Tout sur la SCI (société civile immobilière)

 

 

 

A travers cette page consacrée à la SCI vous allez pouvoir prendre connaissance des particularités de ce type de société à connaître avant de se lancer. En effet, nous vous proposons de découvrir les étapes de la création d’une SCI, les avantages de cette structure, mais aussi des points plus techniques comme la possibilité ou non de pouvoir louer un bien de la SCI à l’un de ses membres, ou encore la question du versement de l’apport lorsqu’un membre de la SCI quitte la société. Pour finir vous retrouvez en fin de page l’index qui recense l’ensemble du vocabulaire indispensable à maîtriser en matière de SCI.

 

Avant toute chose, commençons par expliquer ce qu’est une société civile immobilière.

 

I/ La création d’une SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière est une structure juridique qui a pour objectif l’acquisition puis la location d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Comme son nom l’indique une SCI a forcément une activité civile et non commerciale.

Les avantages de ce type de société sont nombreux.

 

Les étapes de la création d’une SCI

1ère étape : Le choix du bien immobilier

Dans un premier temps vous devez trouver le bien immobilier qui sera acquis par votre SCI. Cet investissement locatif aura pour propriétaire votre société civile immobilière.

En général vous n’aurez pas forcément créé votre SCI au moment où vous trouverez le bien à acquérir. Il est donc très important dans votre compromis de vente de bien faire mentionner uneclause de substitution. Celle-ci précisera que vous vous portez acquéreur du bien, mais que l’acquéreur pourra changer. De cette manière, une fois la SCI créée, elle se substituera à vous en tant qu’acheteur sans que ceci pose problème.

 

2ème étape : La rédaction des statuts

La création d’une SCI passe par la rédaction de ses statuts qui peuvent être rédigés par un expert comptable, un avocat ou bien par vous-même.

 

La rédaction des statuts peut s’avérer complexe.Vous devez porter une attention toute particulière aux problématiques de cessions de parts, aux entrées de nouveaux associés etc… Sur ces points la connaissance technique d’un expert comptable ou bien d’un avocat est précieuse.

 

La statuts de votre SCI doivent comporter certaines informations. Les voici :

  • La forme juridique de la société, son objet (souvent : “acquisition de bien immobilier et location”) et sa dénomination
  • Le siège social (il est conseillé d’indiquer votre adresse afin de ne pas vous déplacer pour récupérer du courrier administratif par exemple)
  • Le capital social
  • Le nom des associés et la répartition des parts
  • La durée de vie de la société
  • Les modalités de fonctionnement
  • Les options : TVA, IS…

 

A noter : En cas d’apport d’un bien immobilier, le recours au notaire est obligatoire.

 

3ème étape : L’ouverture du compte bancaire

Une fois les statuts rédigés et signés il faudra que vous vous rapprochiez de votre banque. Vous allez en effet ouvrir un compte bancaire pour votre société civile immobilière.

Sur ce compte bancaire vous déposerez le capital social prévu dans vos statuts. Le compte bancaire créé aura la forme d’un compte “en attente de création”. Dès que vous aurez immatriculé votre SCI vous pourrez transmettre votre Kbis à votre banque et votre compte bancaire deviendra alors pleinement opérationnel.

 

4ème étape : L’enregistrement des statuts

Une fois la rédaction des statuts terminée, tous les associés signent les documents et en reçoivent un exemplaire certifié conforme. A partir de ce moment, la société est créée.

 

A savoir : Vous devez vous rendre au service des impôts afin d’enregistrer les statuts uniquement s’ils sont rédigés par un notaire et/ou que l’acte contient une opération juridique soumise à un enregistrement.

 

5ème étape : L’immatriculation de la société

Vous devez ensuite procéder à la rédaction d’une annonce légale afin d’immatriculer votre société. La publication doit se faire dans un journal d’annonces légales, dans le département du siège social de la SCI.  

