Ce que la réglementation impose aux copropriétés
Depuis la loi d’Orientation des Mobilités (LOM) de 2019 et ses décrets d’application, le cadre légal autour de la borne électrique en copropriété s’est nettement structuré.
Immeubles neufs : l’obligation de pré-équipement
Pour toute copropriété dont le permis de construire a été déposé après le 11 mars 2021, l’infrastructure du parking doit permettre l’installation ultérieure d’un point de recharge sur chaque place. Il ne s’agit pas encore d’installer des bornes, mais de prévoir dès la construction les conduits, câblages et capacités électriques nécessaires pour que le passage à l’acte soit simple et peu coûteux le moment venu.
Pour les permis déposés entre 2017 et mars 2021, l’obligation portait sur 50 à 75 % des places selon la taille du parking.
Immeubles existants : le droit à la prise
Dans les copropriétés déjà construites, c’est le droit à la prise qui s’applique. Issu du décret de 2011 et renforcé par la loi LOM, il permet à tout occupant (propriétaire ou locataire) de demander l’installation d’une borne individuelle sur sa place de stationnement, à ses propres frais.
La demande se fait par courrier recommandé auprès du syndic, avec un descriptif technique des travaux. La copropriété dispose de 3 mois pour s’y opposer et uniquement pour des motifs légitimes :
- Impossibilité technique avérée
- Existence d’une solution collective déjà en place
- Projet de solution collective en cours d’étude
Passé ce délai sans opposition, les travaux peuvent démarrer. Tout refus non motivé expose la copropriété à un risque juridique.
Installation individuelle ou projet collectif : comment arbitrer ?
Face aux premières demandes de droit à la prise, deux grandes logiques s’affrontent.
Laisser faire au cas par cas
C’est souvent ce qui se passe par défaut. Chaque résident fait sa demande, le syndic instruit, les travaux se font en ordre dispersé. À court terme, c’est gérable. À mesure que les demandes s’accumulent, les problèmes apparaissent : surcharge de l’installation électrique commune, multiplication des interlocuteurs techniques, complexité de la refacturation des consommations individuelles.
Porter un projet collectif
C’est la solution la plus cohérente sur le long terme. Elle permet d’anticiper les besoins de l’ensemble des résidents, de mutualiser les coûts d’installation et de garantir une infrastructure évolutive. Elle nécessite un vote en assemblée générale et c’est d’ailleurs une obligation légale : la loi LOM impose aux copropriétés d’inscrire la question des bornes de recharge à l’ordre du jour de l’AG annuelle.
Dans ce cadre, les copropriétés peuvent s’appuyer sur ENEDIS pour les travaux de renforcement de l’infrastructure électrique collective, souvent sans coût direct pour la copropriété.
Une place de parking équipée d'une borne de recharge se valorise en moyenne de 10 % par rapport à une place non équipée. Dans les grandes agglomérations, c'est déjà un critère de choix pour les acheteurs et les locataires. Les copropriétés qui anticipent aujourd'hui sécurisent leur attractivité pour demain
Quelles aides pour financer les bornes électriques en copropriété ?
Plusieurs dispositifs permettent de réduire significativement le coût d’un équipement en bornes de recharge — des arguments concrets à mettre sur la table lors du vote en AG.
- Programme Advenir : finance jusqu’à 50 % du coût de fourniture et d’installation, dans la limite de 600 € par borne. Prolongé jusqu’en 2027. Réservé aux bornes de 3,7 kW et 7,4 kW, installées par un professionnel IRVE certifié.
- TVA réduite à 5,5 % : applicable sur la main-d’œuvre et le matériel pour toute installation de borne de recharge en copropriété.
- Aides des collectivités locales : certaines régions, départements et communes proposent des subventions complémentaires. À vérifier selon la localisation de l’immeuble.
Comment bien gérer les demandes de bornes électriques au quotidien
En pratique, c’est souvent le syndic ou le gestionnaire qui se retrouve en première ligne entre les demandes individuelles à instruire dans les délais légaux, la préparation du dossier pour l’AG et le suivi des travaux.
Sur un portefeuille de plusieurs copropriétés, la complexité s’additionne rapidement : chaque immeuble a sa propre configuration électrique, ses propres demandes en cours, ses propres décisions d’AG à archiver. Sans outil adapté, le risque d’oublier un délai ou de mal documenter un refus est réel et juridiquement coûteux.
C’est là qu’un logiciel syndic de copropriété bien configuré fait la différence : suivi des demandes, traçabilité des décisions, préparation des dossiers AG. Tout est centralisé, rien ne passe entre les mailles.
Comment sont réparties les charges d’une borne collective entre copropriétaires ?
Dans le cadre d’un projet collectif voté en AG, les coûts d’infrastructure : câblage, raccordement, mise aux normes… sont répartis entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, même ceux qui ne possèdent pas de véhicule électrique. En revanche, la consommation électrique de chaque borne reste individuelle : chaque utilisateur dispose d’un compteur dédié et rembourse à la copropriété les kWh consommés via le syndic. C’est ce système de sous-comptage qui permet de ne pas faire peser la facture énergétique sur l’ensemble des copropriétaires.
La borne électrique en copropriété n’est plus un sujet marginal. Entre la pression des résidents, les obligations légales et l’accélération de la transition vers le véhicule électrique, les copropriétés qui n’ont pas encore abordé le sujet vont devoir s’y mettre.
Anticiper plutôt que subir : inscrire le sujet à l’AG, informer sur les aides disponibles, étudier la faisabilité d’une solution collective. C’est dans cette démarche proactive que les professionnels de la copropriété ont un vrai rôle à jouer.
