Foire Aux Questions : les questions fréquentes en immobilier

Sommaire

Responsabilités financières et obligations entre locataires et propriétaires

Lorsqu’il s’agit de louer un logement, il est essentiel de comprendre les aspects financiers et les engagements mutuels auxquels les deux parties doivent se conformer. Ce domaine couvre une gamme de sujets liés aux coûts, aux charges et aux devoirs financiers spécifiques qui incombent tant aux locataires qu’aux propriétaires.

Si le locataire remarque la présence de rats dans son logement, la première chose à faire est d’en informer le propriétaire bailleur. Ce dernier devant fournir un logement décent et salubre (article 6, arrêté du 6 juillet 1989), il devra faire intervenir des professionnels pour régler la situation. Les frais liés à cette intervention sont à sa charge exclusive.

Exceptions :

  • Si la zone infectée est située dans les parties communes d’une copropriété, la dératisation/désinsectisation peut être payée par la copropriété.
  • Le bailleur n’est pas tenu de payer l’intervention des professionnels s’il parvient à démontrer que la présence de rats/insectes résulte de la faute du locataire (absence ou un mauvais entretien de la maison ou de l’appartement).

 

A noter :  Le locataire remarquant la présence de nuisibles qui contacte directement une entreprise spécialisée sans prévenir au préalable le propriétaire devra prendre en charge lui-même les frais liés à cette intervention.

Le locataire est responsable des dégradations qui surviennent dans son logement pendant toute la durée du bail. Or, dans le cas exceptionnel d’un cambriolage, les réparations éventuelles ne sont pas à sa charge.

Le locataire doit contacter son assureur et effectuer les démarches qui lui seront indiquées. Celles-ci varient selon les organismes et le type de contrat souscrit.

Si le locataire dispose librement du logement meublé c’est à lui de s’acquitter de la taxe d’habitation. En effet, si le logement est réservé à l’usage personnel du locataire et reste à son entière disposition de manière permanente, ce dernier est soumis à la taxe. A contrario, si le locataire occupe le logement que de façon temporaire ou pour des séjours limités, la taxe d’habitation ne le concerne pas.

A noter : Pour les propriétaires bailleurs : L’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce est obligatoire que vous louiez à titre professionnel ou non.

Droits et obligations des locataires

Lorsque vous louez un logement, il est important de comprendre vos droits légaux et vos responsabilités en tant que locataire. Ce thème met en lumière les différentes questions et situations qui concernent spécifiquement les locataires, vous permettant ainsi de mieux comprendre vos droits et devoirs dans le cadre d’une location immobilière.

De nature un sous-sol (cave, garage etc…) est impropre à l’habitation. Dès lors, pour pouvoir le louer, il faut l’aménager selon des règles strictes. Cette action nécessite une autorisation des services de l’urbanisme.

Si la surface du sous-sol est inférieure à 20 m², le dépôt d’une déclaration préalable de travaux peut suffire. Au-delà de cette dimension, les travaux d’aménagement de sous-sols ne peuvent être effectués qu’à la condition d’avoir obtenu un permis de construire.

Dans le cadre d’une location, le propriétaire doit respecter les critères suivants (décret 2002-120 du 30 janvier 2002) :

  • La hauteur sous plafond doit être au minimum de 2.20 m
  • La surface ne doit pas être inférieure à 9m2 et le volume doit être au moins égal à 20m2.
  • Le logement doit être équipé de chauffage, d’eau, d’électricité et d’un système d’évacuation.
  • Le logement doit également disposer d’ouvertures sur l’extérieur (à hauteur d’homme) pour permettre un éclairage naturel du lieu.

Cependant, il est important de noter que selon les mairies, les règles qui encadrent les questions de hauteur sous plafond, de salubrité, d’humidité et d’assainissement sont plus ou moins strictes. Il est dès lors tout à fait possible de se voir refuser l’aménagement d’un sous-sol pour une location.

Les formules “Lu et approuvé” ou “Bon pour accord” n’ont strictement aucune valeur juridique. Seule la signature a valeur d’engagement.

A noter tout de même qu’il existe des règles concernant la signature d’un contrat :

  • Dans le cadre d’une signature pour un contrat de construction de maison, il est obligatoire de stipuler de façon manuscrite si certains travaux sont réalisés par le client.
  • Un contrat signé doit être annoté d’une date manuscrite et d’une signature quand il est contracté au domicile de la personne.