 

L’avis de constitution doit contenir les informations suivantes :

La forme, le siège social, l’objet, la durée, les noms et adresses de gérants, la dénomination sociale de la société, le capital, la nature des apports, et pour finir, le Registre du commerce et des sociétés auprès duquel la société sera immatriculée.

 

6ème étape : Immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce

Afin de pouvoir immatriculer votre SCI au Greffe du Tribunal de Commerce vous devez en faire la demande via le CFE (Centre de formalités des entreprises) qui centralise les pièces de votre dossier et les fait parvenir aux organismes intéressés par la création de votre SCI (services des impôts, INSEE, registre du commerce et des sociétés etc…)

 

Le site infogreffe.fr vous permettra de constituer en ligne votre dossier et de charger vos différentes pièces justificatives.

 

Attention, cette étape est uniquement possible si vous disposez :

  • Du retour des statuts par le centre des impôts (si vous êtes concernés par cette obligation)
  • De l’attestation de la parution de l’annonce légale
  • De l’attestation de non condamnation des associés
  • De l’attestation de propriété du siège social (ex: facture EDF)
  • D’une copie des cartes d’identité ou passeports des associés

 

Après cette étape d’immatriculation, votre SCI dispose d’une personnalité morale et pourra fonctionner.

Lors de l’immatriculation de votre SCI les greffes réaliseront une validation juridique de votre demande.

 

7ème étape : La réception du Kbis

Suite à l’inscription de votre SCI au Registre du commerce et des sociétés par le greffe du tribunal de commerce, vous recevez sous quelques jours un extrait KBis vous confirmant votre inscription.

Il ne vous reste plus qu’à transmettre le document à votre banque pour virer l’argent au notaire et procéder à l’acquisition du bien immobilier.

 

 

Passons maintenant aux avantages que représente une structure telle qu’une société civile immobilière.

II/ Les avantages de la SCI

La SCI permet de séparer l’immobilier et l’exploitation commerciale, tout en optimisant les interactions entre les deux, car en effet, un bail commercial est signé entre la SCI et la société commerciale.

 

La SCI vous fait profiter d’autres avantages :

  • Une transmission du patrimoine professionnel facilitée : vous pouvez intégrer vos enfants au sein de la SCI (même mineurs), qu’ils soient présents ou non au capital de la société commerciale. Donner des parts de votre SCI à vos enfants vous permet de transmettre aisément et progressivement ce patrimoine.
  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans les comptes de la SCI
  • L’immeuble professionnel est protégé en cas de faillite car il n’est pas concerné par les procédures qui peuvent affecter l’entreprise.
  • Lorsque la SCI aura remboursé l’emprunt dans sa totalité, les loyers qu’elle continuera à percevoir constitueront une source additionnelle de revenus. En tant qu’associé de la SCI ces bénéfices générés pourront vous être reversés comme dividendes.

 

Pour résumer, la SCI permet de : vous constituer un patrimoine immobilier, percevoir un complément de revenu, et enfin, transmettre progressivement votre patrimoine à vos enfants.

 

 

Place maintenant aux questions plus pointues que vous pouvez vous poser.

III/ Pouvez-vous louer un bien immobilier de votre SCI à l’un de ses membres ?

 

La SCI ayant une structure réputée comme très souple, il faut donc bien en connaître les limites pour rester en règle.

 

SCI : les particularités à connaître

On citait plus haut les raisons de la création d’une SCI. Beaucoup d’entres elles sont destinées plus tard aux enfants ou aux membres de la famille dans la cas d’une SCI familiale.

On parle d’associés dans le cas d’une activité et d’un local professionnel ou commercial par exemple.

 

Mais ces associés sont-ils en droit de profiter gratuitement du bien immobilier appartenant à  la SCI ?

La réponse est oui.  En effet, il n’existe aucune loi qui interdit la mise à disposition gratuite d’un bien sous SCI pour ses associés.

 

Cependant, certaines conditions sont tout de même à respecter.

  • L’occupant à titre gratuit du bien immobilier de la SCI ne dispose d’aucun droit sur le bien en question.  Autrement dit, si la société désire récupérer ses locaux, elle devra uniquement appliquer un délai d’attente convenable.

