La sous-location est une pratique qui suscite de nombreuses interrogations. Est-elle autorisée ? Faut-il obligatoirement obtenir l’accord du propriétaire ? Peut-on sous-louer son logement sur Airbnb ou pendant les vacances ? Quels sont les risques en cas de sous-location illégale ?
Contrairement aux idées reçues, la sous-location n’est pas interdite en France. En revanche, elle est strictement encadrée par la loi. Locataires comme propriétaires doivent connaître leurs droits et leurs obligations afin d’éviter tout litige.
Qu'est-ce que la sous-location ?
La sous-location consiste, pour un locataire, à louer tout ou partie du logement qu’il occupe à une autre personne, appelée sous-locataire. Le locataire principal reste titulaire du bail signé avec le propriétaire et demeure responsable du logement ainsi que du paiement du loyer.
La sous-location peut être envisagée dans différentes situations : départ temporaire à l’étranger, mission professionnelle, études, vacances ou encore absence prolongée.
Toutefois, cette pratique ne peut pas être mise en place librement.
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Le locataire peut-il sous-louer son logement ?
Oui, mais uniquement avec l’accord préalable du propriétaire.
L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut sous-louer son logement, en totalité ou en partie, sans l’autorisation écrite de son bailleur.
Cette autorisation doit porter sur deux éléments essentiels :
- le principe même de la sous-location ;
- le montant du loyer demandé au sous-locataire.
En effet, le loyer payé par le sous-locataire ne peut pas être supérieur au loyer payé par le locataire principal.
Le propriétaire reste libre d’accepter ou de refuser cette demande, sans avoir à motiver sa décision.
Comment demander l'autorisation du propriétaire ?
La demande doit être formulée par écrit afin de conserver une preuve.
Il est recommandé d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception ou un e-mail permettant de justifier la réponse du bailleur.
La demande peut préciser :
- la durée de la sous-location ;
- l’identité du sous-locataire ;
- le montant du loyer envisagé ;
- les dates d’occupation.
Une fois l’accord obtenu, le locataire peut organiser la sous-location en toute légalité.
Peut-on sous-louer son logement sur Airbnb ?
La réponse est identique.
Publier son logement sur une plateforme de location saisonnière comme Airbnb, Abritel ou Booking constitue une sous-location lorsqu’on est locataire.
L’accord écrit du propriétaire est donc obligatoire.
Dans certaines communes, notamment celles soumises à une réglementation spécifique sur les locations meublées touristiques, des démarches administratives complémentaires peuvent également être nécessaires.
Sous-louer son appartement sur Airbnb sans autorisation expose le locataire à des sanctions importantes.
Comment formaliser la sous-location ?
Une fois l’autorisation obtenue, il est vivement conseillé de signer un contrat de sous-location.
Ce document permet de définir clairement les droits et obligations de chacun.
Le contrat mentionne notamment :
- l’identité des parties ;
- la durée de la sous-location ;
- le montant du loyer ;
- les modalités de paiement ;
- le dépôt de garantie éventuel ;
- les conditions de résiliation.
Le locataire principal doit également remettre au sous-locataire :
- une copie de l’autorisation écrite du propriétaire ;
- une copie du bail principal.
Cette formalisation sécurise la relation entre les deux parties.
Le dépôt de garantie est-il autorisé ?
Oui.
Le locataire principal peut demander un dépôt de garantie au sous-locataire afin de couvrir d’éventuelles dégradations.
Cette somme n’est toutefois pas obligatoire.
Comme dans une location classique, elle est restituée à la fin de la sous-location si aucun dommage n’est constaté lors de l’état des lieux.
Les revenus de sous-location sont-ils imposables ?
Oui.
Les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location doivent être déclarés à l’administration fiscale.
Le régime fiscal dépend de la nature de la location :
- location meublée : revenus imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
- location nue : revenus imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Le locataire ne peut donc pas conserver ces revenus sans les déclarer.
Sous-location ou hébergement : quelle différence ?
Il est fréquent de confondre hébergement gratuit et sous-location.
Pourtant, les deux situations sont très différentes.
L’hébergement consiste à accueillir gratuitement un proche ou une connaissance dans son logement.
La sous-location implique, quant à elle, le versement d’un loyer.
Un locataire est libre d’héberger gratuitement un membre de sa famille, un ami ou son conjoint, sans demander l’autorisation du propriétaire.
En revanche, dès lors qu’une contrepartie financière est versée, il s’agit d’une sous-location, soumise aux règles prévues par la loi.
Quels sont les risques d'une sous-location illégale ?
Sous-louer un logement sans autorisation peut avoir des conséquences importantes.
Le propriétaire peut notamment demander :
- la résiliation du bail ;
- l’expulsion du locataire ;
- le versement de dommages et intérêts ;
- la restitution des loyers perçus illégalement dans certains cas.
La jurisprudence sanctionne régulièrement les sous-locations non autorisées, notamment lorsqu’elles sont réalisées via des plateformes de location touristique.
Comment un propriétaire peut-il prouver une sous-location illégale et que peut-il faire ?
La preuve repose généralement sur un faisceau d’indices.
Le bailleur peut notamment s’appuyer sur :
- une annonce publiée sur Airbnb, Leboncoin ou une autre plateforme ;
- le constat réalisé par un commissaire de justice ;
- les témoignages des voisins ;
- la présence d’un autre nom sur la boîte aux lettres ;
- des échanges écrits ou des captures d’écran.
Plus les éléments sont nombreux, plus il sera facile de démontrer l’existence d’une sous-location illicite devant le juge.
Lorsqu’il découvre une sous-location illégale, le propriétaire peut d’abord privilégier une solution amiable en demandant au locataire de mettre fin à la situation.
Si celui-ci refuse, il peut engager une procédure devant le tribunal judiciaire afin d’obtenir :
- la résiliation du bail ;
- des dommages et intérêts ;
- l’arrêt de la sous-location.
Avant toute action judiciaire, il est conseillé de réunir un maximum de preuves.
Questions fréquentes
Peut-on sous-louer son logement sans l’accord du propriétaire ?
Non. La loi impose d’obtenir l’autorisation écrite du propriétaire avant toute sous-location, qu’elle soit de longue durée ou saisonnière. Sans cet accord, le bailleur peut demander la résiliation du bail et engager une procédure judiciaire.
Un locataire peut-il sous-louer son appartement sur Airbnb ?
Oui, mais uniquement avec l’accord préalable du propriétaire. Une location sur Airbnb est considérée comme une sous-location lorsqu’elle est réalisée par un locataire. Selon la commune, des démarches administratives complémentaires peuvent également être nécessaires.
Quels sont les risques d’une sous-location illégale ?
Une sous-location non autorisée peut entraîner la résiliation du bail, le versement de dommages et intérêts, voire la restitution des loyers perçus illégalement. Pour éviter tout litige, il est recommandé d’obtenir un accord écrit du propriétaire avant toute sous-location.
