Vente ou achat d’un portefeuille de gestion locative : que faut-il savoir ?

Vente ou achat d’un portefeuille de gestion locative : que faut-il savoir ?

Vente ou achat d'un portefeuille de gestion locative : que faut-il savoir ?


L’achat de portefeuille de gestion locative permet aux agences immobilières de développer leur activité et leur parc de lots en gestion. Nous savons qu’il n’est pas toujours facile de savoir comment racheter ce type de portefeuille ou quels bénéfices cela peut représenter pour les professionnels de l’immobilier que vous êtes. Nous répondons à ces questions dans cet article afin de vous apporter tous les éléments nécessaires à la prise de décision.

Que se cache-t-il sous l’appellation « portefeuille de gestion locative » ?

Un bailleur peut déléguer la gestion de son patrimoine locatif à un professionnel administrateur de biens. Cette action porte un nom spécifique : le mandat de gestion locative.

À partir du moment où cette transaction est réalisée, le bailleur passera par le professionnel choisi pour la mise en location de ses appartements. Tout ceci est régi par des engagements et des obligations. De son côté, le mandataire accepte de réaliser les services convenus au moment de la signature du contrat, et le mandat s’oblige à verser les honoraires perçus.

Une agence immobilière qui rachète ce type de mandat à une autre agence immobilière effectue donc un achat de portefeuille de gestion locative. Cette « méthode » est très intéressante car elle vous permet de commencer avec de nombreux clients. C’est toujours plus facile de se développer à partir de clients existants que de partir de zéro.

2 bonnes raisons pour racheter un portefeuille de gestion locative à un agence immobilière 

Une croissance rapide

Votre parc immobilier peut rapidement se développer grâce au rachat d’un portefeuille de gestion locative. En effet, si vous ne comptez que sur les mandats de vos clients actuels et les éventuels prospects à venir, votre patrimoine ne connaîtra qu’une croissance limitée.

Vous savez probablement que les agences immobilières sont nombreuses, et que vous avez donc un certain nombre de concurrents. Pour vous en détacher, le portefeuille de gestion locative est une bonne alternative.

Proposer des services de gestion vous aide à bâtir des relations sur plusieurs années. Ce n’est évidemment pas le cas avec une simple vente immobilière. La gestion locative vous permet de fidéliser vos contacts et surtout, d’éviter qu’ils ne se tournent vers la concurrence. En tant que professionnels de l’immobilier, vous aurez tout intérêt à prévoir d’autres activités que la prospection pour développer l’activité de votre agence.

Un investissement rentable sur le long terme

Acheter un portefeuille de gestion locative vous apportera des rentrées d’argent intéressantes sur le long terme. Les professionnels chiffrent à 2,5 fois le montant des honoraires de gestion sur une année.

Les ventes ponctuelles sont soumises aux taux d’intérêt (et ceux-ci ne sont pas fixes) et sont soumises à des facteurs saisonniers qui peuvent impacter votre activité. En revanche, la gestion locative vous procure un revenu mensuel régulier. Si les honoraires de gestion sont forcément moins élevées que ceux d’une vente, ils vous rapporteront des revenus fixes et récurrents.

Par ailleurs, votre fonds de commerce prend de la valeur grâce aux prestations locatives que vous pourrez proposer. Citons parmi ces prestations la recherche de locataires, la rédaction du bail de location et du contrat de location, la gestion de toutes les démarches administratives à prévoir avant la signature du bail, l’état des lieux à l’entrée et au départ de vos locataires, la perception des loyers et des charges, l’assurance pour les loyers impayés, …

Comment racheter un portefeuille de gestion locative ?

Si vous désirez vous aussi vous lancer dans la gestion locative, voici plusieurs pistes à suivre pour y faire vos premiers pas.

La gestion des biens de concurrents est une solution courante. Comme pour la recherche de biens immobiliers à vendre, il est essentiel d’être attentif à ce qui se passe dans votre environnement proche. Vos collègues de l’agence immobilière la plus proche peuvent justement chercher à vendre leur portefeuille de gestion locative.

Plusieurs raisons peuvent expliquer cela : une cessation d’activité, le départ en retrait d’un agent immobilier ou encore un changement d’orientation professionnelle.

Il arrive que ce soit l’agence qui soit en vente. Dans ce cas, peut-être qu’en plus des locations, vous pourriez vous occuper des biens à vendre de l’agence.

Essayez d’avoir le compas dans l’œil !

Une bonne pratique consiste à estimer la valeur du portefeuille de gestion locative avant de l’acheter. Nous avons déjà parlé de la valorisation, avec un chiffre de 2,5 fois le montant des honoraires annuels de gestion immobilière.

Plusieurs facteurs peuvent faire varier cette valorisation : la région ou la qualité des biens immobiliers du parc de lots de gestion locative, par exemple. Vous vous doutez bien que si les loyers sont plutôt bas, si le taux de sinistres est élevé, si les loyers impayés sont monnaie courante, et si l’état de conservation des logements laisse à désirer, il sera difficile de rentabiliser votre investissement. Il est donc préférable de bien vous renseigner avant la transaction sur ces différents points.

Concernant le type de clients, vous avez le champ libre. Vous pouvez vous intéresser aux grands groupes nationaux comme aux petites structures locales. Celles-ci ont souvent l’ambition de développer leur activité le plus rapidement possible. Il y aura donc une forte demande de rachat de portefeuille de gestion locative. Et c’est le moment pour vous de faire des affaires : l’investissement locatif ne s’est jamais aussi bien porté.

Le mandataire : quelles sont ses obligations vis-à-vis de la loi ?

Le mandataire est contraint de gérer correctement les logements dont il a la charge. Il doit également s’assurer que les intérêts immobiliers du mandant sont respectés. Par exemple, le mandataire signale au mandant chaque opération réalisée en matière de gestion locative.

Par ailleurs, l’agent mandaté doit absolument détenir une carte professionnelle en cours de validité avec la mention « gestion immobilière ». Enfin, il doit avoir adhérer à une caisse de garantie financière. Grâce à cela, le mandant est certain de la fiabilité des services du mandataire.

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