Le guide de la location saisonnière

 

 

 

A travers cette page consacrée à la location saisonnière vous allez pouvoir trouver diverses thématiques et devenir incollable sur le sujet. C’est parti.

 

I/ Location saisonnière : Quelle différence avec une location classique ?

 

Vous êtes propriétaire bailleur et vous souhaitez proposer un meublé de tourisme.  Dès lors vous vous posez les questions suivantes :

Quelle réglementation s’applique à la location saisonnière ? Le versement d’un dépôt de garantie est-il obligatoire ? Quelles sont les différences avec un contrat de location classique ? Nous répondons à toutes vos questions.

 

Les locations saisonnières (c’est-à-dire les locations durant les vacances) dépendent d’une réglementation bien spécifique qui s’avère être plus souple que celle qui s’applique pour une location classique.  En effet la location saisonnière est uniquement régie par le Code civil (article 1713).

Le propriétaire bailleur et le locataire définissent ensemble la durée, le prix et les conditions de la location saisonnière.

Sur le contrat le locataire doit pouvoir connaître : le prix de la location, les éventuelles charges, la durée de la location avec les heures de départ/arrivée et enfin, la superficie du bien.

A cette étape, le bailleur peut être en mesure de demander au futur loueur le versement d’un dépôt de garantie. Son montant s’élève traditionnellement à 20% du prix de la location.

A noter néanmoins que le versement et le montant d’un dépôt de garantie ne sont réglementés par aucune loi.

Si le propriétaire désire recevoir un dépôt de garantie, son montant doit figurer dans le contrat. Le locataire doit s’en assurer avant de signer. Ce dernier peut également demander un reçu.

 

Important :  Si le bien proposé à la location est loué par l’intermédiaire d’un agent immobilier, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser ¼ du prix total de la location.

 

A la fin du séjour, si aucune dégradation n’est relevée par le propriétaire bailleur, le dépôt de garantie est restitué au locataire. 

En cas de dégradation ou de litige, le remboursement peut s’avérer être beaucoup plus long, pour laisser le temps au propriétaire de faire des achats de matériel et/ou de procéder aux réparations du bien. Le montant des charges sera déduit du montant du dépôt de garantie, et la différence sera restituée au locataire.

 

Vous connaissez maintenant les différences qui existent entre une location dite classique et une location saisonnière. Entrons dans le détail avec les différentes règles (au nombre de sept) qui régissent la location saisonnière.

 

II/ Les 7 commandements de la location saisonnière

 

1 – L’obligation de déclarer les revenus issus de la location saisonnière

Tous les loyers qui proviennent d’une location saisonnière doivent être déclarés, au même titre qu’une location classique, et sont soumis à l’impôt sur le revenu.

 

2 –  L’obligation d’effectuer un diagnostic immobilier

Dans le cas d’une location saisonnière le propriétaire bailleur doit faire réaliser un diagnostic immobilier par un professionnel : l’ERNMT. Les résultats de cet état des risques naturels miniers et technologiques doivent venir compléter le dossier de location remis au locataire.

 

3 – L’obligation d’établir un contrat  

Comme évoqué plus haut, au même titre qu’une location dite classique, un contrat doit être établi entre les deux parties pour une location saisonnière. (article L.324-2 du Code du tourisme). Ce contrat doit contenir un certain nombre d’informations essentielles : le prix de la location, la durée de la location, un état des lieux du bien immobilier, l’heure d’arrivée et de départ, les éventuelles règles que le bailleur invite à respecter (animaux autorisés ou non…) etc…

4 – La possibilité de réaliser un état des lieux

Si réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie pour une location saisonnière est possible, ce n’est pas obligatoire. En revanche, c’est fortement conseillé afin que le propriétaire bailleur s’assure que tout est en ordre, qu’il n’y a pas de dégâts , mais également pour procéder à un inventaire.

 

5 – Le bailleur peut encaisser le chèque de caution

En effet, le propriétaire bailleur a la possibilité d’encaisser le chèque de caution déposé par le locataire lors de son séjour. Dès lors, il convient de prévenir ce dernier afin d’être certain qu’il dispose de la somme sur son compte bancaire.

 

6 –  En cas de dégradation, le bailleur peut agir

Si des dégradations commises par le locataire sont relevées par le propriétaire bailleur, ce dernier a la possibilité de retenir tout ou partie du montant de la caution du locataire. Pour cela, il convient que lesdites dégradations soient listées lors de l’état des lieux de sortie et signées par les deux parties. Le bailleur devra justifier le montant des retenues par des factures.

 

7 – En cas d’annulation comment ça fonctionne ?

Si le propriétaire bailleur annule pour X ou Y raison la location saisonnière et que le locataire avait déjà versé un acompte, le bailleur devra alors rembourser la totalité de la somme mais également verser des indemnités pour “préjudice subi”.

 

Maintenant que vous savez toutes les particularités de la location saisonnière, il convient de savoir quel prix vous allez attribuer à votre location pour attirer le maximum de vacanciers tout en vous assurant des revenus intéressants.  Voici nos astuces.

