La fiscalité immobilière

 

 

Bienvenue sur cette page consacrée à la fiscalité immobilière. Les différentes thématiques abordées ici vont vous permettre d’appréhender plus facilement et sereinement la fiscalité immobilière qui peut parfois s’avérer lourde.

 

Commençons par la fiscalité relative à un investissement locatif immobilier pour une location meublée, puis pour une location vide.

 

I/ La fiscalité de l’investissement locatif immobilier

Vous souhaitez acquérir un ou plusieurs biens immobiliers pour les proposer à la location ? C’est en effet un bon moyen de s’assurer une source de revenus complémentaires.

Les revenus qui découlent d’une location sont obligatoirement imposables. Les loyers tirés de la location doivent être déclarés au fisc en tant que revenus fonciers (RF) si votre location est nue ou bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si votre location est louée meublée.

Lorsqu’il sera déterminé, le résultat fiscal (bénéfice ou pertes) de votre activité de location sera à ajouter ou retrancher de vos autres revenus. En tant qu’investisseur votre résultat sera donc imposé dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

 

Le montant du revenu net taxable que l’on peut aussi appeler résultat fiscal s’obtient de la manière suivante :

revenu brut foncier – charges déductibles  (qu’il s’agisse d’une location d’un logement neuf ou ancien).

 

Des dispositifs existent pour vous permettre à vous, bailleurs, d’alléger vos factures fiscales. Les possibilités qui existent diffèrent selon si le logement  proposé à la location est vide ou meublé les régimes fiscaux étant différents.

 

La fiscalité concernant la location meublée

Petit rappel : Pour être considéré comme “meublé”, un logement doit se composer d’une liste d’équipements nécessaires qui sont les suivants :

Des plaques de cuisson

Un four ou micro-ondes

Des ustensiles de cuisine

Une table est des chaises

Des étagères de rangement

Des luminaires

Du matériel d’entretien ménager

De la vaisselle

Un réfrigérateur et un congélateur (ou un réfrigérateur composé d’une partie congélateur)

Une literie avec couette ou couverture

Un dispositif d’occultation des fenêtres pour la chambre à coucher

 

Si le logement proposé ne dispose pas de ces éléments, le locataire est en droit de mener une action en justice contre le propriétaire du bien. Il pourra alors obtenir la requalification de la nature de sa location avec les conséquences que cela peut avoir pour le propriétaire (ex: impact fiscal).

Dans le cas où vous proposez à la location un logement meublé deux options s’offrent à vous : la location meublée à titre non professionnel (LMNP) ou bien le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Avec ce régime réel d’imposition vous pouvez déduire toutes les charges (travaux, intérêts d’emprunts etc) qui sont relatives à la propriété, et notamment  des amortissements. La somme de toutes ces déductions peut vous permettre de diminuer votre résultat fiscal et celui ci peut ainsi se retrouver proche de zéro.

Si tel est le cas vos locations échapperont à l’impôt. Vous l’aurez compris ce statut apporte des avantages fiscaux non négligeables. Il est à privilégier si vos locations sont susceptibles de dégager des charges déductibles conséquentes.

En général le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sera à privilégier si vous avez financé votre investissement immobilier par emprunt. En effet les premières années les intérêts versés pour le remboursement de votre prêt viendront gonfler votre stock de charges déductibles.

Sauf si le propriétaire bénéficie du régime du loueur en meublé professionnel, le déficit (résultat négatif les revenus étant inférieurs aux charges) ne peut s’appliquer que sur les revenus de même nature des années suivantes.

Le déficit éventuellement généré par votre activité de loueur en meublé non professionnel ne pourra donc venir réduire que des bénéfices qui apparaîtraient les années suivantes sur cette même activité. Le déficit généré par cette activité ne pourra pas s’appliquer en déduction des autres revenus que vous générez (ex: vos salaires).

Le micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Ce régime entraîne l’application d’un abattement fiscal de 50% des charges relatives à la propriété. Seuls 50% de vos revenus seront donc à ajouter à vos revenus. On comprend par conséquent qu’avec un micro BIC il ne sera pas possible de générer de déficit.

Le régime du micro BIC est un régime accessible si les revenus que vous tirez de vos locations ne dépassent pas 32 900 € par an. Ce régime est caractérisé par sa simplicité, notamment concernant la déclaration.

