Copropriété : Pour vendre votre logement vous devez l’immatriculer

Pourquoi les copropriétés doivent-elles être immatriculées ?

L’obligation d’immatriculation dans un registre a été mise en place afin de pouvoir mieux connaître l’état du parc de copropriétés pour agir en amont et anticiper d’éventuels problèmes sur les copropriétés les plus fragiles. Le registre est une sorte de « carte d’identité ” des copropriétés qui regroupe les informations essentielles au niveau financier et technique.

Ainsi les copropriétés de moins de 50 lots doivent être immatriculées avant le 31 décembre 2018. Pour les autres, celles de plus de 200 lots, elles doivent normalement être immatriculées depuis le mois de décembre 2016. Quant aux copropriétés de plus de 50 lots, elles doivent être enregistrées depuis le 31 décembre 2017.

L’Anah estime que l’ensemble des immeubles de + de 200 lots sont aujourd’hui immatriculés.

Une copropriété doit être immatriculée pour se vendre

Oui. Le numéro d’immatriculation est indispensable pour finaliser la vente d’un lot de copropriété. Il doit figurer dans l’acte authentique signé chez le notaire. Cette obligation concerne les copropriétés dont l’immeuble est à usage d’habitation, en totalité ou en partie. Elle s’applique quelle que soit la taille de la copropriété, et que le syndic soit professionnel ou bénévole.

En pratique, le numéro est demandé bien avant la signature définitive. Les notaires le réclament dès la préparation de la promesse de vente, souvent sous la forme d’une attestation d’immatriculation. Le vendeur se tourne alors vers son syndic pour l’obtenir. Une demande qui tarde à aboutir peut suffire à décaler le calendrier de la vente.

Ce numéro n’a rien d’une simple formalité. Il donne accès aux informations clés de la copropriété inscrites au registre national : nombre de lots, budget, impayés, éventuelles procédures en cours. Le notaire peut ainsi vérifier la situation financière et juridique de l’immeuble et en informer l’acquéreur. Pour ce dernier, c’est une garantie de transparence avant de s’engager.

Pour le syndic, l’enjeu dépasse donc la seule obligation légale. Une copropriété immatriculée et à jour facilite chaque vente et rassure les acquéreurs. Elle évite aussi des échanges tendus avec un vendeur pressé de signer. À l’inverse, l’absence de numéro déclenche une procédure de régularisation qui retarde la vente, comme on le détaille ci-dessous.

Que se passe-t-il lors de la vente d’un lot en copropriété non immatriculée ?

La loi est claire : tout acte authentique de vente d’un lot de copropriété doit mentionner le numéro d’immatriculation de la copropriété (article L711-5 du Code de la construction et de l’habitation). Sans ce numéro, le notaire ne peut pas finaliser la vente. Il doit d’abord régulariser la situation.

Pour cela, il met en demeure le syndic de procéder à l’immatriculation. Si cette mise en demeure reste sans effet pendant un mois, le notaire immatricule lui-même la copropriété, d’office. Il fait de même lorsque la copropriété n’a pas de syndic désigné. Concrètement, la vente n’est pas annulée, mais la signature peut être repoussée de plusieurs semaines.

Cette régularisation a aussi un coût. Les frais engagés par le notaire sont à la charge du syndic défaillant. Ils ne reviennent à la copropriété que si le syndic n’est pas rémunéré pour son mandat, comme c’est le cas d’un syndic bénévole. Au-delà de l’aspect financier, le syndic professionnel expose sa crédibilité auprès du vendeur, de l’acquéreur et de l’ensemble des copropriétaires.

Pour éviter ce scénario, quelques réflexes suffisent :

• vérifier que chaque copropriété gérée dispose bien d’un numéro d’immatriculation actif ;
• tenir à jour les données déclarées au registre, notamment après chaque assemblée générale ;
• contrôler ce point dès qu’un copropriétaire annonce un projet de vente, sans attendre la demande du notaire.

Comment s’immatriculer ?

Pour enregistrer votre copropriété, rien de plus simple. Vous devez vous rendre sur le site du gouvernement :  www.registre-coproprietes.gouv.fr  et  vous munir d’informations telles que le nombre de lots (appartements – caves – garages), la date de construction de l’immeuble, les charges payées par l’immeuble et également les impayés de charges.

A noter : Un notaire peut aussi se charger d’immatriculer votre copropriété, en cas d’absence de syndic, de mise en copropriété d’un immeuble ou lors de la vente d’un lot. Les syndics professionnels sont autorisés à facturer l’immatriculation.

Qui prend en charge le coût de l’immatriculation ?

Le dépôt du dossier d’immatriculation ainsi que les modifications ultérieures sont à la charge du syndic professionnel ou du syndicat si le syndic est bénévole.

Quelles sanctions en cas de non immatriculation de la copropriété ?

Si une copropriété n’est pas immatriculée la loi prévoit une astreinte un mois après une mise en demeure infructueuse.

Le montant de cette astreinte est de 20 euros par lot et par semaine de retard.

L’absence d’immatriculation ou d’actualisation des données déclarées peut priver le syndic de copropriété de certaines subventions. A noter que le défaut d’immatriculation peut  être signalé par toute personne intéressée, par le notaire ou bien par la personne qui tient le registre.

Une copropriété à jour, c’est une vente qui se signe sans retard

Une vente en copropriété non immatriculée n’est jamais bloquée définitivement, mais elle coûte toujours quelque chose : du temps pour le vendeur, des frais pour le syndic et un peu de crédibilité auprès des copropriétaires. Le meilleur moyen de l’éviter reste d’anticiper. Cela passe par des données de copropriété fiables et accessibles à tout moment, pour le registre comme pour les demandes du notaire.

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