La tacite reconduction du bail de location | Mode d’emploi

Qu’est-ce que la tacite reconduction du bail de location ?

La tacite reconduction du bail d’une location (prévue par la loi du 6 juillet 1989), signifie qu’il est renouvelé quand il arrive à terme automatiquement, sans échange préalable avec le locataire, et qu’il contient les mêmes conditions que le précédent contrat.

Pour qu’un contrat de bail ne soit pas reconduit tacitement, l’une des deux parties (le locataire ou le propriétaire bailleur) doit simplement préciser qu’il ne veut pas de ce renouvellement au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre émargement et reçu, ou par acte d’huissier.

Si les deux parties veulent procéder à la tacite reconduction du bail, ils n’ont besoin de rien faire. En effet, ce type de reconduction ne nécessite aucune démarche ou discussion pour que le renouvellement se fasse.

A noter : La tacite reconduction dans certains secteurs (exemple : les contrats d’assurance) est encadrée par la loi HAMON qui oblige les organismes à informer le client sur les délais et le préavis requis en cas de non renouvellement.

Lors de la tacite reconduction du bail, tous les éléments présents dans le bail se retrouvent dans le nouveau. La reconduction s’effectue lorsque le contrat arrive à échéance, et s’effectue également sur les conditions de celui-ci. Il est important de noter que lors d’une tacite reconduction, le contrat de bail n’est pas prolongé. C’est bien un nouveau contrat identique au précédent qui est créé.

Quelle durée pour une tacite reconduction du contrat de bail ?

La durée du nouveau contrat pour un logement vide est de
-3 ans si le bailleur est une personne physique.

-6 ans pour une personne morale.

Si le propriétaire bailleur ne résilie pas son contrat de bail dans les temps, il devra attendre le départ du locataire ou bien la fin du nouveau bail reconduit pour résilier le contrat bail.

La Cour de cassation indique clairement que dans le cas de figure où le contrat de bail d’origine dépasse les 3 ou 6 ans, le renouvellement tacite ne peut pas se faire sur une durée supérieure à ces 3 ou 6 ans, sauf si le contrat le mentionne explicitement.

Est-il possible de ne pas reconduire le contrat de bail ?

Si le propriétaire bailleur décide de ne pas procéder au maintien du contrat de bail par reconduction tacite, il est dans l’obligation de se justifier. Le locataire lui n’a pas à le faire. Si le propriétaire bailleur souhaite une non-reconduction du contrat de bail, il doit informer son locataire 6 mois avant le terme du contrat en expliquant les raisons de cette non-reconduction.

Si le locataire souhaite mettre fin à son contrat de location, il peut le résilier sans attendre la tacite reconduction du contrat. Il est libre de le faire quand il le souhaite en respectant tout de même un préavis. Ce préavis varie entre 1 à 3 mois, selon la situation et le type de logement. 

Si les deux parties n’arrivent pas à se mettre d’accord sur un point, la CDC (commission départementale de conciliation) peut être saisie par le bailleur ou le locataire.

La tacite reconduction du bail permet de renouveler le contrat de location sans échange. Dans le cas où le propriétaire bailleur ou le locataire ne souhaiterait pas le renouveler, ils doivent exprimer leur souhait. Il est important de prendre en compte les dates légales pour la tacite reconduction d’un bail. 

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Sur un portefeuille de plusieurs dizaines de baux, les échéances s’enchaînent. Elles ne tombent jamais au même moment et ne suivent pas les mêmes règles entre location vide et meublée. Un congé envoyé trop tard engage le bailleur pour une nouvelle période de reconduction. Un délai de préavis mal calculé ouvre la porte à la contestation. Suivre ces dates à la main, dans un tableur ou un agenda, multiplie le risque d’oubli.

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