III/ Quel prix fixer pour sa location de vacances ?

 

L’emplacement géographique

Pour attribuer un prix à votre location saisonnière vous devez dans un premier temps prêter attention à la situation géographique de ce dernier. En effet, un appartement situé en bord de mer n’aura pas le même prix qu’un appartement en campagne.

La meilleure méthode est de vous renseigner sur le prix des locations pour des biens similaires au vôtre et dans le même quartier. Pour cela n’hésitez pas à regarder les sites de locations de vacances sur internet pour vous faire une idée réelle du marché.

A noter : Attention à ne pas fixer un prix trop important, cela pourrait freiner les vacanciers, et ce n’est pas le but recherché.

 

Deuxième point : Étudiez l’environnement de votre bien immobilier

Si celui-ci est à proximité de la plage, des commerces, de parcs, d’un aéroport etc… ce sont des avantages à mettre en avant sur votre annonce et ce sont également des facteurs clés qui peuvent faire augmenter le prix de votre location, à juste titre. Tout comme si votre bien immobilier dispose d’équipements comme un grand jardin, un garage, une piscine etc…N’hésitez pas à les ajouter en photo sur votre annonce. Cela peut faire toute la différence.

 

Troisième critère : La saisonnalité

Certaines périodes de l’année sont plus propices aux locations.

En effet, pendant les vacances scolaires, la période estivale ou encore Noel, les vacanciers affluent. Le prix de votre location saisonnière peut ainsi augmenter de manière significative.

De la même manière certains événements peuvent aussi créer un pic de demandes de location (festivals etc).

En dehors des pics d’affluence, lors des périodes plus calmes, il est conseillé de réajuster le montant de sa location.

 

Entrons maintenant dans l’aspect plus technique. En effet, savez-vous quels sont les diagnostics à effectuer pour une location saisonnière ?

 

IV/ Location saisonnière : Quels diagnostics effectuer ?

 

Avant de proposer son bien immobilier comme location saisonnière, le bailleur doit vérifier le règlement de copropriété si le logement se trouve dans une copropriété, afin de s’assurer que rien ne s’oppose à une location saisonnière. Le bailleur doit aussi se rendre dans la mairie de sa commune afin de déclarer son logement. Dans certains cas, la mairie devra lui fournir une autorisation pour sa location saisonnière (commune de plus de 200.000 habitants etc…)

Pour finir, le propriétaire doit faire une demande de classement du meublé de tourisme en contactant  un organisme accrédité à cet effet par l’Etat.

 

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une location saisonnière

Le propriétaire bailleur doit fournir au locataire différents diagnostics immobiliers pour attester de la qualité du logement qu’il propose à la location. Un dossier complet doit lui être remis avant son installation dans les lieux.

 

Le bailleur doit ainsi fournir les diagnostics immobiliers suivants :

L’Etat des risques et pollutions (ERP). Ce diagnostic doit obligatoirement être réalisé si le bien immobilier est concerné par un Plan de prévention des risques (PPR). Si tel est le cas, sa validité est de 6 mois.

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE). A noter que si le logement en question est loué sur une durée de moins de 120 jours ou 4 mois*, réaliser un DPE n’est pas obligatoire. Si vous êtes concerné par le DPE, celui-ci a une durée de 10 années (sauf en cas de réalisation de travaux ou de changement de propriétaire).

* Cette durée de 4 mois est liée au fait qu’une résidence est considérée comme principale si on l’occupe huit mois durant l’année.

Les diagnostics plomb et amiante : Le premier est obligatoire si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949. Concernant l’amiante, le diagnostic est obligatoire si le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.

Et pour finir : Les diagnostics électricité et gaz. Ils doivent tous les deux être réalisés pour un bien immobilier situé dans un immeuble d’habitat collectif, quand le permis de construire a été délivré avant 1975.

 

Une fois tous ces diagnostics réalisés, le propriétaire bailleur doit fournir un dossier complet reprenant des diagnostics techniques au futur locataire de sa location saisonnière. Grâce à la loi ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), la remise de ces documents peut se faire de façon dématérialisée, c’est-à-dire par mail. C’est un gain de temps important qui simplifie les procédures entre le deux parties : le bailleur et le locataire.

 

Savoir quels diagnostics sont à effectuer c’est bien, mais savoir attirer et fidéliser ses locataires c’est aussi primordial !

 

V/ Location saisonnière : Attirer et fidéliser les vacanciers

 

Pré-location

1 – Dans un premier temps, le propriétaire bailleur doit se pencher sur la rédaction de son annonce. Celle-ci doit être soignée et complète, mais sans être trop longue pour ne pas risquer de perdre le lecteur en cours de route.

