Guide du premier investissement locatif

 

L’investissement locatif attire énormément de Français, que ce soit dans l’objectif de compléter ses revenus grâce à des loyers qui vont venir arrondir les fins de mois , de se constituer un patrimoine ou encore pour bénéficier d’avantages fiscaux comme le dispositif Pinel, entre autres.

Devenir propriétaire bailleur permet d’acheter un bien durable, qui va prendre de la valeur avec le temps.

Mais devenir propriétaire bailleur ne s’improvise pas. C’est une activité qui va venir impacter votre patrimoine ainsi que vos revenus.

Lockimmo a établi pour vous un guide du premier investissement locatif afin de vous aiguiller dans vos débuts en tant que nouveau professionnel de l’immobilier.

Alors, suivez le guide !

 

1 – Définir vos objectifs

Avant de se lancer réellement dans l’aventure du locatif, vous devez réfléchir et définir vos objectifs.

Pourquoi souhaitez-vous devenir propriétaire bailleur ? Quelles sont vos motivations ?

Est-ce pour vous constituer un patrimoine dans l’objectif de léguer par la suite à vos enfants ?

Désirez-vous, au contraire, que cet investissement génère des revenus rapidement ?

Souhaitez-vous acquérir plusieurs biens immobiliers à l’avenir ? Ou êtes vous fixé sur un seul investissement ?

Bref, ce sont autant de questions que vous devez éclaircir avant de vous lancer.

Vous devez également vous informer sur le type de logement que vous souhaitez acquérir, le marché du locatif et son évolution, le choix du locataire, la fiscalité, les taxes, le montant du loyer etc…

 

2 – Choisir le lieu du bien immobilier

Une fois que les bases sont posées, vous pouvez vous concentrer sur la zone géographique que vous allez choisir pour votre investissement immobilier.

Cette étape est très importante. Vous devez choisir l’adresse du bien comme si vous recherchiez une maison ou un appartement pour vous-même. En effet, un quartier qui vous plaît aura toutes les chances de séduire de futurs locataires.

Vous devez vous mettre dans la peau d’un locataire à la recherche d’une location.

Posez-vous ce type de questions lors de vos recherches  :

-Pourquoi je choisirais cet appartement ?

-Est-il bien situé ?

-Dans une ville dynamique ?

-A proximité des commerces et des transports en commun ?

Ce sont ces points fondamentaux qui intéresseront les locataires.

Vous devez également penser d’ores et déjà à la suite, c’est-à-dire, à la revente. Si votre bien est idéalement situé et dans une ville dynamique, vous n’aurez pas de mal à trouver un acquéreur.

Notre conseil : l’Ile-de-France, les grandes métropoles ainsi que les villes universitaires sont l’assurance de louer souvent, à bon prix, et de pouvoir réaliser une plus-value lors de la revente.

Une fois que vous avez trouvé la ville où vous souhaitez louer, étudiez le marché locatif :  quels sont les prix du marché pour des biens similaires au vôtre ? 

Informez-vous également sur l’activité économique locale, le niveau de chômage et l’état du marché de l’emploi. Ces facteurs influent sur le niveau de vie, le pouvoir d’achat immobilier de la population et donc des locataires potentiels.

Autre conseil : Décider de proposer une location proche du lieu où vous habitez comporte des avantages : Vous avez d’ores et déjà une bonne connaissance du quartier, des services proposés ainsi que des prix pratiqués. De plus, en cas de soucis avec le logement (réparations à effectuer d’urgence etc) vous pouvez être sur place rapidement et facilement.

 

3 – Quel type de logement choisir ?

F1 ?  F2 ? F3 ? Votre cœur balance. Vous ne savez pas quel type de logement choisir. Sachez que le logement que vous allez décider de louer va prédéterminer le locataire que vous allez toucher.

Prenons par exemple les studios : ils sont davantage privilégiés par les étudiants. Les familles quant à elles se tourneront vers les F3 ou les maisons.