 

La fiscalité concernant la location non meublée

Les loyers que vous percevez avec vos logements non meublés sont imposables dans la catégorie desrevenus fonciers (RF).

Un régime forfaitaire d’imposition, le micro foncier peut s’appliquer si le montant des loyers ne s’élève pas à plus de 15.000 euros par an. Un abattement de 30% vient s’appliquer au montant des loyers déclarés. Seul bémol : vous ne pouvez déduire aucune charge ni constater de déficit foncier.

Le micro foncier est donc à l’image du micro BIC que nous avons décrit précédemment. Très simple mais limitant les possibilités de déductions fiscales. Dans le cas où le montant des loyers dépasse le seuil des15.000 euros, le micro foncier n’étant plus accessible c’est le régime réél qui s’applique.

Une déduction de certaines charges (charges de copropriété, frais de gestion, intérêts d’emprunt etc…) peut être appliquée.

Le déficit foncier qui peut alors apparaître peut s’appliquer sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros.

Le surplus sera déduit des revenus fonciers de 10 années suivantes.

 

 

Quelles sont les démarches que vous avez à effectuer pour déclarer une défiscalisation immobilière ?

II/ La déclaration fiscale immobilière 

 

En matière de fiscalité immobilière, une question est récurrente : Qui peut prétendre au dispositif Pinel ?

Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur un investissement locatif si et seulement si :

 

Vous êtes investisseur locatif et vous bénéficiez donc du dispositif, qui vous accorde une réduction d’impôt s’étendant  de 12 %, 18 % à 21 % en fonction de la durée de la location (6, 9 ou 12 ans).

Pour bénéficier de cet abattement fiscal, vous, propriétaire bailleur, devez obligatoirement déclarer vos investissements locatifs.

 

Comment procéder ?

Nous vous apportons une réponse simple étape par étape.

Quand déclarer son investissement en loi Pinel ?

Vous devez déclarer votre investissement locatif tous les ans,  en même temps que la déclaration de revenus annuels (déclaration 2042).

La déclaration du logement locatif doit être effectuée durant l’année suivant la livraison du bien.

 

Les étapes pour déclarer son investissement locatif

1 L’engagement de location (imprimé 2044-EB)

Ce document vous permet de spécifier à l’administration fiscale les caractéristiques du bien, les coordonnées de l’investisseur, l’avantage fiscal demandé  et la durée de votre engagement (6, 9 ou 12 ans).

 

A noter : Vous devez remplir ce document une seule fois, uniquement lors de votre première déclaration fiscale pour le dispositif Pinel.

 

2 Le bilan foncier

Le formulaire 2044 ou 2044 SPE permet de déduire du montant du loyer les différentes charges qui vous incombent (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts etc). Un bilan foncier positif ou négatif s’établit par la suite, s’ajoutant ou se soustrayant à votre revenu global imposable. Les revenus fonciers de l’investissement Pinel se déclarent donc de la même façon que les investissements de droit commun, aucune case spécifique n’étant à cocher.

 

3 Reporter le bilan foncier

La prochaine étape consiste à reporter le bilan foncier obtenu dans la déclaration des revenus annuels, sur la déclaration 2042, dans la rubrique “revenus fonciers”.

Dans le cas où votre bilan foncier s’avère négatif c’est à dire que vous générez un déficit foncier, il sera déduit de revenu brut global dans une limite de 10.700 euros par an. Si votre déficit foncier dépasse ce montant le montant qui dépasse sera reportable sur les années suivantes.

 

4 – Réduction d’impôt

Pour finir, le montant de votre réduction d’impôt doit être reportée dans l’imprimé 2042 C (revenus complémentaires) dans la partie “charges ouvrant droit à réduction d’impôt”.

 

A noter : Précisez les dates d’acquisition de votre logement dans votre déclaration fiscale Pinel.

 

Où remplir sa déclaration fiscale Pinel ?

Deux possibilités s’offrent à vous. Vous pouvez déclarer votre investissement locatif par courrier. Dans ce cas-ci , vous devez joindre les documents suivants :

La copie du bail

Une copie de l’avis d’imposition du locataire en n-2

La copie de la déclaration d’achèvement des travaux avec son récépissé ainsi qu’une attestation d’acte du notaire, justifiant le respect du délai d’achèvement

La copie de l’acte authentique d’acquisition

 

Afin de bénéficier d’un lapse de temps plus long (entre 7 et 21 jours) vous avez la possibilité d’envoyer votre déclaration fiscale directement par internet. Dans les deux cas, elle doit être jointe à votre déclaration de revenus.

