En tant que propriétaire bailleur vous avez de nombreuses choses à gérer au quotidien. Voici le guide du bailleur qui a pour objectif de reprendre l’essentiel de ce que vous devez savoir afin de louer en toute tranquillité. A chaque étape de la location, le point détaillé des droits et obligations du propriétaire bailleur.
Quel contrat de location choisir ?
Location nue ou location meublée ? Location saisonnière en meublé de tourisme ? Chaque mode de location présente des spécificités et des conséquences fiscales différentes.
Pour vous aider à choisir, notre article “location nue ou location meublée” fait le point sur les différences.
Ce premier choix implique un contrat de location différent. La signature d’un contrat écrit, voire d’un contrat de location calqué sur le modèle des autorités devient la règle. Pour autant, de nombreux points restent à compléter :
- fixation du loyer et modalités de révision,
- calcul des charges,
- clause de solidarité,
- choix de la garantie, etc.
Mettre son bien en valeur dans une annonce de location
Pour mettre un logement en location, il est important de bien rédiger son annonce immobilière de location. Pour ce faire, sélectionnez les bons mots, attractifs mais véridiques. Soyez précis dans votre annonce sur les éléments essentiels : localisation du logement, superficie, prix, détail des charges, meublé ou non, transports et commerces, etc. Mettez en avant les points forts de votre bien immobilier.
Bien évidemment les photos sont le point essentiel d’une annonce de location, voire une vidéo. “1 image vaut mille mots” est une expression particulièrement vraie sur le web. Prenez le temps de réaliser de belles photos lumineuses et nettes ou faites appel à un professionnel. Misez sur une décoration sobre mais ajoutez des touches de couleurs.
La multidiffusion de l’annonce sur plusieurs sites gratuits ou payants s’étudie pour limiter les vacances locatives. En tant que bailleur, vous souhaitez louer rapidement à la bonne personne. Ne négligez pas le bouche à oreille et les réseaux sociaux.
Louer au bon prix
Louer au bon prix ! Fixer le loyer n’est pas chose aisée. Entre la rentabilité attendue, les obligations légales, la tension du marché locatif, il peut être difficile de trouver le bon loyer. Si vous recevez peu d’appels ou d’emails après la publication de votre annonce, il y a sans doute un problème ! Certains locataires trient les annonces par montant du loyer ou établissent un loyer maximal…
Choisir le bon locataire
La peur des impayés de loyer demeure dans la tête des bailleurs. Au moment de choisir un locataire, il est important de savoir quels documents le bailleur a le droit de demander. Choisir un couple ou des colocataires ? Choisir des étudiants avec la caution de leurs parents ou de jeunes travailleurs ? L’expérience, bonne ou mauvaise, sera la meilleure alliée du bailleur. La fiabilité du locataire ne doit pas devenir le sujet de préoccupation principale du bailleur. Les impayés de loyer demeurent rares.
Les droits et les obligations du bailleur
Le statut de propriétaire bailleur implique différents droits mais aussi des obligations.
La première est de délivrer un logement décent à son locataire, qui ne présente pas de risque pour sa santé ou sa sécurité. En location meublée, une liste précise du mobilier indispensable est prévue : literie avec couette, des rideaux ou volets dans la chambre à coucher, une plaque de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur, de la vaisselle, etc.
Les devoirs du propriétaire
Fournir un bail écrit
Peu importe les caractéristiques du logement (location saisonnière, meublée ou vide), le propriétaire bailleur a l’obligation de fournir un contrat de location écrit au locataire.
Ce bail mentionne des éléments essentiels comme : le nom des deux parties, l’adresse du bien, sa description, son usage (habitation ou usage professionnel), le montant du loyer, les règles de révision, le montant du dépôt de garantie, un état des lieux ainsi qu’un extrait du règlement de copropriété si la situation s’y prête.
Mettre en conformité le logement loué
Le locataire en place peut estimer que le logement qui lui est proposé ne respecte pas les règles de décence obligatoires. Dès lors, il a la possibilité de demander au propriétaire bailleur une mise en conformité des lieux. Les deux parties étudient la demande et trouvent un accord. Dans le cas contraire, c’est un juge qui prendra une décision.
