Fiscalité de l’investissement locatif immobilier 

 

 

Vous souhaitez acquérir un ou plusieurs biens immobiliers pour les proposer à la location ?
C’est en effet un bon moyen de s’assurer une source de revenus complémentaires.
Cependant, vous vous posez des questions en matière de fiscalité ?

Nous allons vous apporter des réponses à travers ce dossier.

 

Les revenus qui découlent d’une location sont obligatoirement imposables. Les loyers tirés de la location doivent être déclarés au fisc en tant que revenus fonciers (RF) si votre location est nue ou bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si votre location est louée meublée.
Lorsqu’il sera déterminé, le résultat fiscal (bénéfice ou pertes) de votre activité de location sera à ajouter ou retrancher de vos autres revenus. En tant qu’investisseur votre résultat sera donc imposé dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

Le montant du revenu net taxable que l’on peut aussi appeler résultat fiscal s’obtient de la manière suivante :
revenu brut foncier – charges déductibles (qu’il s’agisse d’une location d’un logement neuf ou ancien).

Des dispositifs existent pour vous permettre à vous, bailleurs, d’alléger vos factures fiscales. Les possibilités qui existent diffèrent selon si le logement proposé à la location est vide ou meublé les régimes fiscaux étant différents.

 

 

La fiscalité concernant la location meublée

Petit rappel : Pour être considéré comme “meublé”, un logement doit se composer d’une liste d’équipements nécessaires qui sont les suivants :

Des plaques de cuisson

Un four ou micro-ondes

Des ustensiles de cuisine

Une table est des chaises

Des étagères de rangement

Des luminaires

Du matériel d’entretien ménager

De la vaisselle

Un réfrigérateur et un congélateur (ou un réfrigérateur composé d’une partie congélateur)

Une literie avec couette ou couverture

Un dispositif d’occultation des fenêtres pour la chambre à coucher

Si le logement proposé ne dispose pas de ces éléments, le locataire est en droit de mener une action en justice contre le propriétaire du bien. Il pourra alors obtenir la requalification de la nature de sa location avec les conséquences que cela peut avoir pour le propriétaire (ex: impact fiscal).

Dans le cas où vous proposez à la location un logement meublé deux options s’offrent à vous : la location meublée à titre non professionnel (LMNP) ou bien le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

 

-> Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Avec ce régime réel d’imposition vous pouvez déduire toutes les charges (travaux, intérêts d’emprunts etc) qui sont relatives à la propriété, et notamment des amortissements. La somme de toutes ces déductions peut vous permettre de diminuer votre résultat fiscal et celui ci peut ainsi se retrouver proche de zéro.
Si tel est le cas vos locations échapperont à l’impôt. Vous l’aurez compris ce statut apporte des avantages fiscaux non négligeables. Il est à privilégier si vos locations sont susceptibles de dégager des charges déductibles conséquentes.

En général le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sera à privilégier si vous avez financé votre investissement immobilier par emprunt. En effet les premières années les intérêts versés pour le remboursement de votre prêt viendront gonfler votre stock de charges déductibles.

Sauf si le propriétaire bénéficie du régime du loueur en meublé professionnel, le déficit (résultat négatif les revenus étant inférieurs aux charges) ne peut s’appliquer que sur les revenus de même nature des années suivantes.

Le déficit éventuellement généré par votre activité de loueur en meublé non professionnel ne pourra donc venir réduire que des bénéfices qui apparaîtraient les années suivantes sur cette même activité. Le déficit généré par cette activité ne pourra pas s’appliquer en déduction des autres revenus que vous générez (ex: vos salaires).

 

-> Le micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Ce régime entraîne l’application d’un abattement fiscal de 50% des charges relatives à la propriété. Seuls 50% de vos revenus seront donc à ajouter à vos revenus. On comprend par conséquent qu’avec un micro BIC il ne sera pas possible de générer de déficit.

Le régime du micro BIC est un régime accessible si les revenus que vous tirez de vos locations ne dépassent pas 32 900 € par an. Ce régime est caractérisé par sa simplicité, notamment concernant la déclaration.

 

La fiscalité concernant la location non meublée

Les loyers que vous percevez avec vos logements non meublés sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (RF).

Un régime forfaitaire d’imposition, le micro foncier peut s’appliquer si le montant des loyers ne s’élève pas à plus de 15.000 euros par an. Un abattement de 30% vient s’appliquer au montant des loyers déclarés. Seul bémol : vous ne pouvez déduire aucune charge ni constater de déficit foncier.

Le micro foncier est donc à l’image du micro BIC que nous avons décrit précédemment. Très simple mais limitant les possibilités de déductions fiscales. Dans le cas où le montant des loyers dépasse le seuil des 15.000 euros, le micro foncier n’étant plus accessible c’est le régime réél qui s’applique.

Une déduction de certaines charges (charges de copropriété, frais de gestion, intérêts d’emprunt etc…) peut être appliquée.

Le déficit foncier qui peut alors apparaître peut s’appliquer sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros.
Le surplus sera déduit des revenus fonciers de 10 années suivantes.

 

 

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