Faut-il enregistrer son contrat de bail au centre des impôts ?

Il n’y a pas d’obligation au fait d’enregistrer un contrat de bail auprès du centre des impôts. Ce choix offre l’avantage de donner une date certaine au contrat. Le coût de cet enregistrement est intégralement à la charge de la personne qui en fait la demande. Il est à noter que cette demande peut être réalisée auprès du centre des impôts du domicile du bailleur ou au centre dont dépend la location.

 

Les signatures sur un contrat de bail

Selon les situations les signatures à apposer sur le contrat de bail pourront être différentes. Voici les différentes situations possibles:

locataire seul: aucune difficulté le locataire signe le contrat
locataire marié: contrairement à ce qu’on pourrait croire et indépendamment du régime matrimonial la signature d’un seul des époux est suffisante. Bien qu’un seul des époux signe le contrat les deux époux sont toutefois considérés comme co-titulaires du bail et ceci même en cas de séparation. La conséquence est donc que seul un jugement de divorce pourra mettre fin à cette situation.
Locataires vivant en concubinage: le contrat de bail devra idéalement être signé par les deux concubins. Par ailleurs afin d’éviter certains problèmes il est souhaitable d’inclure une clause de solidarité entre les signataires. Cette clause aura pour effet de permettre au bailleur d’exiger l’intégralité des sommes dues auprès de n’importe lequel des signataires du bail.

 

Comment fixer les règles de répartitions de dépenses entre locataires ?

Si vous disposez d’un logement dans un immeuble en copropriété ou dans un immeuble dont vous avez l’entière propriété des questions peuvent apparaître quant à la répartition des charges locatives. Deux situations peuvent se présenter:

Location dans un immeuble en copropriété

Si votre location est située dans une copropriété les répartitions devront s’effectuer de la même façon que les répartitions entre copropriétaires.

Il conviendra par conséquent de vous reporter au réglement de copropriété pour connaitre la part de dépenses transférable à votre locataire.

Location dans un immeuble dont vous êtes le propriétaire

Si votre location est dans un immeuble que vous possédez en totalité il n’existe pas de loi ou règlement encadrant la méthode de répartition. Vous êtes par conséquent libre de choisir la méthode la plus appropriée et la plus juste.

Comment paramétrer la répartition dans LOCKimmo

Si votre location est dans une copropriété il conviendra d’utiliser l’écran de saisie des charges de copropriété (Menu principal – Saisies – Charges de copropriété).

Les dépenses seront à saisir lorsque vous recevrez le relevé annuel de charge de la part de votre syndic. Sur l’écran Charges de copropriété vous sélectionnerez « relevé de charges » en haut de l’écran et préciserez que la dépense est supportée par le locataire.

Si votre location est dans un immeuble que vous possédez en totalité vous pourrez profiter de la fonctionnalité de répartition dynamique. Cette méthode de répartition vous permettra de ventiler une dépense entre plusieurs locataires en fonction d’une clé de répartition que vous aurez librement définie. Très puissante cette méthode de répartition vous permettra de tenir compte automatiquement du temps de présence des locataires.

Pour accéder à cette fonctionnalité allez dans Fichier – Paramétrage – Clés de répartition de charges dynamique. Vous trouverez un exemple d’utilisation dans le manuel d’utilisation de LOCKimmo gestion locative.

 

Bien comprendre les types de charges

Les écrans de saisies de dépenses (Saisies – Enregistrement de dépenses / charges à partir du menu principal) intègrent un menu déroulant « Type de charge ». Ce menu déroulant est particulièrement important. Il vous permet par exemple:
– de préciser la nature de la dépense
– de déterminer si cette dépense sera ou non prise en compte dans votre déclaration de revenus
– si la dépense est prise en compte pour votre déclaration de déterminer la rubrique où elle figurera
– quel compte comptable doit être utilisé sur les transactions générées automatiquement lors d’un enregistrement de dépense

Dans LOCKimmo il existe deux types de charges. En cas de besoin de nouveaux types de charges pourront être ajoutés (en allant dans Fichier – Paramétrage – Type de charges).

 

Gérer les régularisations de charges en faveur du locataire

Lorsque vous appelez des provisions pour charges en plus de vos loyers vous êtes appelé à pratiquer ponctuellement des régularisations de charges. Selon les cas ces régularisations pourront être en faveur du propriétaire (si le locataire a versé moins de provisions que le montant total des charges locatives que vous avez enregistré). A l’inverse les régularisations peuvent aussi faire apparaître un solde en faveur du locataire. Dans ce dernier cas vous aurez un trop perçu. LOCKimmo vous propose plusieurs méthodes pour l’utiliser.

