La création d’une SCI 

 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière est une structure juridique qui a pour objectif l’acquisition puis la location d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Comme son nom l’indique une SCI a forcément une activité civile et non commerciale.
Les avantages de ce type de société sont nombreux.

 

Les étapes de la création d’une SCI

1ère étape : Le choix du bien immobilier

Dans un premier temps vous devez trouver le bien immobilier qui sera acquis par votre SCI. Cet investissement locatif aura pour propriétaire votre société civile immobilière.

En général vous n’aurez pas forcément créé votre SCI au moment où vous trouverez le bien à acquérir. Il est donc très important dans votre compromis de vente de bien faire mentionner une clause de substitution. Celle-ci précisera que vous vous portez acquéreur du bien, mais que l’acquéreur pourra changer. De cette manière, une fois la SCI créée, elle se substituera à vous en tant qu’acheteur sans que ceci pose problème.

 

2ème étape : La rédaction des statuts

La création d’une SCI passe par la rédaction de ses statuts qui peuvent être rédigés par un expert comptable, un avocat ou bien par vous-même.

La rédaction des statuts peut s’avérer complexe.Vous devez porter une attention toute particulière aux problématiques de cessions de parts, aux entrées de nouveaux associés etc… Sur ces points la connaissance technique d’un expert comptable ou bien d’un avocat est précieuse.

La statuts de votre SCI doivent comporter certaines informations. Les voici :

La forme juridique de la société, son objet (souvent : “acquisition de bien immobilier et location”) et sa dénomination
Le siège social (il est conseillé d’indiquer votre adresse afin de ne pas vous déplacer pour récupérer du courrier administratif par exemple)
Le capital social
Le nom des associés et la répartition des parts
La durée de vie de la société
Les modalités de fonctionnement
Les options : TVA, IS…

A noter : En cas d’apport d’un bien immobilier, le recours au notaire est obligatoire.

 

3ème étape : L’ouverture du compte bancaire

Une fois les statuts rédigés et signés il faudra que vous vous rapprochiez de votre banque. Vous allez en effet ouvrir un compte bancaire pour votre société civile immobilière.

Sur ce compte bancaire vous déposerez le capital social prévu dans vos statuts. Le compte bancaire créé aura la forme d’un compte “en attente de création”. Dès que vous aurez immatriculé votre SCI vous pourrez transmettre votre Kbis à votre banque et votre compte bancaire deviendra alors pleinement opérationnel.

 

4ème étape : L’enregistrement des statuts

Une fois la rédaction des statuts terminée, tous les associés signent les documents et en reçoivent un exemplaire certifié conforme. A partir de ce moment, la société est créée.

A savoir : Vous devez vous rendre au service des impôts afin d’enregistrer les statuts uniquement s’ils sont rédigés par un notaire et/ou que l’acte contient une opération juridique soumise à un enregistrement.

 

5ème étape : L’immatriculation de la société

Vous devez ensuite procéder à la rédaction d’une annonce légale afin d’immatriculer votre société. La publication doit se faire dans un journal d’annonces légales, dans le département du siège social de la SCI.

 

L’avis de constitution doit contenir les informations suivantes :

La forme, le siège social, l’objet, la durée, les noms et adresses de gérants, la dénomination sociale de la société, le capital, la nature des apports, et pour finir, le Registre du commerce et des sociétés auprès duquel la société sera immatriculée.

 

6ème étape : Immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce

Afin de pouvoir immatriculer votre SCI au Greffe du Tribunal de Commerce vous devez en faire la demande via le CFE (Centre de formalités des entreprises) qui centralise les pièces de votre dossier et les fait parvenir aux organismes intéressés par la création de votre SCI (services des impôts, INSEE, registre du commerce et des sociétés etc…)

Le site infogreffe.fr vous permettra de constituer en ligne votre dossier et de charger vos différentes pièces justificatives.

Attention, cette étape est uniquement possible si vous disposez :

Du retour des statuts par le centre des impôts (si vous êtes concernés par cette obligation)
De l’attestation de la parution de l’annonce légale
De l’attestation de non condamnation des associés
De l’attestation de propriété du siège social (ex: facture EDF)
D’une copie des cartes d’identité ou passeports des associés

Après cette étape d’immatriculation, votre SCI dispose d’une personnalité morale et pourra fonctionner.

Lors de l’immatriculation de votre SCI les greffes réaliseront une validation juridique de votre demande.

 

7ème étape : La réception du Kbis

Suite à l’inscription de votre SCI au Registre du commerce et des sociétés par le greffe du tribunal de commerce, vous recevez sous quelques jours un extrait KBis vous confirmant votre inscription.

Il ne vous reste plus qu’à transmettre le document à votre banque pour virer l’argent au notaire et procéder à l’acquisition du bien immobilier.

 

Les avantages de la SCI

La SCI permet de séparer l’immobilier et l’exploitation commerciale, tout en optimisant les interactions entre les deux, car en effet, un bail commercial est signé entre la SCI et la société commerciale.

La SCI vous fait profiter d’autres avantages :

Une transmission du patrimoine professionnel facilitée : vous pouvez intégrer vos enfants au sein de la SCI (même mineurs), qu’ils soient présents ou non au capital de la société commerciale. Donner des parts de votre SCI à vos enfants vous permet de transmettre aisément et progressivement ce patrimoine.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans les comptes de la SCI
L’immeuble professionnel est protégé en cas de faillite car il n’est pas concerné par les procédures qui peuvent affecter l’entreprise.
Lorsque la SCI aura remboursé l’emprunt dans sa totalité, les loyers qu’elle continuera à percevoir constitueront une source additionnelle de revenus. En tant qu’associé de la SCI ces bénéfices générés pourront vous être reversés comme dividendes.

 

Pour résumer, la SCI permet de : vous constituer un patrimoine immobilier, percevoir un complément de revenu, et enfin, transmettre progressivement votre patrimoine à vos enfants.

 

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