Gestion locative professionnelle

Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative est une partie bien déterminée de l’immobilier. Elle ne touche pas à la vente ou à l’achat mais simplement à tout ce qui est lié à la location d’un bien.

Le domaine de la gestion locative est vaste et regroupe généralement la prise en charge au quotidien d’un bien ainsi que la recherche de locataire. Les services inclus dans la gestion immobilière restent très variables en fonction des agences de location. Il est donc important de se renseigner sur les services que couvrent les honoraires de gestion locative.

Pour bien effectuer leur travail quotidien et remplir au mieux leurs impératifs professionnels les professionnels de l’immobilier peuvent assurer leur gestion locative immobilière avec un logiciel immobilier comme LOCKimmo.

Quel est le rôle du gestionnaire locatif ?

Le gestionnaire locatif est mandaté par le propriétaire pour s’occuper de son bien. Celui-ci sert donc d’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire. Il est notamment en charge du recouvrement des loyers : il se charge des quittances de loyer, des relances et du versement des loyers au propriétaire. En contrepartie, le service de ce professionnel de l’immobilier coûtera au propriétaire entre 7 et 12% du montant annuel total des loyers, cette fourchette pouvant varier en fonction du marché immobilier local.

Cette prestation gagnant-gagnant s’accompagne également de la recherche de locataires ainsi que de la rédaction des baux d’entrée et de sortie qui font l’objet de facturations supplémentaires dont les montants sont encadrés. Avoir recours à un gestionnaire locatif permet donc de faciliter la location et de s’assurer que les démarches administratives et les éventuels imprévus soient traités en temps et en heure. C’est un gain de temps indéniable pour les propriétaires, et l’assurance d’une réelle tranquillité au quotidien.

Il faut noter que le gestionnaire de location est mandataire et non décisionnaire. Cela signifie que le but de son travail est de simplifier la vie du propriétaire en s’occupant des tâches administratives liées au bien, mais il n’est généralement pas décisionnaire. Il pourra cependant conseiller au mieux le bailleur, en facilitant la location du bien comme en s’acquittant de certaines tâches administratives.  

Quelles conséquences au mandat de gestion ?

Le mandat de gestion est le contrat qui lie le propriétaire d’un bien ou d’un ensemble immobilier à un gestionnaire locatif. A travers ce mandat, le bailleur cède au gestionnaire la possibilité de gérer le bien : ce dernier a pour mission de faire en sorte que la location se déroule sans accroc.

Le mandat de gestion locative fixe la durée du contrat (généralement de 1 à 10 ans) ainsi que les dispositions d’usage en cas de décès du propriétaire. La résiliation du contrat de gestion locative peut intervenir à chaque date anniversaire, en respectant bien entendu le délai de préavis stipulé dans ledit mandat.

N.B : pour le propriétaire, il est primordial de vérifier en amont que son interlocuteur est en possession d’une carte professionnelle valide. Ce document permettra au bailleur d’être protégé en cas de faillite du gestionnaire. Gestionnaire qui sera couvert par une garantie financière intervenant par exemple spécifiquement dans ces situations de faillite. En outre, une clause de substitution précisera les modalités de poursuite du mandat en cas de désistement du gestionnaire.

Une perte de contrôle pour le propriétaire ?

Du côté du propriétaire, le mandat de gestion locative est-il forcément synonyme de perte de contrôle sur son bien ? Le propriétaire qui fait gérer son bien est prêt à prendre un peu de distance avec ce dernier. Cependant, la fonction même d’une agence de location est de décharger le propriétaire et non de le priver de son pouvoir de décision sur le bien.

Le mandat de gestion locative peut prévoir d’autres attributions au gestionnaire, en fonction des volontés du bailleur : être représenté par le gestionnaire aux assemblées de copropriété, se charger de la surveillance des travaux ou encore s’occuper des éventuelles subventions liées au bien. Il est important d’inscrire noir sur blanc la teneur et le périmètre des missions du gestionnaire lors de la rédaction du contrat.

Le gestionnaire immobilier va en outre accompagner la prise de décision du propriétaire en lui apportant sa connaissance du marché et son expérience. Cet accompagnement se matérialise au quotidien selon 3 axes principaux.

Gestion locative : en premier lieu, la recherche de locataire(s)  

La mise en location est la première étape de la gestion immobilière. Le propriétaire et le gestionnaire locatif vont fixer ensemble des critères de sélection du locataire qui correspondent aux attentes du propriétaire. C’est au gestionnaire de se charger de toutes les étapes de la mise en location du bien, depuis la création de l’annonce (et de la prise des photographies) jusqu’à la signature du bail d’entrée et de l’état des lieux.

Le locataire est choisi par le propriétaire parmi les dossiers préalablement sélectionnés par le gestionnaire de location, ce qui suppose un nouveau gain de temps.

Une législation immobilière est en perpétuel mouvement

Une agence de location est au fait des nombreux changements de lois. Elle va ainsi proposer aux propriétaires ainsi qu’au locataire un contrat de location qui possède toutes les clauses nécessaires. Ainsi, le propriétaire, comme le locataire, ont la garantie que le bail, l’état des lieux ainsi que les quittances de loyers seront réalisés dans les règles.

Ainsi, en cas de problème, le gestionnaire locatif est juridiquement responsable. Le propriétaire s’épargne ainsi la nécessité d’être au courant des dernières subtilités législatives en matière d’immobilier. Ce service est d’autant plus salvateur que les propriétaires ne sont généralement pas des professionnels de l’immobilier.

Gestion locative : quid des travaux ?

Enfin, le mandat de gestion permet de confier au gestionnaire la capacité de gérer le bien au quotidien. Le gestionnaire locatif peut donc répondre aux interrogations et aux problèmes des locataires, et ce dans une certaine mesure ; rappelons-le, le mandat ne rend pas le gestionnaire immobilier décisionnaire. Au-delà d’un certain montant, le gestionnaire devra confirmer les devis pour travaux et les changements sur le bien auprès du propriétaire.

Généralement, le gestionnaire dispose de l’autorisation d’intervenir pour les petits travaux sans demander l’accord du propriétaire : un équipement à changer, une petite réparation, un conflit mineur à régler… Cela permet bien sûr de ne pas déranger le propriétaire durant le week-end ou en soirée, surtout si celui-ci ne le souhaite pas.

Pour les travaux plus importants en revanche, le propriétaire est le seul décisionnaire. Il s’agit des travaux qui modifient de façon conséquente le bien (changement des fenêtres…) et des travaux dont le coût est supérieur à un certain montant défini par contrat. Le début des travaux peut donc prendre un certain temps, car l’accord du propriétaire s’avère souvent obligatoire.

Conclusion

Confier sa gestion locative à un professionnel de l’immobilier c’est mettre le maximum de chances de son côté pour que l’investissement locatif ne se transforme pas en une succession de soucis. Le propriétaire bailleur pourra ainsi s’appuyer sur un expert qui l’assistera au mieux et lui fera bénéficier de son expérience. Le coût de la prestation du professionnel étant en plus déductible des revenus fonciers générés par la location la charge financière du recours au professionnel n’en sera que plus légère.