Bailleurs : Comment prouver une sous-location non autorisée ?

Comment prouver une sous-location illégale ?

Si le propriétaire bailleur suspecte une sous-location illégale, il doit toutefois être en mesure de le prouver. Ce qui n’est pas toujours évident.

Alors quels sont les éléments qui peuvent servir de preuve devant la justice ?

Plusieurs cas de sous-locations illégales ont été recensés et permettent de connaître les preuves qui peuvent être avancées par le bailleur. Ce sont par exemple :

• la présence récurrente d’une personne tierce dans la location constatée par un huissier
• la présence d’une annonce de location du bien sur un site spécialisé type Leboncoin 

Le maximum de preuves doivent être rassemblées par le bailleur. Il peut s’agir également de témoignages de voisins, d’une photo montrant un nom ajouté à la boîte aux lettres etc…

À noter que l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 exige un accord écrit, qui porte aussi sur le prix du loyer de la sous-location. L'absence de cet écrit facilite la preuve de la sous-location non-autorisée.

Quels sont les recours du bailleur en cas de sous-location non-autorisée?

Si la sous-location illégale est avérée, le bailleur doit le faire constater par un commissaire de justice dans un premier temps. Ensuite, il convient d’envoyer au locataire une lettre lui rappelant ses obligations de respecter le contrat de location et donc d’arrêter la sous-location illégale.

Si ce dernier met fin à son activité, le propriétaire bailleur peut décider de poursuivre le contrat de location en cours.

Le bailleur peut toutefois décider de résilier le contrat de location pour motif légitime et sérieux.

Pour finir, le propriétaire peut demander au locataire qui n’a pas respecté les clauses du contrat, le versement de dommages et intérêts. Dès lors, le bailleur devra saisir le tribunal judiciaire.

Prouver une sous-location non autorisée demande du temps et de la méthode. Annonces en ligne, constat de commissaire de justice, témoignages, courrier de mise en demeure : chaque élément compte, et chaque étape doit être datée et traçable pour tenir devant le juge. Pour un gestionnaire qui suit des dizaines de lots, le vrai défi est là : repérer les signaux faibles, puis retrouver rapidement le bon document au bon moment. Un bail, un courrier envoyé, un échange avec le locataire : tout doit être accessible en quelques clics.

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