Offrir un usage paisible du logement loué
C’est l’article 1719 du Code civil qui reprend cette obligation de jouissance paisible. En pratique, le bailleur doit prévenir le locataire des troubles qu’il ne supporterait pas pour lui-même.
Dès lors, si des nuisances sont constatées, le propriétaire est responsable envers le locataire de ces troubles de voisinage causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble.
Le propriétaire bailleur ne peut échapper à cette responsabilité qu’en cas de force majeure.
L’obligation d’assurer une utilisation paisible du logement s’inscrit dans un groupe d’autres mesures que le bailleur doit respecter telles que :
- l’obligation de protéger le bien loué des tiers (exemple : un ancien locataire qui causerait des dommages au sein du bien loué).
- l’obligation de mettre le bien loué à la disposition du locataire et en bon état.
Ces obligations viennent s’assurer que le bailleur effectue un suivi du bien qu’il loue et du locataire qui y réside. En effet, le bailleur demeure responsable de la qualité du bien qu’il propose durant toute la période du contrat de bail.
Réaliser les travaux du logement
Le locataire doit effectuer l’entretien courant du logement loué, ainsi que des menues réparations. Il peut s’agir du remplacement des interrupteurs, des joints de robinetterie et plus largement, de l’entretien de tout le matériel mis à sa disposition qui est mentionné dans le bail.
Le bailleur quant à lui, doit prendre en charge tout le reste, c’est-à-dire, les réparations importantes et nécessaires à la bonne utilisation du logement comme : les travaux d’isolation du bâtiment, le remplacement des fenêtres et des portes, etc. Chaque élément doit être et demeurer en bon état de fonctionnement.
Bon à savoir : les travaux ne peuvent pas avoir lieu le week-end sans l’accord du locataire. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une réduction de loyer.
Transmettre une quittance de loyer
Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire lorsque celui-ci en fait la demande. Pour faciliter son travail de gestion, tout bailleur peut s’équiper d’un logiciel de gestion locative.
Bon à savoir : pas d’obligation de raccorder le logement à internet, au téléphone ou à la télévision ! Aucun texte ne soumet le bailleur à une telle obligation. En revanche, si les raccordements existent, ils doivent être mentionnés dans le contrat de location et, surtout, demeurer en bon état de fonctionnement ! En pratique, c’est aujourd’hui un point indispensable pour louer un logement. Le locataire peut décider de procéder aux raccordements à ses frais s’il le souhaite, sans possibilité pour le bailleur de s’y opposer.
Les droits du bailleur
Le paiement du loyer
En échange de la mise à disposition de son bien, le bailleur a le droit de percevoir le loyer et les charges locatives, aux échéances convenues. Le locataire doit également respecter l’usage des locaux prévus dans le bail.
Le propriétaire peut demander à son locataire qu’un tiers se porte caution pour garantir le paiement du loyer tous les mois. Si tel est le cas, le bailleur doit inscrire l’engagement de la caution au sein du bail. Cette caution peut être une personne physique (famille) ou une personne morale (organisme de caution). La solution alternative est de souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Attention à bien lire les conditions de mise en œuvre de la caution ou de l’assurance loyers impayés. Le bailleur doit être vigilant dès le premier impayé de loyer.
Le droit de visite du bailleur
Le bailleur doit respecter la vie privée du locataire. Ce dernier peut décider d’autoriser l’accès à son logement sous certaines conditions et selon la situation rencontrée.
Une entente cordiale entre les deux parties favorise le bon déroulement des démarches.
Le bailleur doit avoir une autorisation préalable de son locataire pour accéder à son logement. Il s’expose à une peine d’un an d’emprisonnement et une amende de 15 000 euros pour violation de domicile.
Il existe toutefois quelques exceptions :
- lors de la mise en vente du logement en fin de bail, si le contrat le prévoit ;
- lors de travaux à réaliser dans le logement (travaux de rénovation énergétique, travaux urgents, travaux liés à l’entretien normal du logement).
