L’état des lieux, un moment clé du bail

L’état des lieux, un moment clé du bail

L’état des lieux d’entrée et de sortie paraît parfois long et fastidieux. C’est pourtant la clé d’une bonne gestion pour le bailleur. En dehors de ces documents impératifs, les problèmes de preuve des dégradations deviennent compliqués. Pour simplifier la vie des propriétaires bailleurs, une application d’état des lieux est indispensable ! Revenons sur la raison d’être de l’état des lieux, son coût et ses modalités de réalisation. 

Rôle de l’état des lieux : constater les dégradations 

Même si le locataire arrive dans un appartement refait à neuf, il est obligatoire de compléter un état des lieux que le contrat de location porte sur un logement vide ou meublé. 

 

Au départ du locataire, un état des lieux de sortie est confronté à celui d’entrée. Il permet d’établir les dégradations. Toutes les dégradations constatées ne sont pas imputables au locataire ! En effet il existe 3 types de dégradations : l’usure naturelle, la négligence et le cas de force majeure.

La dégradation du bien due à la négligence

D’après l‘article 7 de la loi du 28 décembre 2015, le locataire du logement doit procéder aux travaux et réparations locatives (c’est-à-dire l’entretien courant du bien ainsi que les menues réparations) pendant toute la durée du bail. 

 

Les dommages qui résultent de sa négligence, de son manque de soin ou d’entretien durant son contrat de bail sont donc logiquement à sa charge. On recense plusieurs dégradations dues à un manque d’entretien/de soin : sol abîmé, trou ou tâche sur les murs, etc.

 

Il est important de noter que le locataire du bien est responsable en cas de dommages même si ces derniers sont causés par des personnes qu’il invite ou héberge, par un sous-locataire, ou même par les personnes qui peuvent venir dans le logement à sa demande.

La dégradation du bien due à la vétusté

L’état des lieux peut constater des dégradations qui ne relèvent pas du locataire. En effet, si la dégradation du logement résulte de sa vétusté, les dommages sont entièrement à la charge du propriétaire bailleur. Par vétusté on entend une usure normale et naturelle du bien : par exemple, une peinture défraîchie, un parquet usé, etc.

 

Le saviez-vous ?

Locataire et bailleur peuvent déterminer ensemble au préalable la mise en place d’une grille de vétusté. Cet outil d’évaluation des dommages estime la durée de vie des principaux matériaux et équipements présents dans le logement. Cette estimation est mise en place à l’aide d’un coefficient d’abattement forfaitaire annuel.

 

Les dégradations en cas de force majeure

Pour finir, l’état des lieux peut constater des dégradations qui relèvent de cas de force majeure comme un sinistre. Même s’ils sont signalés au niveau de l’état des lieux de sortie, leur prise en charge relève des assurances ou du propriétaire bailleur. 

Qui paie l’état des lieux ? 

L’état des lieux d’entrée ou de sortie peut être réalisé à l’amiable entre le bailleur et le locataire ou via son gestionnaire. Dans ce cas, le coût de l’état des lieux ne peut être répercuté sur le locataire. 

 

La réalisation d’un état des lieux est indispensable. Ce document à rédiger en deux exemplaires établit l’état et la composition du logement loué permettant de définir par écrit les responsabilités de deux parties en cas d’éventuels litiges, lors d’une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.

 

En cas de désaccord ou de choix des parties, un constat locatif (ou état des lieux litigieux) peut être réalisé par un commissaire de justice (le nouveau nom de l’huissier). Le prix varie alors en fonction de la superficie du logement loué : 

  • 132,56 € pour un logement de moins de 50 m², 
  • 154,44 € pour un bien entre 50 m² et 150 m², 
  • 231,66 € pour un logement de plus de 150 m². 

 

D’autres frais viennent s’ajouter comme la taxe fiscale forfaitaire et la lettre de convocation.

 

A l’entrée, l’état des lieux réalisé par un agent immobilier peut en partie être imputé au locataire dans la double limite de : 

  • la part payée par le bailleur, 
  • un montant maximum de 3 euros TTC par mètre carré de surface habitable. 

 

Peut-on modifier un état des lieux ? 

La réponse est oui.

En effet, depuis le 27 mars 2014 et le dispositif de la loi ALUR, il est toujours possible de venir compléter un état des lieux, même après sa signature. Mais attention, cette modification doit se faire dans les 10 jours qui suivent l’installation du locataire dans son logement.

 

Si le locataire constate, par exemple, une fuite au niveau de l’évier qui n’aurait pas été signalée sur l’état des lieux, il doit en informer son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

En cas de refus du bailleur, le locataire a la possibilité de saisir la CDC : commission départementale de conciliation. 

 

De la même manière, si le locataire constate des problèmes de fonctionnement du chauffage durant le premier mois de chauffe, il peut demander au bailleur de compléter et modifier l’état des lieux. Cette demande doit également être réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Si l’état des lieux d’entrée peut être complété, l’état des lieux de sortie, quant à lui, ne peut pas être modifié. Il est définitif.  

 

En effet, une fois le document signé par les deux parties, il est impossible de revenir dessus.

Après l’état des lieux de sortie, le locataire remet les clés au propriétaire bailleur. Ce dernier pourra effectuer des retenues sur le dépôt de garantie si des dégradations sont constatées et imputables au locataire. Le bailleur doit alors prouver le fondement des dépenses qu’il souhaite retenir sur la caution du locataire. Celui-ci peut contester les retenues.

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