Comment se passent les travaux dans une copropriété ?

Les étapes des travaux en copropriété

1. La prise de décision

Pour que des travaux soient validés en copropriété, ils doivent obligatoirement figurer à l’ordre du jour d’une assemblée générale (AG). Sans cela, aucune décision officielle ne peut être prise. Cette inscription à l’ordre du jour peut être demandée par : 

• Le syndic, qui peut inscrire les travaux de sa propre initiative, souvent en s’appuyant sur des éléments techniques (audit, diagnostic, sinistre…).
• Un copropriétaire, qui peut également en faire la demande. Il doit alors envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic, suffisamment en amont de la convocation (minimum 21 jours avant l’envoi de la convocation à l’AG), avec une proposition claire et, idéalement, un devis ou des éléments chiffrés.

Ce fonctionnement concerne tous les travaux non urgents ou de rénovation planifiée (réfection toiture, ravalement, changement d’interphone, travaux d’économie d’énergie, etc.). Ils peuvent aussi concerner ceux issus d’obligations réglementaires : audit énergétique, DPE, ou plan pluriannuel de travaux (PPT) quand celui-ci est obligatoire (copropriétés de plus de 15 ans).

2. Les copropriétaires donnent leur accord

Une fois que le projet de travaux est inscrit à l’ordre du jour (cf. étape 1), les copropriétaires doivent voter pour autoriser (ou non) leur réalisation. La décision de faire des travaux doit donc être votée en AG, en respectant certaines règles de majorité, selon :

• La nature des travaux (entretien, amélioration, accessibilité…).
• Leur impact sur l’immeuble ou les droits des copropriétaires.

Le type de travaux détermine le niveau de majorité requis en AG (comme indiqué dans les articles 24, 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965). Plus les travaux sont importants ou importants pour la copropriété, plus la majorité à obtenir est élevée, comme le montre le tableau ci-dessous.

Une fois que les copropriétaires ont voté en AG, deux types de décisions sont possibles. 

1. Refus ou simple autorisation. L’AG refuse les travaux, rien ne se fait. L’AG autorise les travaux et le syndic peut passer à la phase opérationnelle (signature du contrat, démarrage du chantier…).
2.  Autorisation sous conditions. L’AG peut aussi dire autoriser les travaux sous certaines conditions.

3. Le syndic signe un contrat avec l’entreprise qui réalise les travaux

Une fois que les travaux ont été votés en AG, on entre dans la phase opérationnelle. Le syndic devient alors le chef d’orchestre de la mise en œuvre des travaux, en suivant, bien sûr, les décisions prises. C’est le syndic qui : 

• signe le contrat ;
• choisit l’entreprise validée par l’AG ;
• formalise les conditions contractuelles (montant, délais, pénalités de retard éventuelles…) ;
• verse l’acompte avec les fonds appelés aux copropriétaires ou une provision votée en AG pour ce versement.

Cette dernière étape permet à l’entreprise de bloquer la date d’intervention, d’acheter les matériaux, de mobiliser ses équipes, etc.

4. L’entreprise démarre le chantier et le syndic en assure la bonne exécution

Une fois le contrat signé et l’acompte versé, l’entreprise peut lancer les travaux. À partir de là, le syndic entre dans un rôle de supervision active.

En effet, en tant que mandataire du syndicat, le syndic doit :

• coordonner le démarrage des travaux avec l’entreprise ;
• vérifier que les travaux sont réalisés conformément au contrat et aux décisions votées en AG (nature des travaux, délais, qualité d’exécution…),
• faire le lien entre l’entreprise, le conseil syndical et les copropriétaires.

Il n’est pas maître d’œuvre, mais il reste responsable du bon suivi administratif et fonctionnel du chantier.

C’est également à lui d’informer les occupants (copropriétaires et locataires) concernant les décisions prises en AG qui concernent les travaux (par exemple via un affichage dans les parties communes ou une note dans les boîtes aux lettres). Cette communication permet aux occupants de se préparer aux nuisances, aux accès restreints ou à toute intervention affectant leur quotidien.

5. Le syndic assiste à la réception des travaux et émet les réserves si nécessaire

Une fois les travaux achevés, le syndic doit procéder à leur réception. Cette étape marque la fin contractuelle du chantier, et peut déclencher les garanties légales en cas de souci ultérieur.

Le syndic intervient donc en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il :

• Assiste à la réception des travaux, souvent avec le conseil syndical (voire un maître d’œuvre ou un bureau de contrôle si le chantier est important).
• Vérifie que les prestations réalisées sont conformes au devis ou contrat voté en AG.
• Émet des réserves s’il constate des malfaçons, des non-conformités, des défauts de finition ou des prestations incomplètes. Ces réserves doivent être mentionnées par écrit dans le procès-verbal de réception.

Si des anomalies sont constatées, le syndic peut refuser la réception, ou l’accepter sous réserve de reprise des anomalies. Il peut engager la responsabilité de l’entreprise, via mise en demeure ou procédure judiciaire si nécessaire. Il active, le cas échéant, les garanties légales (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, assurance dommage-ouvrage).

Vos questions sur les travaux en copropriété

 En cas de malfaçon après les travaux, qui est responsable de lancer les recours ?

C’est le syndic qui agit au nom du syndicat des copropriétaires. Il doit formuler les réserves lors de la réception si nécessaire, puis engager les démarches auprès de l’entreprise ou via les assurances (dommages-ouvrage, garanties légales). Le conseil syndical peut l’accompagner dans le suivi, mais la responsabilité opérationnelle reste entre les mains du syndic.

Faut-il toujours consulter plusieurs entreprises avant de voter des travaux ? 

Pas systématiquement. La mise en concurrence est obligatoire uniquement si l’AG a fixé un seuil de montant à partir duquel plusieurs devis doivent être présentés. En dessous, ce n’est pas une obligation légale, mais il est fortement conseillé, pour une gestion saine et transparente, de comparer au moins deux offres.

Entre le vote en AG et la levée des réserves, un chantier peut s’étaler sur plusieurs mois. Appels de fonds, acomptes, échéances contractuelles, PV de réception, garanties à surveiller : le syndic doit tout tracer, pour chaque immeuble, sans rien laisser filer. Avec le logiciel syndic LOCKimmo, vous générez les appels de fonds travaux selon les clés de répartition votées et suivez les paiements de chaque copropriétaire. LOCKimmo centralise les devis, contrats et procès-verbaux dans le dossier de l’immeuble et les met à disposition des copropriétaires. Vous pilotez le budget du chantier, tout en gardant les copropriétaires informés à chaque étape.