Dans un immeuble en copropriété, l’ensemble des copropriétaires doivent participer aux charges. La clé de répartition vient préciser la catégorie de chaque type de charges, et chaque syndic détermine cela au sein de son règlement intérieur. Depuis 2002 tous les règlements de copropriété doivent mentionner les éléments pris en compte et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges de chacun. Néanmoins, diverses raisons peuvent amener à procéder à une modification de la clé répartition des charges de copropriété (comme l’installation d’un nouvel équipement etc…). Dans l’idéal, il faudrait procéder à une modification, mais dans la pratique, ce n’est pas si simple et le principe de l’unanimité s’applique. Nous faisons le point sur les règles à respecter.
Il est possible de modifier les clés de répartition dans certaines situations bien précises.
En effet, un copropriétaire peut estimer que la répartition des charges mentionnées dans le règlement doit être recalculée, car elles sont selon lui non appropriées ou mal établies.
Dès lors, une modification des clés de répartition peut être demandée et réalisée par le biais d’un vote à l’AG (assemblée générale) de copropriété à l’unanimité.
Autre possibilité : Demander la modification des clés de répartition des charges devant le TGI (Tribunal de grande instance) si un propriétaire pense que sa quote-part de charges (les charges spéciales par exemple) est bien trop élevée.
Pour cela il faut néanmoins que la participation du propriétaire en question soit 25% supérieure à ce qu’elle devrait être, ou bien que la participation d’un autre propriétaire soit 25% inférieure à ce qu’elle devrait être. (Article 12)
A noter :
Si chaque propriétaire peut poursuivre en justice la répartition des charges, il doit le faire dans un délai de cinq ans suite à la publication du règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel il réside. Au-delà de ce délai, la poursuite est impossible.
Le syndic de copropriété doit respecter et appliquer les tantièmes de charges (générales et spéciales) dans son calcul des clés de répartition, comme établi au sein du règlement de copropriété.
Néanmoins, des erreurs d’exécution peuvent amener au non respect des clés de répartition. Dès lors, le syndic de copropriété doit procéder à une régularisation lui-même s’il a constaté une erreur, ou si c’est un propriétaire qui en a fait le constat.
Dépendamment de la situation, le syndic de copropriété peut devoir des dommages et intérêts au propriétaire lésé en question.
Une nouvelle clé de répartition votée en AG, c’est une décision à appliquer ligne par ligne. Il faut mettre à jour les budgets, recalculer les quotes-parts et ajuster les appels de fonds suivants. Une erreur de répartition, et c’est vous, syndic, qui devez régulariser, voire indemniser le copropriétaire lésé.
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Article rédigé par Julien Dourlen
Fondateur de LOCKimmo, passionné d’immobilier et développeur depuis plus de 15 ans, Julien a créé plusieurs logiciels immobiliers pour simplifier le quotidien des professionnels du secteur. À travers ce blog, il partage son expertise et ses conseils en gestion locative.
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