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En tant qu’administrateurs de biens, la maîtrise des outils et mécanismes régissant la gestion locative, particulièrement l’évolution des loyers, est essentielle. Un élément fondamental à connaître est l’Indice de Référence des Loyers (IRL), qui sert de base à la révision des loyers en cours de bail.
Qu’est-ce que l’indice de référence de loyers ?
L’IRL est un indice économique élaboré par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE). Publié trimestriellement, il fournit une base objective et transparente pour suivre et anticiper les variations des montants des loyers. Son utilisation répond à deux objectifs principaux dans la gestion locative :
Dans le contexte de la gestion locative, l’utilisation de l’IRL répond à deux objectifs principaux :
- Protéger le pouvoir d’achat des locataires en évitant des augmentations de loyers excessives et non justifiées.
- Préserver la rentabilité des investissements immobiliers des propriétaires, en leur permettant d’adapter les loyers au contexte économique, notamment à l’évolution du coût de la vie.
Comment l’indice IRL est-il calculé ?
L’IRL est déterminé par une formule qui tient compte de plusieurs éléments permettant de refléter l’évolution générale des prix et dépenses :
- L’Indice des Prix à la Consommation (IPC),
- La période de référence utilisée pour comparer les indices (généralement un an).
La formule de calcul de l’IRL est la suivante :
IRL = (IPC moyen sur 12 mois / IPC moyen sur 12 mois de l’année précédente) x 100
Cette formule permet d’obtenir un indice dont la valeur représente l’évolution des prix sur la période considérée, exprimée en pourcentage. Ainsi, plus l’IRL augmente, plus les loyers peuvent être révisés à la hausse, et inversement.
Exemple de calcul d’un IRL
Supposons que nous souhaitons calculer l’IRL pour le premier trimestre de 2020. Les IPC moyens sur 12 mois pour cette période et celle de l’année précédente sont les suivants :
– IPC moyen sur 12 mois en 2020 : 105
– IPC moyen sur 12 mois en 2019 : 103
En appliquant la formule de calcul, on obtient :
IRL = (105 / 103) x 100 = 101,94
Cet IRL signifie que les prix ont augmenté de 1,94 % entre les deux périodes considérées. Les loyers peuvent donc être révisés en conséquence.
Tableau récapitulatif des derniers indices
Voici un exemple de tableau présentant les indices IRL publiés par l’INSEE au cours des dernières années :
Année | Trimestre | Valeur | Evolution | Date de parution Insee |
2023 | 4e 3e 2e 1er | 142,06 141,03 140,59 138,61 | 3,50 % 3,49 % 3,50 % 3,49 % | 12/01/2024 13/10/2023 13/07/2023 14/04/2023 |
2022 | 4e 3e 2e 1er | 137,26 136,27 135,84 133,93 | 3.50 % 3.49 % 3.60 % 2,48 % | 13/01/2023 13/10/2022 12/07/2022 14/04/2022 |
2021 | 4e 3e 2e 1er | 132,62 131,67 131,12 130,69 | 1,61 % 0,83 % 0,42 % 0,09 % | 13/01/2022 14/10/2021 12/07/2021 14/04/2021 |
2020 | 4e 3e 2e 1er | 130,52 130,59 130,57 130,57 | 0,20 % 0,46 % 0,66 % 0,92 % | 14/01/2021 14/10/2020 15/07/2020 14/04/2020 |
2019 | 4e 3e 2e 1er | 130,26 129,99 129,72 129,38 | 0,95 % 1,20 % 1,53 % 1,70 % | 14/01/2020 14/10/2019 10/07/2019 10/04/2019 |
2018 | 4e 3e 2e 1er | 129,03 128,45 127,77 127,22 | 1,74 % 1,57 % 1,25 % 1,05 % | 14/01/2019 10/10/2018 11/07/2018 11/04/2018 |
2017 | 4e 3e 2e 1er | 126,82 126,46 126,19 125,90 | 1,05 % 0,90 % 0,75 % 0,51 % | 11/01/2018 11/10/2017 12/07/2017 12/04/2017 |
2016 | 4e 3e 2e 1er | 125,50 125,33 125,25 125,26 | 0,18 % 0,06 % 0,00 % 0,06 % | 11/01/2017 11/10/2016 12/07/2016 12/04/2016 |
2015 | 4e 3e 2e 1er | 125,28 125,26 125,25 125,19 | -0,01 % 0,02 % 0,08 % 0,15 % | 13/01/2016 14/10/2015 15/07/2015 15/04/2015 |
2014 | 4e 3e 2e 1er | 125,29 125,24 125,15 125,00 | 0,37 % 0,47 % 0,57 % 0,60 % | 14/01/2015 14/10/2014 10/07/2014 10/04/2014 |
2013 | 4e 3e 2e 1er | 124,83 124,66 124,44 124,25 | 0,69 % 0,90 % 1,20 % 1,54 % | 15/01/2014 15/10/2013 12/07/2013 12/04/2013 |
2012 | 4e 3e 2e 1er | 123,97 % 123,55 % 122,96 % 122,37 % | 1,88 % 2,15 % 2,20 % 2,24 % | 10/01/2013 12/10/2012 13/07/2012 12/04/2012 |
2011 | 4e 3e 2e 1er | 121,68 120,95 120,31 119,69 | 2,11 % 1,90 % 1,73 % 1,60 % | 13/01/2012 13/10/2011 13/07/2011 13/04/2011 |
2010 | 4e 3e 2e 1er | 119,17 118,70 118,26 117,81 | 1,45 % 1,10 % 0,57 % 0,09 % | 13/01/2011 14/10/2010 14/07/2010 13/04/2010 |
Il est important de consulter régulièrement les publications officielles de l’IRL pour suivre l’évolution des indices et prendre en compte les éventuelles révisions.
Comment calculer le loyer avec l’indice de référence ?
Une fois l’IRL publié par l’INSEE, les propriétaires peuvent l’utiliser pour réviser le loyer en cours de bail, conformément aux dispositions légales en vigueur. Cette révision peut être appliquée chaque année à la date anniversaire du bail, sous réserve de respecter un préavis et un encadrement légal spécifique.
Supposons que vous louez un appartement pour 800 € par mois, avec un contrat de bail signé au premier janvier 2019. Vous souhaitez réviser le loyer au premier janvier 2020 en fonction de l’IRL du dernier trimestre connu (celui de 2019-2020). Les IRL correspondants sont les suivants :
– IRL initial (2019, T1) : 102,96
– IRL de référence (2020, T1) : 104,45
En appliquant la formule de calcul, on obtient :
Loyer révisé = 800 x (104,45 / 102,96) ≈ 815,25
Le loyer ajusté pour l’année 2020 sera donc de 815,25 € par mois.
En résumé, une bonne connaissance et utilisation de l’IRL sont essentielles pour une gestion locative optimisée, en permettant d’adapter les loyers au contexte économique tout en préservant le pouvoir d’achat des locataires et la rentabilité des investissements immobiliers. Il est important de se tenir informé des évolutions de cet indice et de savoir calculer les révisions de loyers en conséquence.