1ère solution: rembourser le trop perçu

2ème solution: conserver le trop perçu de façon à le déduire d’un loyer à régler

3ème solution: annuler la régularisation

Ce choix vous sera proposé lorsque vous lancerez une régularisation de charges.

 

Locataire – propriétaire, qui paie quoi ?

Dans le cadre d’une location d’habitation non meublée le décret du 26 août 1987 et la loi du 6 juillet 1989 (articles 6 et 7) on définit une répartition des dépenses entre propriétaire et locataire.

Dans le principe le locataire doit assurer les menues réparations. Le décret du 26 août 1987 en a donné une liste non limitative. Pour ce qui concerne les réparations dues à l’usure normale il n’est pas tenu de procéder à leur réalisation.

Au propriétaire incombe toutes les réparations autres que celles incombant au locataire.

Quelques exemples pratiques

La chaudière et le chauffage

Le locataire doit assurer le réglage des brûleurs, le remplacement de petites pièces et le ramonage.
Le propriétaire doit quant à lui assurer le remplacement des pièces plus importantes et notamment les équipements de type ballon d’eau chaude, thermostats, brûleurs et radiateurs.

La plomberie

Le locataire doit se charger du débouchage des canalisations. Il doit également assurer le remplacement des petites pièces et notamment des joints.
Le propriétaire doit quant à lui remplacer tout ce qui touchera aux robinets, siphons et les canalisations dégradées.

L’installation de gaz

Le locataire devra assurer le remplacement des flexibles d’alimentation
Le propriétaire devra quant à lui assurer la réfection complète de l’installation et la mise aux normes de sécurité

Les sanitaires

Le locataire devra s’occuper du remplacement des flotteurs et joints des chasses d’eau. Il devra nettoyer les dépôts de calcaire et assurer le remplacement des flexibles de douches.

L’installation électrique

Le locataire devra remplacer les interrupteurs et prises.
Le propriétaire devra assurer la réfection complète de l’installation et la mise aux normes

Les murs et sols

Le locataire devra maintenir les murs et sols en état de propreté. il devra reboucher les trous. Remplacer les carreaux cassés.
Le propriétaire s’occupera de la réfection complète des parquets, peintures, tapisseries et carrelages.

 

Comment faire supporter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au locataire ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges imputables au locataire au titre des charges locatives. En attendant que cette taxe soit intégrée à la taxe d’habitation et non plus à la taxe foncière (ce qui est un autre débat) c’est le propriétaire qui la règle au moment du paiement de sa taxe foncière. Comment faire pour transférer cette charge au locataire ?

La première question à se poser est de savoir si vous souhaitez percevoir directement la somme ou l’intégrer au compte charges du locataire.
Dans la première situation il vous faudra aller dans Saisies – factures à partir du menu principal.
Dans le deuxième cas vous utiliserez l’écran saisies – enregistrement de dépenses et préciserez que la charge est supportée par le locataire.

Dans le 1er cas vous pourrez encaisser le réglement du locataire en allant dans Menu principal – encaissements – autres encaissements

Dans le 2ème cas la charge sera intégrée au compte charges du locataire. Le locataire versera des provisions pour charges et vous lancerez une régularisation de charges.

 

Antenne individuelle et copropriété

Toute personne résidant sur le territoire français dispose de ce que l’on appelle un droit à l’antenne. Ce droit est reconnu tant par les juridictions françaises que par la Cour européenne des droits de l’homme. De ce fait ni une municipalité ni un règlement de lotissement ou de copropriété ne peuvent interdire l’installation d’une antenne de télévision individuelle. La réglementation applicable en matière de droit à l’antenne est la Loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion et son décret d’application n° 67-1171 du 22 décembre 1967.

Une procédure précise

Dans le cadre de cette loi il existe toutefois une procédure spécifique que le copropriétaire est dans l’obligation de respecter pour faire valoir ses droits. C’est ainsi qu’une personne, propriétaire ou locataire, désireuse d’installer une antenne de réception individuelle sur son lieu de résidence doit :

– informer l’association syndicale ou le syndic de copropriété, par lettre recommandée avec AR, de son intention de procéder à l’installation d’une telle antenne. A ce courrier doit être joint un plan d’installation de l’antenne, une attestation de conformité aux normes techniques et de sécurité (document fournis par un antenniste), et la nature du ou des services de radio et/ou de télévision dont la réception est souhaitée via ladite antenne. Ces pièces sont également fournies par les installateurs d’antennes.
– à compter de la date de réception du courrier considéré, le syndic dispose d’un délai de trois mois pour soit s’opposer pour un motif sérieux et légitime à l’installation de l’antenne en saisissant la juridiction compétente qui appréciera sa demande, soit proposer le raccordement à une antenne collective ou un réseau câblé.

