Lorsqu’un bien est vendu en copropriété, une question revient très souvent : qui doit assister à l’assemblée générale si la vente est en cours ? Le vendeur, qui est encore officiellement propriétaire, ou l’acquéreur, qui deviendra bientôt copropriétaire ?
La réponse dépend de l’avancement de la vente. Entre le compromis et l’acte authentique, les règles sont précises et peuvent avoir des conséquences importantes, notamment lorsque des travaux ou des dépenses importantes sont votés.
Voici tout ce qu’il faut savoir.
Qui est convoqué à l'assemblée générale en cas de vente ?
En copropriété, le syndic convoque uniquement le propriétaire officiellement inscrit au moment de l’envoi des convocations.
Autrement dit, tant que l’acte authentique n’a pas été signé devant le notaire et que le transfert de propriété n’est pas effectif, le vendeur reste le seul copropriétaire reconnu.
La signature d’un compromis ou d’une promesse de vente ne modifie pas cette situation.
Le syndic continue donc d’adresser :
- la convocation ;
- l’ordre du jour ;
- les documents préparatoires ;
- puis le procès-verbal de l’assemblée générale,
au propriétaire vendeur.
Référence juridique : article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Le futur acquéreur peut-il participer à l'assemblée générale ?
Oui, mais uniquement si le vendeur lui donne procuration.
Cette situation est fréquente lorsque l’assemblée générale se déroule entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique.
Le vendeur peut alors remettre un mandat de représentation au futur acquéreur afin qu’il :
- assiste à la réunion ;
- participe aux débats ;
- vote en son nom.
Le vote exprimé par l’acquéreur engage alors juridiquement le vendeur.
Cette solution permet au futur propriétaire de défendre ses intérêts, notamment lorsque des travaux importants ou des décisions financières sont inscrits à l’ordre du jour.
Mme Martin signe un compromis de vente le 5 avril.
L'assemblée générale est prévue le 20 mai.
L'acte authentique sera signé le 15 juin.
Jusqu'au 15 juin, Mme Martin reste copropriétaire. Elle peut toutefois donner procuration à l'acquéreur afin qu'il vote en son nom lors de l'assemblée.Qui paie les travaux votés pendant la vente ?
C’est probablement la question qui suscite le plus de litiges.
Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas toujours celui qui vote qui paie.
Depuis la réforme issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 (article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965), la répartition dépend principalement de la date d’exigibilité des appels de fonds.
En pratique :
- si l’appel de fonds intervient avant la signature de l’acte authentique, le vendeur reste redevable ;
- s’il intervient après la vente, c’est généralement l’acquéreur qui règle la dépense.
Toutefois, les parties peuvent prévoir une répartition différente dans le compromis de vente.
C’est pourquoi il est fortement conseillé d’anticiper cette question avec le notaire.
Pour en savoir plus sur la réglementation, consultez le site officiel du service public.
Quels documents le vendeur doit-il transmettre à l'acquéreur ?
C’est probablement la question qui suscite le plus de litiges.
Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas toujours celui qui vote qui paie.
Depuis la réforme issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 (article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965), la répartition dépend principalement de la date d’exigibilité des appels de fonds.
En pratique :
- si l’appel de fonds intervient avant la signature de l’acte authentique, le vendeur reste redevable ;
- s’il intervient après la vente, c’est généralement l’acquéreur qui règle la dépense.
Toutefois, les parties peuvent prévoir une répartition différente dans le compromis de vente.
C’est pourquoi il est fortement conseillé d’anticiper cette question avec le notaire.
Pourquoi prévoir une clause spécifique dans le compromis de vente ?
Même si la loi encadre les droits du vendeur et de l’acquéreur, il reste préférable de prévoir une clause spécifique dans le compromis.
Cette clause peut notamment préciser :
- qui participera à l’assemblée générale ;
- qui exercera le droit de vote ;
- qui supportera les travaux votés ;
- comment seront répartis les appels de fonds.
Cette précaution évite de nombreux conflits après la signature.
Quel est le rôle du syndic pendant cette période ?
Le syndic doit appliquer strictement les règles de la copropriété.
Il doit notamment :
- convoquer uniquement le propriétaire officiel ;
- respecter les procurations qui lui sont remises ;
- transmettre les procès-verbaux au vendeur tant que la vente n’est pas finalisée ;
- mettre à jour la liste des copropriétaires dès réception de l’attestation notariée.
Une erreur dans la convocation pourrait, dans certains cas, fragiliser les décisions prises en assemblée générale.
Comment LOCKimmo facilite la gestion des ventes en copropriété ?
Pour les syndics professionnels, la période située entre le compromis et la signature définitive demande une vigilance particulière.
Avec LOCKimmo, les informations relatives aux copropriétaires sont centralisées et les convocations d’assemblée générale sont générées automatiquement selon le propriétaire enregistré.
Le logiciel permet également de suivre les mutations de lots, d’archiver les pouvoirs, de conserver l’historique des assemblées générales et de produire facilement l’ensemble des documents nécessaires. Un véritable gain de temps tout en limitant les risques d’erreur.
« Lors des ventes en copropriété, il n’est pas rare que des travaux importants soient votés entre le compromis et l’acte définitif. Avec LOCKimmo, nous savons immédiatement qui convoquer et nous conservons un historique complet des procurations et des décisions. Cela sécurise nos assemblées générales. »
Sophie L., gestionnaire de copropriété et utilisatrice de LOCKimmo
Questions fréquentes
Le futur acquéreur peut-il assister à une assemblée générale avant la signature définitive ?
Oui, mais uniquement si le vendeur lui donne une procuration. Sans mandat, seul le propriétaire actuel peut participer et voter.
Qui paie les travaux votés avant la vente ?
Tout dépend de la date d’exigibilité des appels de fonds et des éventuelles clauses prévues dans le compromis de vente. Le notaire peut également prévoir une répartition entre vendeur et acquéreur.
Le syndic peut-il convoquer directement l’acquéreur après la signature du compromis ?
Non. Tant que l’acte authentique n’a pas été signé et que le syndic n’a pas été officiellement informé du transfert de propriété, la convocation doit être adressée au vendeur.
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