Administrateur de biens et fiscalité : quel rôle auprès des bailleurs ?

Taxe d’habitation et déclaration d’occupation : un suivi à chaque changement de locataire

Depuis 2023, la taxe d’habitation est supprimée sur les résidences principales. Vos locataires n’ont donc plus à la payer pour le logement qu’ils occupent. Elle reste en revanche due sur les résidences secondaires et les autres locaux meublés. Les logements vacants peuvent aussi être soumis à une taxe spécifique dans certaines communes.

Pour savoir quels biens restent taxables, l’administration fiscale a créé une nouvelle obligation. Chaque propriétaire doit déclarer la situation d’occupation de ses logements via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Pour un bien loué, il indique notamment l’identité du locataire. Après une première campagne systématique, cette déclaration n’est plus due qu’en cas de changement, avant le 1er juillet de l’année suivante.

C’est là que l’administrateur de biens a un vrai rôle à jouer. Il est le premier informé de chaque mouvement dans les logements qu’il gère :

• l’entrée d’un nouveau locataire ;
• le départ d’un locataire et une éventuelle période de vacance ;
• un changement d’usage du bien, par exemple un passage en location meublée.

À chacune de ces étapes, il peut rappeler l’obligation à son bailleur et lui transmettre les informations nécessaires. Ce suivi n’a rien d’anecdotique : un défaut de déclaration expose le propriétaire à une amende de 150 € par local. Pour un bailleur qui possède plusieurs biens, la note peut vite grimper. En l’aidant à rester en règle, l’administrateur de biens apporte une vraie valeur ajoutée en matière de fiscalité.

Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : une charge à récupérer auprès du locataire

Cette taxe (TEOM) est en lien avec les communes qui sont en charge des collectes. Elle permet notamment de financer le service de collecte et traitement des déchets ménagers. Sinon, il s’agit de la REOM (Redevance d’Enlèvement des Ordures Ménagères), déterminée en fonction de la quantité estimée de déchets du ménage. 

Tous les propriétaires qui sont redevables de la taxe foncière doivent également s’acquitter de la TEOM. Cette taxe est calculée en fonction des mêmes critères que la taxe foncière. Lorsque le logement est loué, le propriétaire peut demander au locataire de rembourser cette taxe sous couvert des charges locatives récupérables. 

C’est le devoir de l’administrateur de biens de collecter l’intégralité des charges récupérables par le propriétaire. C’est pour cette raison que les charges locatives peuvent varier, puisque les paiements sont échelonnés au moment de la régularisation annuelle. Lors de cette régularisation, le gestionnaire se réfère à l’avis de taxe foncière du propriétaire pour calculer le montant dû par le locataire. Si celui-ci coïncide avec le montant des charges, il n’y a pas de changement. Dans le cas contraire, celles-ci peuvent diminuer ou augmenter. 

Ce travail de régularisation est l’un des aspects les plus concrets du lien entre l’administrateur de biens et la fiscalité de ses clients.

Revenus fonciers : le rôle de conseil de l’administrateur de biens en matière de fiscalité

Comme tous les revenus, les revenus locatifs perçus par le propriétaire sont à déclarer. Ces revenus, comme les autres, sont soumis à l’impôt sur le revenu. Comme abordé dans un précédent article, deux solutions s’offrent au propriétaire. Il peut prétendre au régime micro-foncier si ses revenus locatifs sont inférieurs à 15 000€ ou au régime réel. A savoir que l’impôt se calcule sur la somme des loyers encaissés pendant l’année après déduction de certaines charges. 

Par exemple, vous pouvez déduire les frais de gestion, les dépenses liées à la réparation ou l’entretien du bien.

Dans ce cas précis, le rôle de l’administrateur de biens est de conseiller le propriétaire. Il doit être en mesure de l’orienter et de l’aider concernant sa déclaration de revenus fonciers. Le gestionnaire peut guider le propriétaire à l’aide d’un document type regroupant les sommes à déclarer. Ce n’est pas obligatoire mais fortement apprécié lors des déclarations.

Pour assurer un suivi qualitatif et personnalisé, le gestionnaire se doit de bien connaître son client. Il doit également être au fait des nouvelles mesures en vigueur et des spécificités de chaque taxe pour pouvoir correctement le conseiller et l’accompagner dans ses déclarations.

La fiscalité, un service à valeur ajoutée pour vos bailleurs

Récupération de la TEOM, suivi des changements d’occupation, aide à la déclaration des revenus fonciers : en matière de fiscalité, l’administrateur de biens intervient à plusieurs moments clés de l’année. Bien maîtrisé, ce rôle renforce la confiance de vos bailleurs et vous démarque de la concurrence. Mais il demande des données fiables et faciles à retrouver, sous peine de transformer chaque échéance en course contre la montre.

Le logiciel de gestion locative LOCKimmo gère les dépenses, les régularisations de charges récupérables et la fiscalité de vos propriétaires bailleurs depuis une interface unique. Ses alertes vous signalent les dates critiques à ne pas manquer. Vous préparez les éléments fiscaux de vos bailleurs plus sereinement et leur offrez un accompagnement de qualité.