savoir les revenus fonciers de l’année précédente, son montant n’évoluera pas avec la même fluidité.

 

Que se passera-t’il si le montant de mes loyers baisse ?

 

Si vous percevez moins de loyers vous continuerez à payer des acomptes liés à vos derniers éléments déclarés.
Prenons le cas de M Durand. En 2020 il a perçu 12 loyers de 500 € soit 6000 € de revenus bruts. Une fois ses charges prises en compte (intérêts d’emprunts, taxe foncière…) son résultat fiscal était de 4000 €. Ses acomptes de prélèvement à la source de 2021 ont donc été calculés sur cette base.
Si en 2021 son locataire quitte la location et qu’il ne perçoit plus de loyers il continuera à payer des acomptes. Le montant de ces derniers n’évoluera pas. Il faudra qu’il attende sa déclaration de mai 2021 et donc ses acomptes de septembre 2021 pour que cette nouvelle situation soit prise en compte.

Avant la mise en place du prélèvement à la source cette modification de situation et de revenus aurait été prise en compte à partir de début 2022. Notre contribuable a donc vu la prise en compte de sa situation avancer de 4 mois. Toutefois, on peut constater qu’il n’a pas pu bénéficier d’un effet “temps réel” dont pourront ,à priori, bénéficier les salariés.

 

Je commence à louer un appartement. C’est ma 1ère location. Comment vais-je être imposé ?

 

Si vous commencez à louer, vous n’aurez rien à payer l’année N où vous devenez bailleur. Vous déclarerez ces nouveaux revenus l’année suivante N+1 et commencerez à payer des acomptes liés à ces revenus en septembre de l’année N+1.
Vous pouvez toutefois décider de verser un acompte spontané. C’est alors vous qui déciderez du montant de cet acompte. En fonction du montant à imposer que vous aurez décidé, vous paierez des acomptes répartis sur le reste de l’année civile.
Ces acomptes viendront en déduction des acomptes qui vous seront demandés à partir du mois de septembre de l’année suivante.

 

A quelle date seront prélevés ces acomptes ?

 

Les acomptes seront prélevés par l’administration fiscale le 15 de chaque mois. Ces prélèvements seront réalisés directement sur votre compte bancaire. Si le montant de ces acomptes est inférieur à 5€ ils ne sont pas prélevés.
Si vous le souhaitez vous pourrez opter pour un paiement trimestriel de vos acomptes. Dans ce cas vos acomptes seront prélevés le 15 février, le 15 mai, le 15 août et le 15 novembre. Cette demande devra être effectuée sur le site internet de l’administration fiscale ou auprès du centre des finances publiques. La demande devra être effectuée avant le 1er octobre pour une prise en compte l’année suivante. Par la suite il n’y aura pas besoin de redemander cette option puisqu’elle sera reconduite automatiquement.

 

Si jamais un prélèvement d’acompte ne passe pas ?

 

Attention, si vous ne payez pas un acompte mensuel ou trimestriel dans les délais, vous serez redevable d’une majoration de 10% des sommes dues. Par conséquent, si vous avez un rejet de prélèvement parce que votre compte est insuffisamment approvisionné, vous risquez une majoration.

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