Hormis le choix du type de locataire que vous allez pouvoir prédéterminer, sachez qu’en règle générale, les petites surfaces type F2 sont très demandées par les locataires. 

 

4 – Privilégier l’ancien ou le neuf ?

L’ancien est en général moins cher que le neuf de 20 à 30%.

Avant de signer, calculez la rentabilité brute de votre futur investissement. (Pour cela il faut diviser le loyer annuel par le prix du logement et multiplier le résultat par 100. Ajoutez également les frais complémentaires : frais de notaire, les charges, les impôts fonciers etc…)

La rentabilité d’un investissement locatif varie entre 2 à 8% selon les biens.

Avec le neuf vous pouvez disposer du dispositif PINEL. Ce dernier accorde une réduction d’impôt à différentes échelles : de 12 % du prix du logement si vous louez sur six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez le bien sur douze ans.

A noter : Avec le dispositif PINEL vous disposez d’une année (à compter de la date d’achèvement) pour trouver un locataire pour votre bien immobilier. Dans le cas contraire, vous devrez rembourser le FISC.

 

5 – Quel financement pour votre investissement locatif ? 

Le choix du bien immobilier que vous allez proposer à la location dépend bien évidemment de vos ressources. Les chambres de bonne ou les studios s’adaptent aux petits budgets. Avec plus de moyens, vous pouvez miser sur un appartement plus conséquent ou une maison.

A savoir : Les intérêts de votre prêt immobilier sont déductibles de vos revenus locatifs, que vous ayez une location vide (déficit foncier) ou une location meublée (déduction de charges et amortissement des recettes locatives).

Dans la plupart des cas, le loyer perçu ne couvre pas la totalité de la mensualité du crédit. Tous les mois vous devez réserver une somme d’argent à votre investissement. Ceci doit être pris en compte dans vos calculs.

Notre conseil : N’hésitez pas à vous rapprocher de votre banque afin de réaliser des simulations de crédits. Cela vous permettra d’avoir une idée précise de la situation. Gardez à l’esprit que ces simulations doivent rester réalistes.

Comme mentionné ci-dessus, en tant que bailleur vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt de votre loyer. Le type de déduction va varier selon si vous proposez une location meublée ou vide. 

Pour une location meublée, vous déduisez les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs si vous avez fait le choix du régime réel. Dans le cas contraire, en optant pour le régime forfaitaire, vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos recettes locatives.

Pour une location vide, vous déduisez les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Le montant d’intérêts déductible n’est pas limité dans le temps ni plafonné.

En termes de financements, plusieurs possibilités s’offrent à vous : le crédit in fine (remboursement des intérêts chaque mois), le crédit amortissable (remboursement du capital étalé dans le temps) , ou encore un prêt associé à un placement (remboursement de l’intégralité du capital à la date prévue).

 

6 – Proposer une location vide ou meublée ?

La location vide : ce que vous devez savoir.

En location vide la durée du bail est de 3 ans. Le dépôt de garantie versé par le locataire doit représenter 1 mois de loyer. Le préavis du bailleur est de 6 mois.  Le locataire qui souhaite quitter son logement doit quant à lui respecter un préavis de 3 mois (voir 1 mois selon la situation). Comme mentionné précédemment, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

La location meublée : ce que vous devez savoir.

En location meublée le contrat de bail dure 1 an minimum. Le contrat passe à 9 mois pour les locataires étudiants. Concernant le dépôt de garantie, celui-ci équivaut à 2 mois de loyer. 

La location doit disposer d’un nombre minimum de meubles (tables, chaises, étagères etc…)Vous pouvez retrouver la liste complète de mobiliers obligatoires sur le site du gouvernement en cliquant ici

Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

 

7 – Fixer le montant du loyer et choisir son locataire

En tant que propriétaire bailleur votre objectif est de sécuriser votre location en faisant le choix d’un locataire fiable et sérieux. A cet effet vous pouvez lui demander un justificatif de revenus. Le dépôt de garantie sécurise aussi votre location. Lors de l’état des lieux de sortie, en cas de dégradation du locataire, vous pouvez conserver tout ou partie du dépôt.  Afin d’éviter tout risque d’impayé le locataire peut faire appel à une personne tierce pour se porter garant.