 

  • Deuxième point :  le gérant de la SCI ne peut en aucun cas décider seul de louer un bien appartenant à la SCI à l’un de ses associés. S’il en émet le souhait, la décision doit être votée et acceptée lors d’une AG (assemblée générale) par l’ensemble des associés.

 

Louer un bien de sa SCI à l’un des ses associés : Les conséquences d’un point de vue fiscal

Il existe deux cas de figure :

 

  • Si votre SCI est soumise à l’IS, il faut savoir que l’administration fiscale est en droit d’imposer l’ensemble des loyers qui auraient dû être normalement perçus par la SCI elle-même,  au moyen d’une taxe.

La valeur de cette taxe étant fixée selon la valeur locative de l’immeuble.

A noter qu’en contrepartie, les charges concernant l’immeuble pourront être déduites.

 

Important : Si le Fisc estime que la différence entre le loyer fixé et la valeur locative réelle du bien immobilier est trop importante, l’administration peut effectuer un redressement fiscal pour rétablir un équilibre.

 

  • Si votre SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, l’administration fiscale ne vous demandera pas le règlement d’un impôt sur le revenu des loyers qui aurait été perçu en temps normal. Il faut cependant veiller à ce que le logement en question soit bien utilisé à des fins d’habitation et non à usage commercial par exemple. Car dans ce cas-ci, la valeur locative du bien deviendrait imposable.

 

Vous connaissez maintenant toutes les subtilités qui existent concernant la SCI quand il s’agit de louer un bien à l’un desassociés. C’est une décision qui doit être mûrement réfléchie dépendamment des objectifs que vous avez.

 

 

Passons maintenant à une autre question récurrente pour une structure telle que la SCI.

 

IV/ Les associés d’une SCI ont-il l’obligation de verser leur apport ? 

Si l’un des associés de la SCI (familiale ou non) souhaite se retirer de la société, il le peut. Néanmoins, il devra honorer son obligation personnelle et s’acquitter du capital qu’il a promis.

Dans le cas contraire, l’associé qui part devient débiteur. Le fait de quitter la SCI ne supprime pas son obligation de verser sa promesse d’apport.

 

A noter : De la même manière, l’associé qui ne paie pas le capital promis n’est pas exclu de la SCI, mais il doit tout de même verser l’argent pour constituer les fonds de la société.

 

Pour résumer 

Dans le cadre d’une SCI, le code civil prévoit que tout associé se doit d’honorer sa promesse de versement de fonds. Si l’un d’entre eux ne le fait pas, il pourra devoir des dommages et intérêts.

 

 

Nous avons recensé et décrypté pour vous des termes relatifs à cette société que vous devez connaître pour vous lancer sereinement dans votre activité.

 

V/ Le vocabulaire de la SCI

 

La propriété immobilière

Comme vu ci-dessus, la SCI permet de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers et de les gérer dans le but d’en tirer profit. La SCI peut être propriétaire d’un ou de plusieurs immeubles situés en France. Ces derniers peuvent être achetés ou transmis au moyen d’une donation, d’une vente ou d’un apport par les associés.

 

Les statuts

La structure d’une SCI est telle qu’elle permet de conserver le contrôle d’un patrimoine. En effet, les statuts de la SCI permettent de désigner un gérant et d’établir ses différents “pouvoirs”. Les statuts permettent également d’établir, entre autres, l’interdiction de vendre ses parts, de donner la priorité de rachat aux autres associés, ou encore de transmettre ses parts à une tierce personne ou aux enfants etc…

 

L’indivision

La SCI permet à plusieurs personnes d’acquérir ensemble un bien. Seulement parfois il arrive que plusieurs membres d’une famille se retrouvent propriétaires d’un immeuble involontairement. (ex : en cas de divorce)

Dès lors, les règles de l’indivision doivent s’appliquer.

Les différents propriétaires doivent ainsi gérer ensemble les immeubles, et trouver un accord pour l’ensemble des décisions communes.