Un motif sérieux et légitime de refus

La loi reconnaît comme motif sérieux et légitime susceptible d’être opposé au demandeur le fait que les services dont la réception est souhaitée via l’antenne soient déjà distribués par câble ; la jurisprudence à également reconnu comme tels l’atteinte à la sécurité publique ou bien encore l’atteinte à l’esthétique d’un bâtiment.

L’absence de réponse du syndic

– si dans ce délai de trois mois, le syndic ne s’est pas manifesté, le demandeur peut procéder sans autre formalité à l’installation de l’antenne de réception individuelle.

 

Comment créer des associés de SCI

Une société civile immobilière est une société rassemblant plusieurs associés. Dans le logiciel de gestion locative LOCKimmo vous pouvez très simplement créer ces différents associés et les lier à votre SCI.

Pour effectuer cette opération allez dans Menu principal – Fiche SCI. Clquez sur l’onglet « composition de la SCI ».

En cas de nouvel associé cliquez sur le bouton « créer » à côté du menu déroulant Associé. Remplissez la fiche associé en précisant les différentes informations notamment son adresse. Cliquez sur enregistrer

De retour sur la fiche SCI précisez le % de parts détenus par l’associé et le nombre de parts correspondant.

Cliquez sur le bouton ajouter.

 

Conseils pour l’agent immobilier et l’administrateur de biens

Création de votre activité

Pour vous lancer en tant que professionnel de l’immobilier il vous faudra obtenir une carte professionnelle délivrée par la Préfecture. Pour obtenir cette dernière il faut remplir un formulaire que vous trouverez ici.

Les réseaux sociaux

Lier son Facebook et son Twitter

Comment poster automatiquement ses publications facebook sur Twitter
Dans ce billet vous découvrirez comment diffuser automatiquement vos messages et articles Facebook sur votre compte Twitter. en liant ces deux services vous gagnerez du temps et permettrez à vos publications Facebook d’avoir une meilleure visibilité.

Référencement

Comment proposer son site internet aux moteurs de recherches

Proposer son site aux moteurs de recherche
Un site internet n’existe quasiment pas s’il n’est pas référencé auprès des moteurs de recherche. Voici comment proposer votre site aux principaux moteurs.

 

Référencement internet

Avoir un beau site ne sert à rien si ce dernier n’est pas consulté. Pour rendre votre site visible par les internautes il est important de travailler sur son référencement.
Voici quelques conseils pour optimiser et améliorer votre référencement.

Proposer son site internet aux moteurs de recherches


Pour effectuer leur travail de référencement et pour proposer des résultats aux internautes les moteurs de recherches utilisent des index. Ces index sont constitués, alimentés et mis à jour par des traitements qu’on appelle des robots et qui scrutent, scannent, répertorient les sites internet et leur contenu.

Pour figurer dans un index il faut provoquer le passage d’un robot sur son site. Pour permettre cette opération vous avez la possibilité de proposer vos sites aux moteurs de recherches. Vous trouverez sur cette page les liens vers les pages d’inscription des principaux moteurs de recherche.

 

 

 

Les pages d’inscriptions sur les moteurs de recherche

Voici la liste des adresses sur lesquelles vous pourrez proposer votre site internet aux principaux moteurs de recherches.

L’incontournable Google

Incontournable le moteur de recherches google truste une part très importante des recherches sur Internet. Figurer en bonne position dans ses résultats de recherche est l’assurance de disposer d’un flux de trafic vers votre site.
Pour s’inscrire c’est gratuit et c’est ici que ça se passe

Bing: le moteur de recherche de Microsoft

Bing fait figure d’outsider dans le domaine de la recherche internet. Figurer en bonne position dans les résultats de recherche de ce site est tout de même important. Bing est en effet utilisé sur les sites MSN, Windows Live et suite à un partenariat sur le site Yahoo.
Pour vous inscrire sur l’annuaire Bing c’est ici.

Orange: Le moteur de recherches français

Accessible notamment par tous les abonnés orange ce moteur de recherche est également intéressant pour un candidat à la visibilité. L’inscription étant également gratuite il n’y a rien à y perdre. Pour l’inscription c’est ici.

 

Référencement de site immobilier

Internet un outil indispensable

En quelques années Internet est devenu incontournable pour le secteur de l’immobilier. Comme l’a récemment souligné une étude du Benchmark Group le web est devenu le principal canal d’information utilisé par ceux qui veulent acheter ou louer.

A la question quel support d’information utilisez vous en prévision d’une acquisition ou lors d’une recherche de location plus de 80% des répondants ont indiqué s’orienter principalement vers les sites immobiliers.

