Rénovation d’une passoire thermique pour mise en location : est-ce rentable ?

Que coûte une passoire thermique louée si l’on ne fait rien ? 

5,4 millions de logements sont des passoires énergétiques, soit 14 % du parc immobilier en France. Et parmi eux, 1,1 million sont loués dans le parc privé. Ces propriétaires ont choisi de ne rien changer, car cela semble l’option la moins chère. Mais l’inaction a un coût. 

Avant de chiffrer la rénovation d’une passoire thermique, il faut donc évaluer ce que coûte le statu quo.

Le premier coût, c’est le risque de ne plus pouvoir louer son appartement. Car même si les logements passoires thermiques ne sont pas interdits en tant que tels, ils peuvent le devenir s’ils ne respectent plus les critères de décence. Et ces critères dépendent du classement DPE définis par la loi Climat et Résilience : 

• Depuis le 1e janvier 2025, tout logement classé G est interdit à la mise en location. 
• En 2028, les biens immobiliers avec un DPE F seront concernés
• En 2034, ce sera le tour des logements classés E. 

Cette interdiction de location DPE G s’applique aux nouveaux baux, mais pas seulement. Un bail en cours n’est pas rompu, mais les locataires peuvent demander des travaux de mise aux normes de décence énergétique dès la reconduction de leur bail. Si le bailleur refuse, un juge peut lui imposer la réalisation de travaux de rénovation énergétique. 

S’y ajoute le gel des loyers des passoires thermiques. Pour un logement F ou G, il est interdit de réévaluer le loyer à la hausse en cours de bail. Chaque année sans travaux creuse ainsi l’écart avec l’IRL et les loyers de marché. Sur un appartement passoire thermique loué en zone tendue, ce manque à gagner devient vite significatif.

Bon à savoir : à l’inverse, il n’existe aucune interdiction de vente de passoire thermique. La loi encadre l’information de l’acquéreur, pas la cession. Les annonces de vente ou de location de biens classés F ou G doivent préciser que le logement est à consommation énergétique excessive. Pour une maison, un audit énergétique est en plus exigé avant la mise en vente. La sanction est donc économique et non juridique : c’est la décote.

Combien coûte réellement la rénovation d’une passoire thermique ? 

Le coût des travaux d’une passoire thermique ne se limite pas au devis de l’artisan. Pour estimer la rentabilité, il faut additionner trois postes : le diagnostic qui oriente les travaux, le chantier lui-même et les coûts indirects que les bailleurs oublient souvent. 

Le diagnostic 

Après un DPE F ou G, les propriétaires ont tout intérêt à réaliser un audit énergétique. Il propose des scénarios de travaux chiffrés et indique le gain de classe attendu pour chacun. Il faut compter entre 800 et 1 500 € selon la surface du bien. 

C’est peu à l’échelle du projet, et cela évite surtout de financer des travaux qui ne feraient pas sortir le logement des classes F et G. 

En copropriété, le diagnostic de l’immeuble compte autant que celui du lot, car une bonne partie des déperditions relève des parties communes. Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés de moins de 50 lots doivent elles aussi disposer d’un DPE collectif.

Le budget travaux

Une rénovation de passoire thermique suit toujours la même logique : on traite d’abord l’enveloppe du bâtiment, puis le chauffage, puis la ventilation. Changer une chaudière dans un logement mal isolé améliore peu l’étiquette. 

Mais tout dépend du type de bien : 

• Dans une maison, l’isolation des murs par l’extérieur et celle de la toiture produisent les gains les plus nets, souvent complétées par une pompe à chaleur. En contrepartie, le budget est plus élevé (une moyenne de 55 000 € de travaux selon l’ANAH). 
• Pour un appartement passoire thermique, la marge de manœuvre est plus étroite. Le bailleur agit sur ce qu’il contrôle : isolation des murs par l’intérieur, fenêtres, remplacement des vieux convecteurs électriques. Pour le reste : façade, toiture et chauffage collectif dépendent d’un vote en assemblée générale. Niveau budget, comptez entre 5 000 et 20 000 € par appartement pour sortir des classes F ou G. 

Poste de travaux	Prix indicatif (fourniture et pose)	Type de bien
Isolation des murs par l’extérieur (ITE)	100 à 150 €/m² de mur	Maison, immeuble (vote en AG)
Isolation de la toiture	100 à 150 €/m²	Maison, dernier étage
Isolation des murs par l’intérieur (ITI)	environ 100 €/m² de mur	Appartement, maison
Fenêtres double vitrage	environ 1 000 € par fenêtre	Tous
Pompe à chaleur	environ 10 000 €	Maison

Les coûts indirects 

C’est souvent là que le calcul de rentabilité dérape : 

• La vacance locative : un chantier de deux à trois mois sur un T2 loué 750 € représente entre 1 500 et 2 250 € de loyers perdus, auxquels s’ajoutent les charges que le bailleur continue de payer.
• La surface : une isolation par l’intérieur réduit la surface habitable de quelques mètres carrés, ce qui pèse sur le loyer dans les petites surfaces et les zones où le prix au mètre carré est élevé.
• L’accompagnement : pour une rénovation d’ampleur aidée, le recours à Mon Accompagnateur Rénov’ est obligatoire, et cette prestation n’est que partiellement prise en charge. 

Restent enfin les aléas propres à l’ancien : repérage amiante avant travaux, réseaux électriques vétustes à reprendre, délais d’artisans RGE.