A noter : Chaque personne peut décider de quitter l’indivision. Cela provoque souvent la vente des biens immobiliers indivis.

 

La SCI à capital fixe

La SCI à capital fixe constitue la forme la plus courante de société. Le montant du capital est décidé dès la création et il est inscrit dans le contrat de société.

Si une modification de capital est envisagée, les associés se rassemblent obligatoirement en AG (assemblée générale) pour modifier les statuts, publier une annonce légale, et les envoyer au Greffe.

 

La SCI à capital variable

Cette SCI offre des avantages grâce ,notamment, à sa grande souplesse.

Elle permet de modifier la répartition du capital sans avoir à changer les statuts.

Le capital déterminé est réparti entre les différents associés.

A noter : Les associés peuvent garder leur anonymat.

 

La SCI familiale

Cette SCI a pour objectif la gestion et la transmission d’un ou plusieurs immeubles au sein du cercle familial.

La SCI familiale est majoritairement utilisée par les particuliers qui souhaitent gérer un patrimoine immobilier et en optimiser la fiscalité lors de la transmission aux différents successeurs.

 

La SCI construction-vente

Très utilisée par les promoteurs immobiliers, la SCI dite de construction-vente a pour objectif la construction d’immeubles en vue de leur revente.

A noter tout de même que si ces opérations sont répétées, ce type d’activité peut être considéré comme commercial.

 

La SCI d’attribution

Elle a pour but la construction ou l’acquisition d’un ensemble immobilier dans le but de diviser la société entre plusieurs associés.

Avec ce type de SCI, la société est dissoute lors du partage.

 

La clause de “tontine”

La clause dite de “tontine” ou “clause d’accroissement” (une convention conclue entre différentes personnes qui achètent et qui prévoit que ce bien reviendra au dernier des survivants, après le décès de tous les autres co-acquéreurs) s’applique à la SCI, ce qui permet de protéger le conjoint survivant contre les héritiers du conjoint décédé.

 

Après avoir détaillé toutes les caractéristiques autour de la SCI, passons maintenant à la SCPI.

 

VI/ La SCPI, quelle différence avec la SCI ?

 

La SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) se différencie de la SCI dans la mesure où cette dernière n’a aucune visée commerciale.

 

Le but d’une SCPI, qu’elle soit à « capital fixe » ou à « capital variable », est l’achat, la gestion mais également la valorisation d’un patrimoine immobilier locatif pour le compte d’un ensemble d’épargnants. L’objectif d’une telle structure est de dégager  un rendement puis de redistribuer une partie des loyers obtenus (après bien évidemment la déduction des frais de gestion) aux investisseurs du projet, et à hauteur des parts qu’ils détiennent.

 

Sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers,, les SCPI françaises prospectent dans l’immobilier résidentiel mais principalement dans l’immobilier à destination commerciale comme les commerces ou les bureaux.  

 

Afin de protéger les investisseurs, l’AMF a un pouvoir de contrôle sur  les SCPI. C’est par elle que passe les agréments.

L’avantage majeur d’une SCPI qu’elle permet d’obtenir des revenus complémentaires et réguliers. Investir dans une SCPI représente une épargne plutôt sécurisée, car le risque éventuel est partagé entre l’ensemble des co-investisseurs. 

Pour acquérir des parts dans une SCPI, vous pouvez parfaitement utiliser des fonds propres ou bien passer par la souscription à un crédit.

A noter qu’il existe différents types de SCPI. En effet, l’investisseur dispose de plusieurs choix pour son investissement.

Il existe ainsi les SCPI de rendement dont le parc est composé d’immobilier professionnel, c’est-à-dire des bureaux des commerces ou encore des entrepôts.

Les SCPI de plus-value disposent d’un parc d’immobilier résidentiel à haut potentiel de revalorisation.

Les SCPI fiscales quant à elle détiennent un parc immobilier qui va varier selon l’avantage proposé à l’investisseur. On parle alors de SCPI Pinel ou de SCPI Malraux.