Tout savoir sur le contrat de location meublée

Les caractéristiques du bail meublé

Le contrat de location meublée doit obligatoirement être écrit. Il peut être établi :

• sous seing privé, directement entre le bailleur et le locataire (éventuellement par l’intermédiaire d’un professionnel) ;
• ou en acte notarié, pour plus de sécurité.

Par défaut, la durée minimale du bail meublé est de 1 an, avec tacite reconduction à l’échéance, sauf si l’une des parties donne congé. Une exception existe pour les étudiants. En effet, dans ce cas, le bail peut être conclu pour 9 mois non reconductibles pour mieux coller au calendrier universitaire.

Avec une location meublée, il est possible de demander un dépôt de garantie, mais ce dernier est plafonné. Il ne peut excéder deux mois de loyer hors charges et est non révisable en cours de bail.

Enfin, la location meublée suppose que le logement soit entièrement équipé pour permettre une vie normale dès l’entrée dans les lieux. Le décret du 31 juillet 2015 précise la liste minimale de mobilier à fournir (lit, plaques de cuisson, vaisselle, table, etc.). Un inventaire détaillé du mobilier, joint au bail et signé par les deux parties, est donc obligatoire pour :

• protéger le bailleur en cas de détérioration ou de disparition de meubles ;
• encadrer la responsabilité du locataire au moment de l’état des lieux de sortie.

Les clauses et documents obligatoires dans le contrat de location meublée

Le bail meublé à usage de résidence principale est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Certaines clauses sont obligatoires et doivent figurer par écrit dans le contrat pour garantir sa validité, notamment :

• l’identification des parties (bailleur et locataire) ;
• la description précise du logement (surface habitable, équipements, annexes) ;
• la durée du bail, avec sa date d’effet ;
• le montant du loyer, ses modalités de paiement et sa clause de révision annuelle (en lien avec l’IRL, l’indice de référence des loyers, si applicable) ;
• le montant du dépôt de garantie ;
• le montant et la date du dernier loyer payé par le précédent locataire (si départ dans les 18 derniers mois) ;
• la nature et le montant des travaux récents effectués dans le logement ;
• la destination du logement (usage d’habitation ou mixte) ;
• les modalités de répartition des charges (au réel, en forfait ou en provisions) ;
• le numéro fiscal du logement et la mention des équipements d’accès à Internet.

À cela s’ajoutent deux nouveautés réglementaires. Depuis le 1er janvier 2024, le bail doit rappeler que le logement respecte les critères de décence énergétique (obligation prévue par la loi Climat et Résilience). Depuis le 29 juillet 2023, le contrat doit intégrer une clause résolutoire automatique en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

Les annexes à ajouter au contrat de location meublée

Un bail meublé ne peut pas se limiter au contrat lui-même. Plusieurs annexes obligatoires doivent être fournies au locataire lors de la signature : 

• Le dossier de diagnostic technique (DDT).
• Un état des lieux d’entrée, rédigé contradictoirement et signé par les deux parties.
• Un inventaire et état détaillé du mobilier, pièce par pièce, précisant l’état de chaque meuble.
• Une notice d’information (modèle fixé par arrêté du 29 mai 2015) sur les droits et devoirs des parties, ainsi que les recours possibles en cas de litige.
• Une attestation d’assurance contre les risques locatifs (à fournir à chaque renouvellement).

Pour les logements en copropriété, les extraits du règlement de copropriété relatifs à l’usage des lots et aux charges.

Bail meublé : les obligations des deux parties

Les obligations du locataire

En signant un contrat de location meublée, le locataire s’engage à respecter un certain nombre d’obligations légales, sous peine de sanction, voire de résiliation du bail. En l’occurrence, il : 

• doit régler le loyer et les charges aux échéances convenues dans le bail ;
• doit réaliser l’entretien courant du bien et les réparations locatives ; 
• ne doit pas transformer le logement sans l’accord écrit du bailleur ;
• doit souscrire une assurance contrat pour les risques locatifs. 

Les obligations du bailleur

En parallèle, le bailleur est lui aussi tenu de respecter certaines obligations :

• Délivrer un logement décent, en bon état, avec des équipements fonctionnels.
• Réaliser les réparations non locatives.
• Garantir la jouissance paisible de son bien.
• Fournir les quittances gratuitement si demandées.

Fin, renouvellement et congé d’un logement meublé

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans avoir à justifier sa décision.

En revanche, il doit respecter un préavis d’un mois. Durant ce délai, il reste redevable du loyer, sauf si un nouveau locataire entre dans les lieux avec l’accord du bailleur.

À la différence du locataire, le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail. Il doit respecter un préavis de trois mois et ne peut invoquer que trois motifs strictement encadrés par la loi :

• Reprise du logement pour y habiter ou pour loger un proche (conjoint, enfant, ascendant, etc.) à titre de résidence principale.
• Vente du bien (avec information sur l’intention de vendre, mais sans obligation d’offrir un droit de préemption en location meublée).
• Motif sérieux et légitime (impayés de loyer répétés, troubles du voisinage, défaut d’assurance…).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Il doit impérativement mentionner le motif. À défaut, le congé peut être déclaré non valable par un juge.

Enfin, en l’absence de congé délivré dans les formes et délais légaux, le bail est reconduit tacitement pour une durée identique (généralement 1 an).

Sécurisez la gestion de vos baux

Un bail meublé se gère à un rythme plus soutenu qu’un bail vide. Il dure un an, le locataire peut partir avec un mois de préavis, et le congé du bailleur doit tomber trois mois avant l’échéance, avec un motif valable. À cela s’ajoute l’inventaire du mobilier, dont dépend chaque retenue sur le dépôt de garantie. Sur un portefeuille de plusieurs dizaines de lots meublés, une échéance oubliée ou un inventaire incomplet coûte vite cher.

Le logiciel de gestion locative LOCKimmo centralise les caractéristiques de chaque bail, ses échéances et son historique. Son suivi des échéances vous aide à anticiper fins de bail, renouvellements et préavis. Il automatise aussi les appels de loyers, les quittances et les révisions selon l’IRL, et vos locataires retrouvent leurs documents dans leur extranet. Pour l’entrée et la sortie, CheckLock, l’application d’état des lieux signée LOCKimmo, génère un rapport détaillé à partir d’une simple photo, avec l’état d’usure de chaque élément. Vos inventaires deviennent des preuves exploitables, et vos échéances ne vous échappent plus.