Augmentation de loyer : règles et conseils

Quelles sont les règles sur l'augmentation de loyer ?

Les augmentations de loyer sont soumises à une réglementation précise. Voici les questions que les propriétaires doivent se poser avant de modifier le montant du loyer de leurs locataires.

Quand est-il légalement permis d'augmenter un loyer ?

Le loyer peut être augmenté chaque année, même si bien évidemment cela ne constitue pas une obligation pour le propriétaire. D’un point de vue financier, c’est dans son intérêt, mais le propriétaire est libre : il peut ainsi décider d’augmenter le loyer en cours de bail en 2024, le laisser inchangé en 2025 et augmenter le loyer à nouveau en 2026.

Sur quelle base légale les augmentations de loyers sont-elles réglementées ?

L’augmentation de loyer doit s’inscrire dans le cadre offert par la loi Alur. C’est elle qui permet au propriétaire la révision du loyer en cours de bail.

La loi Alur stipule que cette éventuelle augmentation de loyer doit absolument figurer dans le contrat de location. Pour communiquer cette possibilité au locataire, le bailleur doit faire figurer l’indice de référence des loyers (IRL) sur le contrat. C’est lui qui fera office de base pour la révision du montant des loyers chaque année.

L’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques) publie l’IRL chaque trimestre. Pour que le propriétaire procède à l’augmentation du loyer, il doit prendre en compte l’IRL du trimestre de référence et le comparer à celui du trimestre de la dernière année.

Quels sont les différents types d'augmentation de loyer ?

Il existe plusieurs types différents d’augmentations de loyer.

Augmentation de loyer annuelle

L’augmentation de loyer annuelle désigne la révision régulière du montant du loyer faite chaque année par le propriétaire. Elle est prévue dans le contrat de location et se base sur un indice de référence. Elle se fait généralement en multipliant le loyer actuel par le pourcentage d’augmentation de l’indice de référence.

L’avantage de cette augmentation, c’est qu’elle permet de maintenir le loyer aligné avec l’inflation et les coûts du marché.

Augmentation de loyer entre deux locataires

L’augmentation de loyer entre deux locataires a lieu lorsque le propriétaire décide d’augmenter le montant du loyer après le départ d’un locataire et avant l’arrivée d’un nouveau. Contrairement à l’augmentation annuelle, elle n’est pas limitée par l’indice de référence et peut donc être plus significative. Attention, elle est toutefois encadrée par une réglementation locale.

Le propriétaire évalue alors le loyer en fonction des prix actuels du marché immobilier local.

Augmentation de loyer liée à des travaux

Les propriétaires doivent savoir que les travaux d’amélioration sont à effectuer entre deux locataires. Tous les travaux de rénovation, comme la vérification des sols ou le changement d’équipement de la salle de bain ne constituent pas des travaux d’amélioration. Ils peuvent bien sûr être réalisés, mais n’entraînent pas l’augmentation des loyers.

Comment calculer les augmentations de loyer ?

Vous vous lancez dans la gestion locative, et ne savez pas comment calculer l’augmentation du loyer de votre logement ? Voici ce qu’il faut savoir.

Quels sont les indices de référence pour l'augmentation de loyer ?

Trois indices de référence vous permettent de calculer le montant de cette augmentation :

• L’IRL même trimestre de l’année précédente
• Le montant du loyer actuel sans les charges
• Le nouvel indice IRL du trimestre au cours duquel vous effectuez l’augmentation du loyer

Comment calculer l'augmentation de loyer annuel ?

Appliquez simplement la formule suivante :

Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × (nouvel IRL ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente)

Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail.

Prenons un exemple. Un bail prévoit une révision au 1er septembre, avec l’IRL du 2e trimestre comme indice de référence. Le loyer actuel est de 700 € hors charges. Au deuxième trimestre 2026, l’indice de référence des loyers s’établit à 148,37. Un an plus tôt, au 2e trimestre 2025, il était de 146,68, soit une hausse de 1,15 % sur un an.

L’opération est donc la suivante :

700 × (148,37 ÷ 146,68) = 708,07 €

Concrètement, le nouveau loyer ne pourra pas dépasser 708,07 € hors charges, soit une hausse de 8,07 € par mois.

Comment communiquer sur l’augmentation au locataire ?

Normalement, le locataire sait qu’une augmentation de loyer peut avoir lieu au moment de la date anniversaire du bail. Mais comment justifier cette augmentation et la transmettre au locataire ?

Comment justifier une augmentation de loyer ?

Considérons que le loyer augmente car il s’appuie sur la révision de l’IRL par l’INSEE. Dans ce cas, vous êtes dans le cadre d’une augmentation légale qui ne demande aucun justificatif spécifique.

Si vous désirez augmenter le loyer au-delà de l’IRL, il vous faut justifier de la légitimité de cette augmentation.

Comment notifier une augmentation de loyer à votre locataire ?

Vous pouvez en faire la demande par mail ou courrier postal. Sachez que si le locataire ne prend pas en compte cette augmentation, vous pouvez lui envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception pour renforcer votre première demande.

Un locataire peut-il refuser ou contester une augmentation ?

Si un locataire estime injuste ou excessive une augmentation de loyer, plusieurs options s’offrent à lui pour contester cette augmentation.

Dans la plupart des cas, il essaiera certainement de discuter avec le propriétaire pour résoudre le problème sans avoir recours à des procédures plus formelles. Si la négociation directe échoue, il peut s’adresser à une commission de conciliation. En dernier recours, il a le droit de porter l’affaire devant le tribunal d’instance.

Sur un portefeuille de plusieurs dizaines de lots, la révision annuelle devient vite un casse-tête. Chaque bail a sa propre date anniversaire, son trimestre de référence et son loyer hors charges à jour. Un oubli coûte cher : sans demande dans l’année qui suit la date de révision, le bailleur est réputé avoir renoncé à l’augmentation pour l’année écoulée.

Avec le logiciel de gestion locative LOCKimmo, la révision IRL est calculée automatiquement à chaque date anniversaire, à partir de l’indice prévu au bail. LOCKimmo génère le courrier de notification et met à jour les appels de loyer. Vous ne laissez plus filer aucune révision, tout en éliminant les erreurs de calcul.