Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location d’un bien par un bailleur à un commerçant, un industriel ou un artisan afin qu’il y exerce son activité professionnelle.
Ce type de bail est soumis à un régime juridique particulier et comporte des obligations spécifiques à respecter pour les deux parties.
1 – L’obligation du paiement du loyer par le locataire
Le locataire du local commercial a l’obligation de payer son loyer ainsi que ses charges locatives. Le montant du loyer et les modalités de paiement sont librement négociés et définis entre le locataire et son bailleur. Ces éléments doivent tout de même être inscrits dans le contrat de bail. (périodicité du paiement, mode et date de règlement).
A noter : La preuve que le paiement du loyer a bien été effectué revient au locataire. En effet, c’est lui qui doit demander une quittance de loyer au propriétaire bailleur, et ce pour chaque paiement. Sa remise est obligation légale pour le bailleur.
Néanmoins, si le locataire ne paye pas son loyer, le bailleur peut agir de deux manières.
Par :
Une action en paiement
Ou bien,
Une action en résiliation du bail.
Le locataire peut tout de même justifier le fait qu’il n’ait pas payé son loyer, et ce, en raison de manquement du propriétaire face à ses obligations. C’est ce qu’on appelle une exception d’inexécution. Le locataire doit être en mesure de prouver ce manquement.
2 – L’obligation d’utiliser les lieux pour ce à quoi ils sont destinés
Le locataire se doit d’utiliser le bien pour sa destination, tel que cela a été établi dans le contrat entre les deux parties. Si le locataire désire utiliser le local à des fins différentes, il doit avertir le propriétaire bailleur et obtenir son accord.
En cas d’une autre utilisation du local que celle prévue dans le contrat, le propriétaire bailleur a la possibilité de le résilier (Article 1728 du Code civil).
3 – Obligation d’entretenir le bien loué
Avec un bail commercial c’est le même principe qu’avec un bail classique.
En effet, le locataire doit réaliser l’entretien courant du bien ainsi que les travaux locatifs. Les travaux plus importants sont, quant à eux, à la charge du propriétaire bailleur. (Article 606 du Code civil)
Une clause suffisamment spécifique doit venir mentionner les travaux qui sont à la charge du locataire. Si le contrat n’inclut pas de répartition particulière des charges, ces dernières reviennent au propriétaire.
A noter : Avec un bail commercial il est souvent prévu une obligation d’assurance pour le locataire.
4 – Obligation pour le locataire de quitter et restituer le bien en bon état à la fin du bail
Une fois la fin du contrat de bail venue, le locataire doit quitter les lieux et remettre les clés au bailleur. Il doit restituer le bien loué dans un bon état. De ce fait, un état des lieux de sortie obligatoire va permettre de constater ou non d’éventuelles dégradations. Si tel est le cas, tout ou partie du dépôt de garantie peut être conservé par le bailleur.
Si le locataire reste dans le bien même une fois la durée du contrat de bail terminée, il devra verser une indemnité d’occupation au bailleur.
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