Les photos sont un élément indispensable de l’annonce. Il faut y porter une attention toute particulière. (une photo par pièce, en pleine journée pour un maximum de luminosité, prise de vue des aménagements extérieurs et de tous les éléments qui peuvent démarquer la location des autres, comme une piscine, un jardin, etc…)

 

2 – Lorsque des vacanciers contactent le propriétaire de la location, il faut répondre le plus rapidement possible pour ne pas qu’ils s’impatientent et obtiennent une réponse d’une autre location. Il convient alors de vérifier régulièrement son téléphone pour ne louper aucun mail ou appel. L’option SMS peut être intéressante pour donner une réponse rapide à l’intéressé.

 

3 – Avant l’arrivée des vacanciers le bailleur doit prêter une attention toute particulière à l’aménagement et à la décoration de sa location. Ils doivent s’y sentir bien. Chaque détail peut faire la différence.

 

La meilleure manière d’aménager le bien, c’est en se demandant ce que vous-même vous aimeriez trouver à votre arrivée dans une location de vacances. Il faut penser utile : trousse de premiers secours, plan de la ville, listing des activités et des bonnes adresses aux environs…

Mais penser aussi au confort : panier de bienvenue, mot d’accueil etc… et adapter la location au type de vacanciers qui va venir. Ainsi, s’il y a des enfants, il peut être intéressant par exemple de fournir la liste des parcs d’attractions de la région, les plages proches accessibles facilement en poussette etc…

 

Durant la location

A l’arrivée des locataires il est préférable que l’accueil se fasse par le propriétaire lui-même ou bien de confier cette mission à un proche pour : remettre les clés, faire la visite de la location, l’état des lieux et répondre à d’éventuelles questions.

En plus : Si les vacanciers sont étrangers,  le bailleur peut proposer de réserver un taxi vers l’aéroport pour leur départ afin de simplifier les choses.

 

Post-location

Et voilà, il est déjà temps pour les locataires de partir. Lors de leur départ le propriétaire doit s’assurer d’être là pour savoir si les vacances se sont bien passées, ce qui leur a plu et ce qu’il faudrait améliorer dans la location selon eux.

Quelques jours après leur retour, il est important de leur envoyer un mail pour les remercier de leur venue. Pourquoi ne pas en profiter pour leur demander de laisser un avis constructif sur internet ?

En matière de location saisonnière chaque détail compte et peut peser dans la balance, entre votre location et celle du voisin. Il faut donc se mettre à la place des vacanciers pour savoir comment les intéresser, et surtout, comment les faire revenir aux prochaines vacances !

 

L’été approchant et après quelques recherches sur internet, vous vous êtes rendu compte que la location saisonnière dans les stations balnéaires était très prisée par les touristes. Alors pourquoi ne pas vous lancer vous aussi ?

 

VI/ Investir dans une station balnéaire, le bon plan ?

 

Les stations balnéaires ont la cote durant la période estivale, attirant toujours plus de touristes et de vacanciers à la recherche de soleil et de la mer. Les stations représentent un investissement immobilier très intéressant. Découvrez lesquelles sont susceptibles d’offrir le maximum de rentabilité.

Le site web Rendementlocatif.com a établi le top 6 des stations balnéaires les plus lucratives pour un propriétaire bailleur.

En tête de classement nous retrouvons Le Cap-d’Agde avec un rendement moyen de 7% et un prix de nuitée fixé, en moyenne, à 115 euros durant les vacances d’été. Nice arrive en seconde place avec un rendement brut moyen de 5.32%.

En troisième position nous retrouvons une autre ville très prisée des vacanciers : Saint-Tropez. (avec des nuitées dont le prix s’établit en moyenne à 303 euros en période estivale, de quoi assurer une belle rentabilité au propriétaire bailleur).

Si le sud attire énormément, la côte Ouest n’est pas en reste puisque  La Rochelle, Royan et Saint-Jean-de-Monts viennent clôturer ce top 6 des stations balnéaires les plus lucratives, avec en moyenne 5% de rentabilité pour chacune d’elles.

Investir dans une station balnéaire présente d’autres avantages non négligeables :  Pas de risque de loyers impayés (le locataire payant sa location saisonnière en avance dans la majorité des cas) , des tarifs de location qui peuvent atteindre +30% par rapport à une location classique à l’année, un risque de vacance limité si le bailleur propose un bail de location classique à l’année, puis établit un système de location saisonnière durant l’été etc…)

 

Pour finir notre tour de la location saisonnière, découvrez un site qui permet de connaître le montant de la taxe de séjour.

 

VII/ Un site pour avoir toutes les informations sur les taxes de séjour

 

Dans le cadre des activités de locations saisonnières et touristiques les collectivités locales perçoivent des taxes dites taxes de séjour.

Les modalités de taxation et de perception de ces impôts peuvent différer selon les communes et évoluent dans le temps. Pour faciliter le suivi de ces changements la direction générale des Finances publiques a mit en ligne un moteur de recherches à destination des acteurs du tourisme.

Grâce à ce dernier vous avez accès aux délibérations des différentes collectivités locales et avoir ainsi les dernières informations et montants. Les recherches peuvent s’effectuer sur la base du nom de la commune ou bien encore par département.

Le site est accessible sur l’adresse http://taxesejour.impots.gouv.fr/