Le bail commercial est un contrat de location qui lie le propriétaire d’un local commercial et son locataire. Ce type de bail est soumis à des règles spécifiques en matière de durée, de révision du loyer et de résiliation. L’une des particularités du bail commercial concerne les obligations du locataire en matière d’entretien, de réparations et de charges. Dans cet article, nous allons passer en revue ces différentes obligations pour mieux comprendre les responsabilités du locataire dans ce type de contrat.
Obligation d’entretien et de réparations
Dans le cadre d’un bail commercial, l’obligation d’entretien et de réparations incombant au locataire peut varier selon les termes du contrat. En général, le locataire doit prendre en charge l’entretien courant ainsi que certaines réparations.
Entretien courant
L’entretien courant du local commercial consiste notamment en :
- Le nettoyage des sols, vitres, murs et plafonds
- L’élimination des déchets et encombrants présents dans le local ou sur les parties communes
- La maintenance des installations électriques, de chauffage et de climatisation
- Le contrôle régulier des dispositifs de sécurité (extincteurs, détecteurs de fumée, etc.)
Le locataire doit veiller à ce que le local commercial reste en bon état et soit conforme aux normes d’hygiène, de sécurité et d’accessibilité. Il doit également s’assurer du bon fonctionnement des installations présentes dans le local.
Réparations locatives
En complément de l’entretien courant, le locataire est généralement responsable des réparations locatives. Celles-ci comprennent :
- Les réparations des menuiseries intérieures et extérieures (portes, fenêtres, volets, etc.)
- La remise en état des revêtements de sol (moquette, parquet, carrelage, etc.)
- Les travaux de peinture et de revêtement mural
- La réparation ou le remplacement des équipements sanitaires (lavabos, toilettes, etc.)
- La maintenance et la réparation des systèmes de chauffage, de climatisation et d’électricité
Certaines réparations peuvent être qualifiées de « grosses réparations » et ne sont pas à la charge du locataire. Ces réparations concernent notamment les murs porteurs, les toitures, les fondations ou encore les éléments structurels du bâtiment.
Obligation de payer le loyer et les charges locatives
En plus de l’entretien et des réparations, le locataire du local commercial a l’obligation de payer son loyer ainsi que ses charges locatives. Le montant du loyer et les modalités de paiement sont librement négociés et définis entre le locataire et son bailleur. Ces éléments doivent tout de même être inscrits dans le contrat de bail. (périodicité du paiement, mode et date de règlement).
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Voici les différentes charges que peut avoir à supporter le locataire :
- Les charges de copropriété (entretien des parties communes, assurance de l’immeuble, etc.)
- Les dépenses d’eau, de gaz et d’électricité
- La taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- Les frais d’assurance du local commercial
- Les charges liées aux services et équipements mis à disposition du locataire (ascenseur, parking, etc.)
Il est essentiel de bien vérifier les clauses du bail commercial concernant les charges locatives, car celles-ci peuvent varier selon le contrat. Le bail peut en effet prévoir une répartition différente des charges entre le propriétaire et le locataire.
Obligation de respecter l’affectation des lieux
Le locataire doit utiliser le local commercial conformément à l’affectation prévue par le bail, c’est-à-dire pour l’exercice de son activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il ne peut pas changer l’affectation des lieux sans l’accord préalable du propriétaire.
Demande d’autorisation préalable en cas de modification des lieux
Si le locataire souhaite effectuer des modifications ou des aménagements dans le local commercial, il doit obtenir l’autorisation préalable du propriétaire. Cette demande doit préciser la nature des travaux envisagés et leur impact sur le bâtiment et les installations existantes.
Obligation pour le locataire de quitter et restituer le bien en bon état à la fin du bail
Une fois la fin du contrat de bail venue, le locataire doit quitter les lieux et remettre les clés au bailleur. Il doit restituer le bien loué dans un bon état. De ce fait, un état des lieux de sortie obligatoire va permettre de constater ou non d’éventuelles dégradations. Si tel est le cas, tout ou partie du dépôt de garantie peut être conservé par le bailleur.
Si le locataire reste dans le bien même une fois la durée du contrat de bail terminée, il devra verser une indemnité d’occupation au bailleur.
En résumé
Dans un bail commercial, le locataire est tenu de respecter certaines obligations en matière d’entretien, de réparations et de charges. Il doit veiller à ce que le local commercial reste en bon état et conforme aux normes en vigueur. En cas de manquement à ses obligations, le locataire peut être tenu de remettre en état les lieux à ses frais et risquer la résiliation anticipée du bail.
