Gestion des impayés

Comment bien gérer les loyers impayés en gestion locative ?

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Les loyers impayés sont la hantise des propriétaires. En tant qu’administrateur de biens, votre rôle consiste en premier lieu à les rassurer. Pour cela, montrez votre expertise en affichant des processus simples mais efficaces pour éviter tout impayé de loyer et le gérer correctement dans les rares cas où il survient. Bien gérer les loyers impayés requiert de l’organisation et de la psychologie. 

Le logiciel de gestion locative LOCKimmo vous accompagne tout au long du processus de relance pour vous aider à gagner du temps. Depuis ce dernier, vous pouvez notamment envoyer des relances loyers impayés, des relances garant ainsi que des mises en demeure. Tout est accessible depuis votre logiciel. 

Qu’est-ce qu’un loyer impayé ? 

D’après l’ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement), l’impayé survient dès que le locataire ne paie pas le loyer selon les conditions définies dans le bail.

Très souvent, le locataire met en place un virement mensuel à date fixe pour se simplifier la vie. C’est une bonne pratique à lui suggérer pour limiter les oublis et les retards. Toutefois, ce ne peut être une condition d’obtention du logement. 

Quel est le volume de loyers impayés en France ? 

Les bailleurs privés comme publics font face à 1 % de loyers impayés environ. Ce chiffre est sans doute en légère hausse depuis deux ans, suite à la pandémie de Covid-19 et aux crises économiques qui ont suivi. 

Le ministère de la Justice rapporte qu’en 2019, les tribunaux ont traité 163 100 litiges opposant bailleurs et locataires dont 93 % concernant un loyer impayé. Un chiffre à rapporter au 12 millions de logements locatifs.  

Ces données permettent de rassurer vos bailleurs. Le loyer impayé reste heureusement marginal ! 

Comment éviter les impayés de loyer ? 

Plusieurs pratiques sécurisent le paiement du loyer chaque mois. Et cela commence dès la sélection du locataire. Ce dernier doit disposer des ressources suffisantes pour absorber le montant du loyer chaque mois. En comparaison avec les critères des banques pour accorder un crédit immobilier, on peut estimer qu’un loyer égal au tiers des revenus est suffisant. 

Bien évidemment, au moment de la signature du contrat de location, vous allez sécuriser le versement des loyers par différents moyens, en accord avec le bailleur et le locataire : 

  • cautionnement d’une personne physique ou morale, 
  • garantie Visale, 
  • assurance GLI (garantie loyers impayés).

A ce titre, vous pouvez être force de proposition envers les deux parties et proposer une solution qui convient à tous. Les administrateurs de biens disposent souvent d’assurances négociées au profit de leurs clients. 

Pendant la période de location, optez pour un logiciel de gestion locative avec un système d’alerte en cas de retard de paiement. C’est le meilleur moyen d’être informé très tôt et de pouvoir gérer au mieux tout retard de paiement du loyer. 

Un processus simple et efficace doit alors être partagé par toute l’équipe. Par exemple, ce peut être : 

  • l’envoi d’un email de rappel à J+3 après la date prévue de versement de loyer ; 
  • un appel téléphonique à J+7 pour garder de bonnes relations avec le locataire ; 
  • une mise en demeure à J+30 ; 
  • la mise en jeu de la garantie en fonction des modalités propres à chaque type de garantie. 

Bon à savoir

Le processus doit aussi prévoir de relire le bail et de s’intéresser à la garantie. Vous devrez rapidement informer la CAF mais aussi mettre en jeu les garants dans les délais et formes requis. La GLI ou la garantie Visale exigent un formalisme certain et des délais stricts pour agir en recouvrement. A défaut de respecter les modalités précises, la prise en charge du sinistre peut être refusée et l’administrateur de biens engage alors sa responsabilité civile professionnelle. 

Comment gérer le loyer impayé vis-à-vis du propriétaire ? 

En amont, vous rassurez le bailleur sur les processus mis en place en cas d’impayés et sur le fait que vous maîtrisez le dossier si jamais un locataire ne paie plus son loyer. 

Lorsque qu’un loyer impayé se produit, vous identifiez le bon moment pour informer le propriétaire. Idéalement, vous proposez la solution en même temps que le problème. “Votre locataire n’a pas payé son loyer ce mois-ci mais voici les démarches déjà réalisées : après un rappel, il s’est engagé à verser ce loyer en deux fois les 2 prochains mois”.  

Votre maîtrise rassure le bailleur et c’est le point essentiel de la relation de confiance que vous nouez avec lui. 

En parallèle, quelques bonnes pratiques s’avèrent utiles : 

  • demander le versement des aides personnelles au logement au propriétaire. Si votre locataire a droit à des aides de la CAF (caisse d’allocations familiales), certaines sont directement versées au bailleur (Apl – aide personnelle au logement). Pour d’autres aides, le versement direct se fait sur demande : l’alf (allocation de logement familiale) et l’Als (allocation de logement sociale). 
  • disposer d’un bon réseau de partenaires utiles en cas de loyer impayé : assureurs, avocats, commissaires de justice, etc. Votre réseau lui fait gagner du temps si jamais le bailleur doit aller au contentieux avec une injonction de payer, une résiliation du bail, voire une procédure d’expulsion du locataire. 

Comment gérer le loyer impayé vis-à-vis du locataire ? 

Soyez compréhensif mais ferme. Un souci passager de trésorerie peut arriver à tout le monde, une difficulté professionnelle ou personnelle aussi. D’ailleurs, dans la plupart des situations, un arrangement simple se met en place. 

En mettant en place un bon relationnel et une qualité d’écoute avec les locataires, vous anticipez et facilitez la gestion d’un loyer impayé. Le recours à des solutions conflictuelles sera ainsi plus rarement nécessaire. 

Proposez des solutions souvent méconnues du locataire en difficultés financières : plan d’apurement, recours au FSL (fonds de solidarité du logement). 

Tout administrateur de bien doit protéger les intérêts du bailleur. Aussi, nous vous conseillons d’utiliser l’extranet pour conserver une trace des échanges avec le locataire. Rappelez-lui ses obligations et la nécessité de mettre en jeu sa garantie. Cela s’avère parfois judicieux lorsque le locataire a fait appel à un cautionnement familial. 

En conclusion, l’impayé de loyer ne doit pas faire peur. Rare, il peut souvent être géré à l’amiable. Pour cela, l’administrateur de biens doit établir de bonnes relations avec les bailleurs et les locataires. Disposer des bons outils et des bons processus simplifie également la gestion des impayés. 

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