Lorsqu’il s’agit de travaux en copropriété, chaque décision, chaque signature, chaque appel de fonds suit un cadre strict. Pour les professionnels chargés de la gestion, savoir comment s’enchaînent les étapes est essentiel. Pas pour cocher des cases, mais pour sécuriser le projet, rassurer les copropriétaires et éviter les mauvaises surprises. Explications.
Travaux en copropriété : les étapes à suivre
1. La prise de décision
Pour que des travaux soient validés en copropriété, ils doivent obligatoirement figurer à l’ordre du jour d’une assemblée générale (AG). Sans cela, aucune décision officielle ne peut être prise. Cette inscription à l’ordre du jour peut être demandée par :
- Le syndic, qui peut inscrire les travaux de sa propre initiative, souvent en s’appuyant sur des éléments techniques (audit, diagnostic, sinistre…).
- Un copropriétaire, qui peut également en faire la demande. Il doit alors envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic, suffisamment en amont de la convocation (minimum 21 jours avant l’envoi de la convocation à l’AG), avec une proposition claire et, idéalement, un devis ou des éléments chiffrés.
Ce fonctionnement concerne tous les travaux non urgents ou de rénovation planifiée (réfection toiture, ravalement, changement d’interphone, travaux d’économie d’énergie, etc.). Ils peuvent aussi concerner ceux issus d’obligations réglementaires : audit énergétique, DPE, ou plan pluriannuel de travaux (PPT) quand celui-ci est obligatoire (copropriétés de plus de 15 ans).
2. Les copropriétaires donnent leur accord
Une fois que le projet de travaux est inscrit à l’ordre du jour (cf. étape 1), les copropriétaires doivent voter pour autoriser (ou non) leur réalisation. La décision de faire des travaux doit donc être votée en AG, en respectant certaines règles de majorité, selon :
- La nature des travaux (entretien, amélioration, accessibilité…).
- Leur impact sur l’immeuble ou les droits des copropriétaires.
Le type de travaux détermine le niveau de majorité requis en AG (comme indiqué dans les articles 24, 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965). Plus les travaux sont importants ou importants pour la copropriété, plus la majorité à obtenir est élevée, comme le montre le tableau ci-dessous.
Nature des travaux | Règle de majorité |
|---|---|
Entretien courant, accessibilité sans impact lourd, mise en conformité (sécurité, salubrité…) | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés |
Amélioration (isolation, changement de chaudière, ajout d’équipements) | Majorité de tous les copropriétaires (présents, absents, représentés) |
Surélévation, construction, travaux lourds modifiant la structure | Double majorité (2/3 des tantièmes de tous les copropriétaires) |
Vente ou suppression de parties communes (affectant la destination de l’immeuble) | Unanimité des copropriétaires |
Une fois que les copropriétaires ont voté en AG, deux types de décisions sont possibles.
- Refus ou simple autorisation. L’AG refuse les travaux, rien ne se fait. L’AG autorise les travaux et le syndic peut passer à la phase opérationnelle (signature du contrat, démarrage du chantier…).
- Autorisation sous conditions. L’AG peut aussi dire autoriser les travaux sous certaines conditions.
3. Le syndic signe un contrat avec l’entreprise qui réalise les travaux
Une fois que les travaux ont été votés en AG, on entre dans la phase opérationnelle. Le syndic devient alors le chef d’orchestre de la mise en œuvre des travaux, en suivant, bien sûr, les décisions prises. C’est le syndic qui :
- signe le contrat ;
- choisit l’entreprise validée par l’AG ;
- formalise les conditions contractuelles (montant, délais, pénalités de retard éventuelles…) ;
- verse l’acompte avec les fonds appelés aux copropriétaires ou une provision votée en AG pour ce versement.
Cette dernière étape permet à l’entreprise de bloquer la date d’intervention, d’acheter les matériaux, de mobiliser ses équipes, etc.
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4. L’entreprise démarre le chantier et le syndic en assure la bonne exécution
Une fois le contrat signé et l’acompte versé, l’entreprise peut lancer les travaux. À partir de là, le syndic entre dans un rôle de supervision active.
En effet, en tant que mandataire du syndicat, le syndic doit :
- coordonner le démarrage des travaux avec l’entreprise ;
- vérifier que les travaux sont réalisés conformément au contrat et aux décisions votées en AG (nature des travaux, délais, qualité d’exécution…),
- faire le lien entre l’entreprise, le conseil syndical et les copropriétaires.
Il n’est pas maître d’œuvre, mais il reste responsable du bon suivi administratif et fonctionnel du chantier.
C’est également à lui d’informer les occupants (copropriétaires et locataires) concernant les décisions prises en AG qui concernent les travaux (par exemple via un affichage dans les parties communes ou une note dans les boîtes aux lettres). Cette communication permet aux occupants de se préparer aux nuisances, aux accès restreints ou à toute intervention affectant leur quotidien.
5. Le syndic assiste à la réception des travaux et émet les réserves si nécessaire
Une fois les travaux achevés, le syndic doit procéder à leur réception. Cette étape marque la fin contractuelle du chantier, et peut déclencher les garanties légales en cas de souci ultérieur.
Le syndic intervient donc en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il :
- Assiste à la réception des travaux, souvent avec le conseil syndical (voire un maître d’œuvre ou un bureau de contrôle si le chantier est important).
- Vérifie que les prestations réalisées sont conformes au devis ou contrat voté en AG.
- Émet des réserves s’il constate des malfaçons, des non-conformités, des défauts de finition ou des prestations incomplètes. Ces réserves doivent être mentionnées par écrit dans le procès-verbal de réception.
Si des anomalies sont constatées, le syndic peut refuser la réception, ou l’accepter sous réserve de reprise des anomalies. Il peut engager la responsabilité de l’entreprise, via mise en demeure ou procédure judiciaire si nécessaire. Il active, le cas échéant, les garanties légales (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, assurance dommage-ouvrage).
Travaux en copropriété : tout ce que vous devez savoir
En cas de malfaçon après les travaux, qui est responsable de lancer les recours ?
C’est le syndic qui agit au nom du syndicat des copropriétaires. Il doit formuler les réserves lors de la réception si nécessaire, puis engager les démarches auprès de l’entreprise ou via les assurances (dommages-ouvrage, garanties légales). Le conseil syndical peut l’accompagner dans le suivi, mais la responsabilité opérationnelle reste entre les mains du syndic.
Faut-il toujours consulter plusieurs entreprises avant de voter des travaux ?
Pas systématiquement. La mise en concurrence est obligatoire uniquement si l’AG a fixé un seuil de montant à partir duquel plusieurs devis doivent être présentés. En dessous, ce n’est pas une obligation légale, mais il est fortement conseillé, pour une gestion saine et transparente, de comparer au moins deux offres.
