En achetant un bien pour le mettre en location, les investisseurs cherchent à faire fructifier leur placement et à profiter d’un retour sur investissement à plus ou moins long terme. Il faut donc que l’investissement immobilier soit financièrement performant, autrement dit qu’il soit rentable. Mais, à quoi correspond la rentabilité d’un bien immobilier et comment la calculer ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur la rentabilité locative.
Rentabilité locative et rendement locatif, est-ce la même chose ?
Dans le langage courant, il est fréquent d’utiliser indistinctement les notions de rentabilité et de rendement. Le fait qu’un investissement locatif offre un bon rendement ou une belle rentabilité, semble correspondre à une même réalité : le placement rapporte. Pourtant, la rentabilité locative diffère quelque peu du rendement.
- Le taux de rendement s’obtient en divisant les revenus locatifs annuels par le prix d’achat du bien immobilier et en multipliant le résultat par 100.
- Le taux de rentabilité reprend le même calcul, mais il tient également compte de la variation du capital, c’est-à-dire des plus-values ou des moins-values du bien.
À noter : Le taux de rentabilité sera donc égal au taux de rendement si la valeur du bien ne varie pas.
Rentabilité nette : la performance précise d’un investissement
Il existe différents calculs pour la rentabilité d’un bien immobilier. Si la rentabilité brute permet d’avoir une première vision du potentiel d’un bien, la rentabilité nette-nette offre une analyse plus précise et personnalisée de l’investissement.
- Rentabilité brute = Loyer annuel / Prix d’achat + Frais d’acquisition (notaire, agence immobilière, courtage) x 100
- Rentabilité nette-nette = Loyer annuel – (Charges + Taxe foncière + Impôts) / Prix achat + Frais d’acquisition x 100
Dans le calcul de la rentabilité nette, les charges comprennent notamment : les charges de copropriété non récupérables auprès des locataires, les travaux d’entretien du logement, les frais de gestion locative si la location du bien est assurée par une agence immobilière ou un service de conciergerie, l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) et l’éventuelle assurance pour les loyers impayés.
Les impôts quant à eux, correspondent à ceux dus sur les revenus locatifs. Il faut donc tenir compte de la situation de chaque investisseur (taux d’imposition applicable selon le montant des revenus et la composition du foyer fiscal) et des éventuels avantages fiscaux auxquels il a droit pour son investissement immobilier (réduction d’impôt Pinel, Censi-Bouvard, etc.).
Des précautions nécessaires pour calculer la rentabilité locative
Afin que le taux de rentabilité reflète au mieux la réalité, les investisseurs doivent être attentifs à certains éléments :
- La vacance locative: il s’agit de périodes au cours desquelles le bien n’est pas loué. Il ne rapporte donc pas d’argent, mais continue à engendrer des charges pour les propriétaires. Ainsi, il est recommandé de déduire au moins un mois de loyer lors du calcul de la rentabilité afin de prendre en compte ces périodes d’inoccupation. En cas d’investissement pour de la location saisonnière, la période de vacance sera souvent plus importante.
- Les avantages fiscaux ouverts aux investissements immobiliers : loi Pinel pour les logements neufs, loi Censi-Bouvard pour les investissements dans des résidences avec services, loi Denormandie pour les locations dans l’ancien, ou loi Cosse pour des biens situés dans certaines zones. Ces dispositifs permettent aux propriétaires qui mettent en location leur bien de bénéficier de réductions d’impôts, sous réserve de respecter certaines conditions d’application.
- L’encadrement des loyers imposé par certaines réglementations limite le montant des revenus locatifs ce qui impacte directement la rentabilité du bien. C’est le cas par exemple de l’encadrement des loyers mis en place dans certaines villes comme Paris et Lille. C’est également le cas de certains dispositifs de défiscalisation comme celui de la loi Pinel, qui imposent des plafonds de loyers pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt.