Les attestations à fournir

Dans le cas d’un contrôle fiscal, en tant que propriétaire bailleur vous devez obligatoirement posséder l’attestation originale de déclaration d’achèvement des travaux (DAT) ainsi que l’ensemble des baux des différents locataires qui ont occupés votre ou vos logements.

 

 

Pour finir sur le thème de la fiscalité abordons un sujet et pas des moindres : Comment fonctionne le prélèvement à la source lorsqu’il s’agit de revenus fonciers ? La réponse ci-dessous.

 

III/ Le prélèvement à la source et les revenus fonciers

 

Comme pour les salaires, les revenus fonciers tirés de vos locations et que vous encaisserez à compter du 1er janvier 2019 seront imposés en temps réel. Jusqu’alors vous perceviez vos loyers. L’année suivante vous remplissiez votre déclaration et votre taxation était alors calculée. Vous étiez donc dans un système où vos revenus fonciers d’une année N étaient fiscalisés en N+1.

Dans le cas des revenus fonciers et suite à la mise en place du prélèvement à la source tout ceci va partiellement changer.

Pour vous aider dans la mise en place de ce nouveau mode de fonctionnement nous avons compilé les différentes questions que vous pourriez vous poser. Nous allons essayer d’y répondre de la façon la plus claire possible en illustrant avec des exemples concrets.

 

Qui va prélever l’impôt ?

Lorsque l’on est salarié, il y a un tiers collecteur (l’employeur), ce qui n’est pas le cas pour les revenus tirés de locations immobilières. Pour les revenus fonciers c’est donc l’administration fiscale qui se chargera de collecter directement l’impôt sur le revenu. Ce prélèvement s’opérera de façon mensuelle ou sur option de façon trimestrielle.

 

Prenons le cas de M Durand. En mai 2018 il a déclaré des revenus fonciers à hauteur de 8500 € (revenus effectivement perçus sur l’année 2017). En 2019 l’administration fiscale prendra ces revenus comme base de calcul. Elle appliquera le taux de prélèvement à la source prévu pour ce contribuable. Suite à ce calcul elle trouvera un montant à prélever qu’elle prélèvera en 12 fois.

 

Comment sera calculé le montant de l’impôt ?

Le montant de l’impôt prélevé à la source sera calculé sur la base de vos loyers déclarés l’année précédente (c’est-à-dire en mai 2018, soit les revenus de l’année 2017). L’administration fiscale retiendra par conséquent, pour ses calculs, le montant de vos derniers revenus fonciers déclarés.

Sur cette base taxable elle appliquera le taux de prélèvement à la source de votre foyer fiscal.

Ce mode de fonctionnement se répétera d’années en années. De janvier à août 2019 ce seront les revenus de 2017 qui serviront de base aux calculs d’impositions.

De septembre 2019 à août 2020 ce seront les revenus fonciers imposables en 2018 qui serviront de base de calcul.

De septembre 2020 à août 2021 ce seront les revenus fonciers de 2019 et ainsi de suite.

Prenons encore le cas de M Durand. En mai 2018 il a rempli sa déclaration 2044 relative à ses revenus de 2017. Sur cette déclaration il a précisé le montant de ses loyers et a mentionné ses charges (intérêts d’emprunts…). Tout ceci lui a donné un résultat qu’il a reporté sur sa déclaration 2042. De janvier à août 2019 son prélèvement à la source sera calculé sur 1/12ème de ce résultat.

En mai 2019 il remplira à nouveau une déclaration.

A cette occasion l’administration fiscale recalculera le montant de son impôt et il sera prélevé de ce montant mis à jour de septembre 2019 à août 2020.

En mai 2020 il remplira à nouveau une déclaration qui portera cette fois sur ses revenus fonciers de l’année 2019. C’est sur cette base que sera calculé l’impôt payé de septembre 2020 à août 2021 et ainsi de suite.

 

Comment sera calculé le prélèvement à la source si le bailleur a opté pour le micro-foncier ?

Pour simplifier le calcul de leur imposition, certains contribuables bénéficient du régime dit “micro-foncier”. Pour ces derniers le montant de leurs revenus fonciers à déclarer est calculé en déduisant de leurs revenus fonciers un abattement forfaitaire de 30%. Ils sont donc imposés sur le montant de leurs loyers auquel on soustrait 30%.

Dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source, les revenus fonciers qui seront retenus pour le calcul de l’impôt prendront eux aussi en compte les 30% d’abattements.

M Durand qui aura déclaré en 2018 3000 € de loyers verra donc son impôt calculé sur une base de 3000 – (3000 x 30%) soit 3000 – 900 donc 2100 €.

 

Comment sera calculé le prélèvement à la source pour un bailleur ayant opté pour le régime du réel ?

Un propriétaire bailleur peut décider de déclarer ses revenus fonciers avec le régime du réel. C’est-à-dire qu’il ne bénéficie pas d’un abattement forfaitaire, mais déclare ses loyers et ses charges pour leur véritables montants. Il obtient en définitif un résultat qui sert de base d’imposition. On dit qu’il obtient un montant de loyers net.

Pour ce propriétaire bailleur, c’est ce montant de revenus fonciers net qui servira de base aux calculs.

Les travaux et charges déductibles seront donc pris en compte pour déterminer la base taxable.

De la même façon les éventuelles déductions spécifiques liées à des dispositifs fiscaux (ex: Borloo, Robien) seront également prises en compte dans le calcul de la base d’imposition.

On peut résumer les choses en disant que la définition de la base d’imposition n’évolue pas. Les règles qui étaient en vigueur avant la mise en place du prélèvement à la source (ex: déduction des intérêts d’emprunts, des travaux …) restent les mêmes après la mise en place du système.

 

Comment se fera le paiement de la CSG et des contributions sociales ?

Le paiement de votre contribution sociale généralisée (CSG), de votre CRDS et de vos autres contributions sociales s’effectuera en même temps que votre impôt sur le revenu. Au-delà du prélèvement lié à votre impôt sur le revenu, vous aurez par conséquent un autre prélèvement lié à ces contributions sociales.

 

Actuellement, vos revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux l’année suivant celle de leur encaissement, au taux global de 17,2 % depuis janvier 2018. Vous payez donc en année N+1 la CSG et CRDS de votre année N.

 

A partir du 1er janvier 2019, ces prélèvements sociaux seront également payables suivant les mêmes modalités que l’impôt. L’administration fiscale prélèvera par conséquent un second acompte mensuel ou trimestriel sur votre compte bancaire, égal à 17,2 % du montant imposable de vos revenus fonciers de N-2 (de janvier à août) et de N-1 (de septembre à décembre).

 

Qu’est ce qui se passera en cas de déficit foncier ?

Si vous enregistrez un déficit foncier sur une année, vous n’aurez pas à payer d’acompte l’année suivante.

Prenons le cas de M Dupond qui déclare en mai 2020 un déficit foncier pour ses locations. Ce déficit correspond par conséquent à ses revenus fonciers de 2019.

A partir de septembre 2020 et jusqu’en août 2021 il ne paiera pas d’acompte. Bien sûr cette situation pourra changer en fonction de sa déclaration réalisée en 2021 et s’il ne génère plus de déficit foncier.

Avant le prélèvement à la source M Dupond aurait bénéficié des effets de son déficit foncier qu’à partir de janvier 2021 (son impôt étant calculé sur ses revenus de 2019).

La mise en place du prélèvement à la source fera par conséquent gagner 4 mois à M Dupond dans la prise en compte de son déficit foncier.

 

Pourra-t-on faire varier son taux d’imposition en cours d’année ?

Les salariés devraient pouvoir bénéficier d’une modulation de leur taux d’imposition en fonction de l’évolution de leur situation (ex: perte d’emploi…). L’impôt à la source lié aux revenus fonciers ne bénéficiera pas de cette opportunité.

L’impôt étant calculé sur une assiette historique, à savoir les revenus fonciers de l’année précédente, son montant n’évoluera pas avec la même fluidité.

 

Que se passera-t’il si le montant de mes loyers baisse ?

Si vous percevez moins de loyers vous continuerez à payer des acomptes liés à vos derniers éléments déclarés.

Prenons le cas de M Durand. En 2020 il a perçu 12 loyers de 500 € soit 6000 € de revenus bruts. Une fois ses charges prises en compte (intérêts d’emprunts, taxe foncière…) son résultat fiscal était de 4000 €. Ses acomptes de prélèvement à la source de 2021 ont donc été calculés sur cette base.