Additionnés, ces postes donnent le coût brut d’un investissement passoire thermique. Ce montant fait souvent hésiter les bailleurs, mais il est trompeur. Une part importante peut être compensée par les aides et la fiscalité, à condition de les intégrer dès le chiffrage.

Que rapporte la rénovation d’une passoire énergétique au bailleur ? 

Rénover une passoire énergétique, c’est d’abord conserver son droit de louer. Sorti des classes F et G, le logement redevient décent pour toute nouvelle location comme pour un renouvellement de bail. 

Le bailleur échappe ainsi au gel des loyers des passoires thermiques. La révision annuelle selon l’IRL redevient possible, et le loyer peut rattraper progressivement le marché.

Sans oublier qu’un logement mieux isolé se loue plus facilement. Des charges d’énergie maîtrisées rassurent les candidats, limitent les impayés liés aux factures et réduisent la rotation des locataires. Pour le gestionnaire, cela signifie moins de relocations, d’états des lieux et de périodes de vacance à gérer.

À cela s’ajoute le gain patrimonial. Rénover efface la décote liée à l’étiquette, qui peut atteindre jusqu’à 22 % pour une maison classée G et 10 % pour un appartement. Même si le bailleur ne prévoit pas de vendre, cette valeur pèse dans un arbitrage futur, une succession ou un refinancement. Un logement passoire thermique rénové sort aussi du discours de négociation des acquéreurs, qui s’appuient de plus en plus sur le DPE pour faire baisser le prix. 

À ces gains directs, n’oublions pas les dispositifs d’aide pour les passoires thermiques (MaPrimeRénov’, CEE et éco PTZ) et la fiscalité (comme le dispositif Jeanbrun) qui permettent de réduire la facture travaux. 

Bon à savoir : Pour les aides financières à la rénovation, des plateformes comme La French Rénov’ aident les professionnels de l’immobilier à monter le dossier et à le suivre jusqu’au versement de la prime. 

Rénover, vendre ou attendre : quelle décision selon le type de passoire thermique ?

Il n’existe pas de réponse unique pour une passoire thermique en location. Face à un mandant, le professionnel doit trancher entre trois options : rénover, vendre en l’état ou attendre. Chacune peut être la bonne. Tout dépend du bien, du marché et des objectifs du bailleur.

Le choix de la rénovation 

Rénover est presque toujours rentable quand plusieurs conditions sont réunies. 

• Le bien est classé G, donc déjà impossible à relouer : chaque mois sans travaux coûte un loyer entier. 
• Le marché locatif est tendu, ce qui garantit une relocation rapide au prix du marché.
• Le gain de classe est accessible avec un ou deux postes de travaux. 
• Le bailleur est assez imposé pour profiter pleinement du déficit foncier majoré, ou assez modeste pour toucher des aides élevées. 
• Le bailleur compte conserver le bien au moins six ans, la durée d’engagement exigée par MaPrimeRénov’. 

Le choix de la vente 

La vente d’une passoire énergétique reste toujours possible, mais il y a une décote. La question est de savoir si cette décote coûte moins cher que les travaux. 

C’est souvent le cas quand le coût net du chantier dépasse la perte de valeur. Le cas est fréquent à Paris, où la décote moyenne des appartements énergivores se situe plutôt entre 3 et 5 %. 

La vente s’impose aussi quand le bailleur ne peut pas s’engager sur six ans, a besoin de liquidités ou détient un bien peu demandé à la location. 

Côté acheteurs, ces biens intéressent des investisseurs qui intègrent les travaux dans leur prix d’achat. Pour un professionnel qui gère aussi la transaction, conseiller la vente n’est donc pas un échec : c’est un arbitrage à documenter.

Le choix de l’attente 

Attendre est la plus tentante des trois options, et rarement une stratégie. Il faut distinguer trois formes d’attente.

• La première est utile : refaire un DPE antérieur à 2026 avant toute décision. Elle ne coûte presque rien et peut régler le problème sans travaux.
• La deuxième peut aussi se justifier en copropriété. Si l’immeuble a voté ou programmé une isolation par l’extérieur ou un changement de chauffage collectif, financer des travaux privatifs en doublon serait peu rentable. Mais un logement classé G reste impossible à relouer pendant ce temps, et ce manque à gagner doit entrer dans le calcul.
• La troisième est un pari : attendre un assouplissement de la loi sur la location de passoire thermique. Le projet de loi adopté par le Sénat en juillet 2026 permettrait de louer un logement F ou G à condition d’avoir signé un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030. Même adopté, il décalerait l’obligation sans la supprimer. Entre-temps, le gel des loyers continue de s’appliquer et les aides comme le déficit foncier majoré ont leurs propres dates limites.

Pour le bailleur, rénover une passoire thermique est une décision. Pour le gestionnaire, c’est une série d’échéances à tenir sur plusieurs années : tracer le conseil donné au mandant dans une note écrite et datée, caler les travaux sur le calendrier de la copropriété (idéalement, entre deux locations), suspendre l’indexation des biens F et G, puis de la relancer dès le nouveau DPE obtenu, conserver les preuves pour les aides, …. 

Une seule échéance oubliée suffit à transformer une rénovation rentable en perte.

Le logiciel LOCKimmo réunit ces éléments dans le dossier de chaque lot. Il archive les documents, alerte avant les échéances et pilote l’indexation des loyers lot par lot. Vous gardez ainsi le contrôle de chaque passoire thermique en location de votre portefeuille, sans tableur ni relance manuelle.