Diagnostic immobilier : quelles obligations pour la vente et la location ?

Diagnostic immobilier : quelles obligations pour la vente et la location ?

Depuis plus de 20 ans, les diagnostics techniques immobiliers s’empilent aux côtés des actes de vente et des contrats de location. Tout le monde s’accorde pour reconnaître une grande utilité à ces diagnostics. Ils sont même devenus avec le temps un véritable critère à part entière pouvant influencer une décision d’achat ou de location.


Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ? 

Les diagnostics immobiliers sont réalisés par des professionnels présentant des garanties de compétences et une assurance professionnelle. L’ensemble des diagnostics immobiliers nécessaires à une vente ou à une location sont regroupés au sein d’un dossier de diagnostics techniques (DDT).  

Les diagnostics immobiliers répondent à plusieurs objectifs : ils garantissent un niveau de sécurité important pour les locataires et les acquéreurs d’un bien immobilier, mais ils veillent également à leur santé (diagnostics plomb ou amiante par exemple).

Les diagnostics immobiliers permettent aux professionnels de l’immobilier (notaire, agent immobilier, etc.) d’avoir une bonne connaissance du bien à proposer à la vente ou à la location pour en informer les acquéreurs et locataires potentiels. C’est un véritable plus qui a pour effet de les rassurer.

Le locataire/acheteur dispose grâce aux diagnostics immobiliers d’informations complètes et fiables sur le bien immobilier en question avant de prendre une décision.

Pour finir, grâce aux différents diagnostics techniques, les vendeurs et les bailleurs présentent leur bien immobilier en toute transparence, évitant ainsi d’éventuels litiges. En fonction des résultats obtenus suite aux diagnostics, le propriétaire bailleur du bien devra prévoir ou non la réalisation de travaux.

Les diagnostics immobiliers évoluent sans cesse ces derniers mois, notamment avec le DPE (diagnostic de performance énergétique). Ce dernier doit être joint à toute annonce immobilière et va peu à peu exclure les passoires thermiques de toute mise en location. C’est en effet ainsi qu’on nomme les logements avec une étiquette énergie F ou G. 


Quels diagnostics immobiliers sont obligatoires actuellement ? 

Avant toute chose sachez que certains diagnostics sont spécifiques et ne doivent être fournis à l’acheteur que si le bien immobilier en question est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, selon l’année de construction ou de l’installation d’un équipement. Il convient alors de bien se renseigner au préalable pour savoir si votre bien est concerné ou non. 

 

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE  

Le DPE est un document qui fait état de la performance énergétique d’un bien immobilier par une estimation de sa consommation et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Le DPE doit dater de moins de 10 ans et est à réaliser dans tous les logements d’habitation lors de leur mise en vente ou en location, excepté ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an.

À noter : la loi ELAN rend le DPE opposable à partir du 1er janvier 2021. Il ne sera donc plus seulement fourni à l’acquéreur ou au locataire pour les informer. Ces derniers pourront s’en servir contre le propriétaire ou le bailleur. 


Le diagnostic état d’amiante  

Ce document mentionne la présence ou non de matériaux contenant de l’amiante au sein du logement. L’état d’amiante est obligatoire pour les logements (appartements et maisons individuelles) dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

Un diagnostic amiante avant travaux doit aussi être réalisé pour les travaux de rénovation et réhabilitation ou de démolition, afin de préserver la sécurité des artisans.

La validité du diagnostic état d’amiante est illimitée, sauf pour les diagnostics réalisés avant janvier 2013. Ces derniers doivent être renouvelés lors d’une vente.

Si le vendeur ne fournit pas le diagnostic amiante, et que le nouvel acquéreur en trouve dans le logement, il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés.


Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep)

Ce diagnostic permet d’identifier la présence ou non de plomb. On en trouve généralement dans les logements anciens, notamment dans les tuyaux et les peintures. Ce diagnostic s’applique donc à tous les logements (appartements et maisons individuelles) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. 

Dans le cas d’une vente, le CREP doit dater de moins d’1 an, sauf s’il est établi l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements au plomb dans une quantité inférieure à 1 mg/cm². Dès lors, il n’est pas nécessaire de refaire le diagnostic à chaque mise en vente. 


Le diagnostic état d’installation intérieure d’électricité et l’état de l’installation de gaz

Ces deux diagnostics sont obligatoires pour toutes les installations datant de plus de 15 ans. Pour ces deux états, la durée de validité est de 3 ans.


Diagnostic immobilier : état des risques naturels et technologiques (ERNMT)

Le diagnostic immobilier ERNMT permet à l’acquéreur d’un bien d’être informé par le vendeur des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radons…) auxquelles ce bien peut être exposé.

Ce diagnostic s’applique pour un bien situé dans l’un de ces secteurs : un périmètre mis à l’étude dans le cadre d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le préfet, les zones de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5, les zones à potentiel radon de niveau 3, etc. 

Le diagnostic état des risques et pollutions doit avoir été renseigné moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente.  


L’état des installations d’assainissement non collectifs

Quand un bien immobilier n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (car il n’existe pas encore de réseau, ou parce que le raccordement n’est techniquement pas réalisable), il doit être équipé d’une installation d’assainissement non collectif autonome. 

Cette installation doit être contrôlée par la commune ou la ville. Le contrôle donne lieu à un diagnostic afin d’informer l’acquéreur de la conformité ou non de l’installation avec la réglementation.

Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte de vente. 


Le diagnostic relatif à la présence de termites 

Ce diagnostic immobilier n’est obligatoire que pour les ventes. Il donne des informations sur la présence ou non d’insectes xylophages au sein d’un logement (les termites notamment). Ces dernières peuvent être la cause de dégâts très importants en provoquant des dégradations au niveau du bois, pouvant occasionner des effondrements. Ce diagnostic est à réaliser pour les maisons individuelles ainsi que les parties privatives des lots de copropriétés des immeubles collectifs.

Les biens immobiliers concernés sont ceux situés dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral comme étant infestées par les termites et autres ou susceptibles de l’être à court terme. Le diagnostic termites est valide durant 6 mois. Si, au moment de la signature de l’acte de vente, l’ancienneté du diagnostic dépasse ces 6 mois, il faudra le refaire. 


Le diagnostic immobilier bruit

Depuis le 1er juin 2020, les biens situés dans des zones particulières (aux environs des aérodromes) doivent faire l’objet d’une évaluation du bruit. 


La mesure de superficie habitable et superficie loi Carrez

Pour la vente d’un bien en copropriété, le métrage de la superficie selon les directives de la loi Carrez est obligatoire. Il sera refait à chaque transaction.

Pour une mise en location, le diagnostic surface habitable est nécessaire et connaît des différences avec la loi Carrez.  

Ces mesures de superficie n’appartiennent pas au DDT mais sont très souvent réalisées en même temps et demeurent obligatoires. 

Un diagnostiqueur professionnel vous conseillera sur l’ensemble des diagnostics obligatoires et/ou conseillés pour la mise en vente ou la mise en location de votre bien immobilier. 

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