Pilotez la fiscalité de vos propriétaires

Simplifiez le pilotage de la fiscalité de vos propriétaires avec LOCKimmo.

Demander une démonstration

La fiscalité des revenus locatifs impacte fortement le bénéfice net réel d’un investissement. En tant que professionnel de l’immobilier, vous devez conseiller les propriétaires bailleurs et faciliter leurs déclarations fiscales. Pour ce faire, notre logiciel de gestion locative rend le pilotage de la fiscalité simple et rapide. 

Avec LOCKimmo, simplifiez les déclarations de revenus (2044 et 2072) de vos propriétaires en éditant les documents propices à la réalisation de ces dernières. Notre robot LOCKimmo vous aide à résumer toutes les informations relatives au(x) bien(s) de votre propriétaire (locataire, location, loyer, etc.) et édite, automatiquement, un document utilisable dès réception pour les déclarations fiscales. 

En un clic, votre logiciel de gestion locative vous permet d’offrir un service supplémentaire à vos propriétaires !

Quelle fiscalité pour les bailleurs ?

Lorsqu’un propriétaire se lance dans un investissement locatif ou met en location un bien immobilier, la question fiscale doit intervenir en amont. Les choix effectués selon le type de location ont un impact important sur la fiscalité des revenus locatifs… et sur le rendement !  

La fiscalité en location nue

Louer un logement nu ou non meublé, appartement ou maison, génère des revenus fonciers. Les loyers encaissés sont imposables de deux manières : 

 

  • régime du micro-foncier 

Solution la plus simple, le micro-foncier est ouvert aux propriétaires avec des revenus locatifs annuels inférieurs à 15 000 euros. Le bailleur déclare simplement le montant des revenus fonciers totaux et un abattement forfaitaire de 30 % s’applique. Ainsi, les revenus locatifs sont imposés à 70 %, sans calcul comptable, dans l’impôt sur le revenu (IR).  

 

  • régime réel d’imposition

Sur option irrévocable pour 3 ans ou en cas de dépassement du seuil de 15 000 euros, le bailleur peut déclarer ses revenus locatifs sur réel. Il déduit les charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.). Vous lui facilitez le travail en identifiant facilement dans son extranet les charges déductibles au même titre que les charges récupérables sur le locataire. 

 

En tant que gestionnaire, vous offrez à vos clients, propriétaires et bailleurs, la vision simple à tout moment des montants de loyers cumulés depuis le début de l’année. Cela leur facilite la réalisation de simulations de rendement pour éventuellement changer de régime fiscal pour les revenus locatifs.  

La fiscalité en location meublée

En location meublée, les loyers sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon deux régimes : 

 

  • régime micro-BIC 

Le montant total des revenus locatifs sont à préciser dans la déclaration de revenus. Le régime micro s’applique tant que les revenus locatifs restent inférieurs à 72 600 euros par an. Un abattement de 50 % vient s’appliquer. Aussi les loyers sont imposés à hauteur de 50 % aux côtés des autres revenus du foyer fiscal.

 

  • régime réel d’imposition 

Sur option ou en cas de dépassement du seuil, un propriétaire peut préférer déclarer ses revenus locatifs issus de la location meublée au réel. Il peut alors déduire de ses loyers les charges et les frais. 

 

Bon à savoir : 

Vos propriétaires sont considérés comme loueurs de meublés non professionnel (LMNP) si les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros par an et constituent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. A défaut, le propriétaire est considéré loueur de meublés professionnel (LMP). Les principales différences se situent au niveau du report des déficits et de la plus-value immobilière. 

La fiscalité des baux commerciaux  

Les revenus générés par un bail commercial se répartissent en plusieurs éléments à la fiscalité différente : droit d’entrée (pas-de-porte), dépôt de garantie, indemnité de déspécialisation, indemnité d’occupation, loyers, etc. 

 

Intéressons-nous aux seuls loyers. L’imposition se fait au titre des revenus fonciers ou des BIC au sein de l’IR (sauf si le bailleur relève lui-même de l’impôt sur les sociétés IS). 

 

Sont concernés par les BIC, selon le Code général des impôts (CGI) les loyers issus de la location : 

  • d’immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise industrielle ou commerciale,
  • d’établissements commerciaux ou industriels meublés ou intégrant du matériel,
  • d’immeubles nus ayant pour but de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l’entreprise commerciale exploitée par le locataire,
  • de locaux destinés à l’exploitation d’un établissement hôtelier ou para-hôtelier.

 

Dans les autres cas, les loyers relèvent des revenus fonciers. 

La fiscalité des SCI (sociétés civiles immobilières) 

Vous avez certainement parmi vos clients quelques associés de SCI. En général, elles bénéficient d’une transparence fiscale. Ainsi les revenus locatifs remontent directement dans l’impôt de leurs associés au taux progressif de l’IR de chacun (plus les prélèvements sociaux CSG et CRDS de 17,2%). Les déclarations fiscales 2072 S (associé personne physique) ou 2072 C (personne morale) sont à compléter. 

 

Toutefois, l’option pour l’IS est possible. Elle permet de bénéficier d’un régime d’imposition à 15 % pour les 38 120 premiers euros de bénéfices puis du taux de 25 %. Ce peut être intéressant pour les associés relevant des dernières tranches marginales d’imposition (TMI) à 30 % et 45 %. 

L’impact des revenus locatifs depuis le prélèvement à la source (PAS)

N’oubliez pas d’informer vos propriétaires et bailleurs de leur nouvelle obligation fiscale depuis la mise en place du PAS. En effet, les revenus locatifs n’entrent pas dans le taux de PAS appliqué aux rémunérations mais font l’objet d’un acompte chaque mois !  

Imposition des revenus locatifs : quelles déclarations fiscales ?

Quel est votre rôle de gestionnaire ?

En tant qu’agent immobilier ou administrateur de biens, vous avez un devoir de conseil sur les complexités fiscales. Sans vous substituer à un expert-comptable, vous fidélisez votre clientèle en l’informant des nombreuses réformes. Par exemple, la mise en place d’une newsletter mensuelle sur l’actualité fiscale des bailleurs s’avère intéressante pour vos clients. 

Vous pouvez également proposer des tableaux récapitulatifs des avantages et inconvénients de chaque système et de chaque option pour aider les propriétaires à faire le bon choix en fonction de leur situation. 

Enfin, vous pouvez mettre en place un système d’alerte au sein de votre système pour vérifier le respect des engagements en cas de dispositifs fiscaux spécifiques : Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, etc. La durée de location, le plafonnement du loyer, le plafonnement des ressources des locataires sont à évaluer minutieusement. 

Respectez les délais et anticipez les déclarations fiscales

Vous éviterez d’être submergé en avril et mai notamment, mais aussi en décembre, en anticipant les demandes des propriétaires. Par exemple, vous adressez les informations nécessaires en amont ou vous les mettez automatiquement à disposition dans l’extranet du bailleur. 

Avec LOCKimmo, vous mettez à la disposition de vos propriétaires, par e-mail, tous les documents nécessaires à leurs déclarations fiscales en temps et en heure. Pour ce faire, il vous suffit d’aller dans la catégorie Propriétaires de votre logiciel puis Déclarations fiscales. Les documents liés à la déclaration de revenus de votre propriétaire seront édités pendant la nuit et seront accessibles dès le lendemain matin. 

Notre logiciel de gestion locative vous intéresse ?

Discutons de votre projet !

Contactez-nous