La gestion des litiges
Les cas de litiges ou de différends entre propriétaire bailleur et locataires peuvent survenir pour plusieurs raisons (impayés de loyers, dégradation du logement loué, absence de réponse à ses obligations, etc.).
Dès lors, sachez que l’ADIL (Association Départementale d’Information sur le Logement) peut vous conseiller de façon gratuite, que vous soyez bailleur ou locataire, sur tous les sujets relatifs à l’habitat.
Deuxième option : la commission départementale de conciliation. Cet organisme de médiation peut intervenir en cas de litiges relatifs aux réparations locatives, aux charges ou encore aux contestations de loyers.
Gérer la sortie de son locataire
Le bail de votre locataire arrive à son échéance ou il a décidé de quitter le logement ? Quelles démarches effectuer ? Le guide du bailleur vous dit tout.
Réaliser l’état des lieux de sortie et ses conséquences
Le bailleur doit reprendre l’état des lieux d’entrée et réaliser minutieusement l’état des lieux de sortie. Vous pouvez prendre des photos du logement à l’arrivée du nouveau locataire. De cette manière, vous pourrez, lors de l’état de sortie, comparer avec les photos initiales.
Le but est de vous assurer que tout est en ordre et qu’il n’y a eu aucune dégradation majeure. Les photos constituent un élément de preuve sur lequel vous allez pouvoir vous baser pour vous justifier en cas d’éventuel désaccord avec le locataire.
D’autres modifications dites mineures, comme celles liées à l’usure naturelle du bien, ne peuvent pas être mises à la charge du locataire. Ce dernier doit simplement s’assurer de reboucher les trous dans les murs par exemple.
Des applications d’état des lieux simplifient la comparaison entre état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie. Le logiciel LOCKimmo est ergonomique, responsive design (compatible tablettes, pc et smartphones) et très simple d’utilisation. Grâce au logiciel, vous allez pouvoir en quelques clics préparer votre état des lieux en ajoutant photos et commentaires.
Si aucune dégradation n’est relevée, vous validez ensemble et signez l’état des lieux de sortie qui doit être formulé sur papier et daté. Le locataire vous remet ensuite les clés et libère le bien en question. Vous disposez alors d’un mois maximum pour reverser l’intégralité du dépôt de garantie reçu lors de la signature du bail. Le bailleur a un mois supplémentaire si des différences existent entre état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie.
En cas de désaccord sur l’état du logement entre le bailleur et le locataire, la présence d’un commissaire de justice (ex-huissier) est nécessaire. Le locataire n’a pas à payer les frais d’état des lieux amiable. En revanche, en cas d’appel à un commissaire de justice, le bailleur peut partager par moitié les frais d’établissement du constat locatif.
Anticipez l’arrivée du futur locataire
Tout investisseur locatif fait des cauchemars de vacances locatives. Le moindre mois sans locataire peut remettre en cause la rentabilité d’un projet immobilier. Pour éviter cela, la bailleur anticipera la fin du bail pour remettre le bien en location et organiser des visites.
Combien de temps garder les documents d’une location ?
Entre les factures de travaux des logements, les contrats de baux, les états des lieux et autres attestations d’entretiens, difficile de savoir quel document est à conserver et pour combien de temps. Notre guide du bailleur l’a fait pour vous !
Vous devez conserver pendant toute la durée de la location et 3 ans après le départ du locataire :
- le contrat de location,
- les états des lieux d’entrée et de sortie,
- les quittances de loyer.
Les courriers de révision du loyer sont à conserver pendant toute la durée du bail et 1 an après le départ du locataire. L’inventaire du mobilier est à conserver jusqu’à restitution du dépôt de garantie.
Les factures de travaux sont à conserver :
- 10 ans pour des travaux de gros oeuvre,
- 2 ans pour les petits travaux d’entretien,
- 2 ans pour les attestation d’entretien de chaudière,
- 1 an pour les certificats de ramonage.
Un logiciel de gestion locative comme LOCKimmo avec son module GED (gestion électronique des documents) vous permet de stocker facilement tous les documents nécessaires.