Le loyer, quant à lui, est fixé librement.

Si le logement a déjà été loué auparavant, vous pouvez vous informer du loyer mis en place pour vous aiguiller. Vous pouvez également vous aider en consultant les annonces immobilières pour un bien similaire au vôtre et situé dans la même zone géographique.

A noter : Une fois le contrat de bail signé par le locataire, il ne sera possible de réévaluer le montant du loyer qu’une seule fois par an, en se basant sur l’indice de référence des loyers (IRL). Si vous souhaitez réévaluer à la hausse le montant de votre loyer, il vous faudra attendre la fin du bail ou un changement de locataire (si votre bien ne se trouve pas dans une zone tendue).

Notre conseil : Accordez le montant de votre loyer à ceux du marché pour être sûr de trouver des locataires. En effet, fixer un loyer trop élevé pourra être contre-productif en faisant fuir les locataires potentiels qui n’hésiteront pas à se tourner vers d’autres offres.

 

8 – Rédiger un texte d’annonce efficace

Lors de la rédaction de votre annonce vous devez être efficace, clair, et précis. L’objectif est de capter l’attention du futur locataire.

Certaines informations doivent être mentionnées dans votre annonce :

La nature du bien et sa localisation, le prix du loyer ainsi que l’ensemble des charges, le montant du dépôt de garantie, le DPE (diagnostic de performance énergétique), la surface du bien, le nombre de pièces ainsi que toute autre information qui peut différencier votre bien des autres (un parking, un jardin, une baignoire, un balcon, un ascenseur …)

 

Il est inutile de passer des heures et des heures sur la rédaction de votre annonce. L’information doit être délivrée le plus simplement possible. Évitez donc les descriptions interminables qui risqueront d’ennuyer le potentiel locataire.

Soyez également le plus objectif possible pour ne pas s’éloigner de la réalité du bien en question.

 

Pour résumer, votre annonce doit être concise, précise et attractive.

Ajoutez plusieurs photos à votre annonce pour augmenter sa visibilité.

 

9 – La gestion de votre location

Dernier point, et pas des moindres : la gestion de votre location.

En devenant propriétaire bailleur vous avez tout un ensemble de démarches à effectuer une fois le locataire en place (perception des loyers, quittances, réparations, régul de charges etc…)

Dès lors, vous avez deux possibilités. Vous pouvez décider de gérer votre location seul ou bien faire appel à un professionnel.

Lors de votre premier investissement locatif vous découvrez cet univers et cela peut être une source de questionnement. C’est tout à fait normal.

Faire appel à un professionnel de la gestion locative tel que Lockimmo va vous permettre de simplifier votre gestion tout en l’optimisant. Vous êtes accompagné au quotidien dans votre métier.

En effet, notre logiciel de gestion locative est conçu par des professionnels et pour des professionnels. De ce fait, nous vous proposons un panel complet de modules réellement adapté à vos besoins : dépôt de garantie, état des lieux, suivi de votre chiffre d’affaires, encaissements express, rapport de gestion, déclaration fiscal… Mais aussi un espace client personnalisé, des documents explicatifs directement téléchargeables en PDF, de la formation, un service hotline réactif…

Comme vous l’aurez compris, tout est réuni pour vous offrir l’expérience de gestion locative la plus complète et professionnelle qu’il soit. 

Tous les mois ce sont plus de 30 millions d’euros qui sont gérés par nos clients.

Débutez de la meilleure manière votre premier investissement locatif avec un logiciel de gestion complet, performant et simple d’utilisation.  

 

N’attendez pas pour vous lancer dans l’aventure de la gestion locative, contactez-nous au 03.63.53.44.98