La réalisation d’un état des lieux est une obligation pour une location à usage de résidence principale (loi du 6 juillet 1989).

En cas d’absence d’état des lieux de sortie, les deux parties peuvent se retrouver en difficulté. En effet, le locataire ne sera pas en possession d’un constat prouvant qu’il a bien rendu son logement dans son état initial. Ainsi, sa responsabilité pourrait être engagée en cas de dégradations survenues après son départ des lieux.

Du côté du propriétaire, sans document écrit , il ne pourra pas prouver que le locataire est responsable en cas de dégradations éventuelles.

Si le propriétaire refuse tout de même de procéder à un état des lieux, le locataire peut lui adresser un courrier lui demandant de réaliser cette procédure. Si aucune réponse est donnée, le locataire peut faire appel à la justice (huissier) pour établir l’état des lieux de sortie.

Droits et obligations des propriétaires

En tant que propriétaire d’un bien que vous mettez en location, il est crucial de bien maîtriser vos droits légaux et les responsabilités qui vous incombent envers vos locataires. Ce thème explore en détail les différents aspects qui sont spécifiquement liés à la position de propriétaire, vous permettant ainsi d’approfondir votre compréhension des droits et des devoirs qui découlent de cette situation.

La réponse est oui. Il est bel et bien obligatoire de faire appel à un notaire pour une succession si :

  • Le montant de cette succession est égal ou supérieur à 5000 euros
  • Un testament ou une donation entre époux existe
  • La succession comprend un bien immobilier

La réponse est non. Un locataire ne peut pas obliger son bailleur à réaliser des travaux d’insonorisation pour son logement.

Si des nuisances sonores sont établies, seule la responsabilité de l’auteur des troubles du voisinage peut être engagée.  

A savoir : Pour les logements situés près de certains aéroports, des aides à l’insonorisation sont prévues pour la réalisation de travaux.

Selon la Cour de cassation, l’accord entre deux propriétaires concernant la pose d’une clôture commune pour séparer deux terrains ne suffit pas à les délimiter de manière définitive. En effet, cela n’équivaut pas à un bornage des propriétés, ni à un accord sur la propriété des parcelles.

Dès lors qu’un des propriétaires décide de modifier l’étendue de sa parcelle de terrain, il lui est tout à fait possible de revendiquer une autre délimitation.

Afin de définir clairement les limites de deux terrains voisins, il faut faire appel à un géomètre qui se chargera de borner les parcelles.

Le propriétaire d’un terrain dangereux n’a pas l’obligation de le clore, ni même de le signaler avec des affichages, s’il n’est pas particulièrement disposé à l’usage public.

Dès lors, en cas d’accident sur un terrain jugé dangereux, son propriétaire ne peut en aucun cas être tenu pour responsable. 

La réponse est oui.

Même si cela peut paraître surprenant, laisser son véhicule stationné devant son propre garage reviendrait à privatiser un espace public, contrevenant ainsi au principe d’égalité de tous les citoyens devant la loi. L’’article R.417-10 du Code de la route ne prévoit aucune dérogation pour le propriétaire. Il est donc interdit de stationner devant son propre garage, même si cela ne gêne personne sur la voie publique.

Laisser stationner son véhicule devant son garage constitue une infraction de stationnement gênant, passible d’une amende pénale.

L’absence de déclaration de travaux, de déclaration préalable, de permis de construire, ou la réalisation de travaux non conformes au plan local d’urbanisme constitue une infraction pénale (article L. 480-4 du Code de l’urbanisme).

Cette action pénale se prescrit par un délai de 6 ans (ce délai est passé de 3 à 6 ans) à compter de l’achèvement des travaux.

A noter : Passé ces 6 années, vous ne pouvez plus être poursuivi pénalement.

Néanmoins, la commune peut tout de même engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans, en saisissant le tribunal de grande instance et ordonner la mise en conformité de la construction, voire sa démolition.

Lorsqu’un tiers subit un préjudice personnel et direct résultant d’une construction non conforme, il a la possibilité d’agir contre le propriétaire s’il apporte la preuve de la violation d’une règle de fond d’urbanisme. Dès lors, s’il y parvient, il peut demander la mise en conformité du bien ou sa démolition, et demander des dommages et intérêts.

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