Si en 2021 son locataire quitte la location et qu’il ne perçoit plus de loyers il continuera à payer des acomptes. Le montant de ces derniers n’évoluera pas. Il faudra qu’il attende sa déclaration de mai 2021 et donc ses acomptes de septembre 2021 pour que cette nouvelle situation soit prise en compte.

 

Avant la mise en place du prélèvement à la source cette modification de situation et de revenus aurait été prise en compte à partir de début 2022. Notre contribuable a donc vu la prise en compte de sa situation avancer de 4 mois. Toutefois, on peut constater qu’il n’a pas pu bénéficier d’un effet “temps réel” dont pourront ,à priori, bénéficier les salariés.

 

Je commence à louer un appartement. C’est ma 1ère location. Comment vais-je être imposé ?

Si vous commencez à louer, vous n’aurez rien à payer l’année N où vous devenez bailleur. Vous déclarerez ces nouveaux revenus l’année suivante N+1 et commencerez à payer des acomptes liés à ces revenus en septembre de l’année N+1.

Vous pouvez toutefois décider de verser un acompte spontané. C’est alors vous qui déciderez du montant de cet acompte. En fonction du montant à imposer que vous aurez décidé, vous paierez des acomptes répartis sur le reste de l’année civile.

Ces acomptes viendront en déduction des acomptes qui vous seront demandés à partir du mois de septembre de l’année suivante.

 

A quelle date seront prélevés ces acomptes ?

Les acomptes seront prélevés par l’administration fiscale le 15 de chaque mois. Ces prélèvements seront réalisés directement sur votre compte bancaire. Si le montant de ces acomptes est inférieur à 5€ ils ne sont pas prélevés.

Si vous le souhaitez vous pourrez opter pour un paiement trimestriel de vos acomptes. Dans ce cas vos acomptes seront prélevés le 15 février, le 15 mai, le 15 août et le 15 novembre. Cette demande devra être effectuée sur le site internet de l’administration fiscale ou auprès du centre des finances publiques. La demande devra être effectuée avant le 1er octobre pour une prise en compte l’année suivante. Par la suite il n’y aura pas besoin de redemander cette option puisqu’elle sera reconduite automatiquement.

 

Si jamais un prélèvement d’acompte ne passe pas ?

Attention, si vous ne payez pas un acompte mensuel ou trimestriel dans les délais, vous serez redevable d’une majoration de 10% des sommes dues. Par conséquent, si vous avez un rejet de prélèvement parce que votre compte est insuffisamment approvisionné, vous risquez une majoration.

 

 

IV/ La liste des villes éligibles au dispositif Denormandie ancien

 

Le dispositif Denormandie ancien, voté dans la loi de finances 2019, du nom du ministre de la Cohésion des territoires, a été mis en place dans 222 villes moyennes de France ayant signé les conventions “cœurs de ville”, ainsi que dans les communes signataires des conventions de revitalisation du territoire avec l’Etat.

Nous connaissons enfin le nom de toutes les villes qui sont concernées et qui pourront donc bénéficier du dispositif. Retrouvez-les en cliquant ici.

 

Pour rappel, la loi Denormandie donne la possibilité d’une aide fiscale : une réduction d’impôt pour les biens anciens, selon la durée de la location proposée.

Le budget consacré aux travaux pour la rénovation du bien ancien doit représenter 25 % du coût total de l’opération.

 

Les travaux réalisés doivent permettre une amélioration de la performance énergétique du bien immobilier d’au moins 30% pour les logements individuels et de 20% pour les appartements. Si les 30% ne sont pas atteints, les travaux pourront correspondre à une combinaison de plusieurs activités et concerner au moins deux des cinq catégories qui suivent : isolation des parois vitrées, des murs extérieurs, de la toiture ou installation d’un système de chauffage/production d’eau chaude.

 

Les travaux doivent aussi permettre d’amener la consommation du logement en dessous de 331 kWh par mètre carré et par an.

Pour finir, le dispositif est conditionné à certains critères relatifs au locataire du logement. Ainsi, il doit respecter un certain niveau de ressources, et le bien rénové doit constituer sa résidence principale.

 

L’objectif du dispositif Denormandie ancien est d’encourager la rénovation de logements anciens situés dans les centres-villes qui sont vacants ou en mauvais état, pour une mise en location par la suite.

Le dispositif Denormandie restera ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2021.

 

 

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