Il est indéniable qu’internet a bel et bien supplanté la presse gratuite ou payante (moins de 40% des répondants la privilégient) ou encore la visite en agence (prioritaire pour moins de 20% des sondés).

Utiliser Internet efficacement

Aux vues de cette évolution disposer d’un site internet c’est bien mais encore faut-il que ce dernier attire les visiteurs.
Plusieurs méthodes existent pour optimiser et améliorer votre visibilité. Fort de son expérience dans le domaine du référencement et de son expertise dans le web immobilier LOCKimmo vous accompagne dans cette démarche.

Grâce à nos conseils et analyses transformez votre site internet en un outil efficace.
Contactez dès aujourd’hui l’équipe LOCKimmo afin de découvrir toutes nos solutions et obtenir un devis.

Suivre son positionnement

Au delà de son offre conseil LOCKimmo vous propose un outil indispensable si vous possédez un site internet: le logiciel SEOpro. Grâce à ce logiciel de suivi de positionnement vous allez être en mesure de vérifier au jour le jour l’évolution de votre référencement.

Découvrez ce logiciel en cliquant ici

Si vous n’avez pas de site internet

Si vous ne disposez pas de site cliquez ici et découvrez l’offre de création de sites de LOCKimmo.

 

Refonte de site internet immobilier

Si vous possédez déjà un site internet LOCKimmo vous propose un audit de votre site gratuit et sans engagement.
Contactez nous pour avoir plus de renseignement sur cette offre.

 

Les agences immobilières peuvent à présent créer leur page Google+

Les professionnels de l’immobilier sont à présent en mesure de créer leur propre page sur le réseau social de Google. Ce nouveau service baptisé “Google + page” leur permettra de diffuser des informations sur leurs actualités, leurs offres… Offre concurrente à celle de Facebook ces pages permettront également de préciser la localisation de l’agence et d’afficher un plan du quartier.

Ces pages posséderont leur propre adresse qui pourra être utilisée par les utilisateurs Google+ qui pourront ajouter l’agence à l’un de leurs cercles (ex: cercle des amis, des connaissances, des professionnels du quartier…).

Pour la création d’une page Google+, c’est ici que çà se passe ici Créer une page Google+

 

 

Quelle comptabilité tenir pour une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) doit tenir une comptabilité commerciale dans plusieurs cas:

– lorsque l’un de ses associés est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices agricoles (BA)

– lorsqu’au moins un des associés est une société soumise à l’impôt sur les sociétés

– lorsque la SCI remplit au moins deux des trois critères suivants: un montant total du bilan supérieur à 1 550 000 €, un nombre de salariés supérieur à 50, un chiffres d’affaires hors taxes supérieur à 3 100 000 €.

Bien que non obligatoire la tenue d’une comptabilité dite commerciale peut également être conseillée pour les autres SCI. En effet ce type de comptabilité offre plusieurs avantages:

– permettre de répondre plus facilement aux demandes de l’administration fiscale. Il faut en effet savoir qu’en l’absence de comptabilité probante l’administration peut opérer un redressement sur la base d’une évaluation forfaitaire des recettes et dépenses ce qui peut s’avérer très préjudiciable.

– informer les associés. Tâche qui est grandement facilitée par la tenue d’une comptabilité notamment dans la capacité offerte de comparer les bénéfices et pertes entre plusieurs exercices.

– enfin il faut savoir que le gérant d’une SCI a l’obligation de déclarer une éventuelle cessation de paiement de sa société dans les 45 jours suivants la constatation de l’insuffisance de l’actif disponible pour couvrir le passif exigible. Or seule une comptabilité permet de déterminer précisément la date d’apparition de cette situation.

La SCI a donc tout à gagner à mettre en place une comptabilité commerciale pour le suivi de sa gestion.

Qu’est ce qu’une comptabilité commerciale ?

La comptabilité idéale est une comptabilité en partie double conforme au plan comptable. Pour la tenue de cette comptabilité vous pouvez par exemple opter dans LOCKimmo pour une comptabilité d’engagement (menu principal – Paramétrage comptable – paramétrage comptabilité). Cette comptabilité offrira l’avantage de permettre de prendre en compte les engagements de la SCI (ex: dettes fournisseurs correspondant à une facture fournisseur enregistrée mais pas encore réglée).

Vous pouvez également mettre en place une comptabilité de trésorerie. Dans ce type de comptabilité seront listées toutes les opérations de type recettes et dépenses affectant vos comptes bancaires. Le choix de ce type de comptabilité s’effectue également en allant dans Fichier – Paramétrage comptable – Paramétrage comptabilité.