En tant que propriétaire bailleur vous avez de nombreuses choses à gérer au quotidien. Voici un guide qui a pour objectif de reprendre l’essentiel de ce que vous devez savoir afin de louer en toute tranquillité.
Avant toute chose, faisons un rapide rappel des obligations et des droits auxquels vous êtes soumis en tant que propriétaire bailleur.
I/ Quels sont les droits et les obligations du bailleur ?
Le statut de propriétaire bailleur implique différents droits mais aussi des obligations.
La première est de délivrer un logement décent à son locataire (Literie avec couette, des rideaux/volets/stores dans la chambre à coucher, une plaque de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur, de la vaisselle etc…) et ne représentant pas de risque pour sa santé ou sa sécurité.
Pour les autres obligations et droits, suivez le guide.
Les devoirs du propriétaire
1/ Fournir un bail écrit
Peu importe les caractéristiques du logement (location saisonnière, meublée ou vide) le propriétaire bailleur a l’obligation de fournir un contrat de location écrit au locataire afin d’officialiser l’accord avec le locataire en question.
Des éléments essentiels doivent être mentionnés dans ce contrat comme : le nom des deux parties, l’adresse du bien, sa description, son usage (habitation ou usage professionnel), le montant du loyer, les règles de révision, le montant du dépôt de garantie, un état des lieux ainsi qu’un extrait du règlement de copropriété si la situation s’y prête.
2/ Mise en conformité
Le locataire en place peut estimer que le logement qui lui est proposé ne respecte pas les règles de décence obligatoires. Dès lors, il a la possibilité de demander au propriétaire bailleur une mise en conformité des lieux.
Les deux parties étudient la demande et trouvent un accord. Dans le cas contraire c’est un juge qui prendra une décision.
3/Les travaux et l’entretien du logement
Le locataire doit effectuer l’entretien courant du logement loué, ainsi que des menues réparations (il peut par exemple s’agir du remplacement des interrupteurs, des joints de robinetterie et plus largement, de l’entretien de tout le matériel mis à sa disposition qui est mentionné dans le bail).
Le bailleur quant à lui, doit prendre en charge tout le reste, c’est-à-dire, les réparations importantes et nécessaires à la bonne utilisation du logement comme : les travaux d’isolation du bâtiment, le remplacement des fenêtres, portes etc…
A noter : Si des travaux sont à effectuer au sein du logement loué, le bailleur doit informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par une remise en main propre.
Les droits du bailleur
La caution
Le propriétaire peut demander à son locataire qu’un tiers (un membre de la famille etc…) se porte caution pour garantir le paiement du loyer tous les mois.
Si tel est le cas, le bailleur doit inscrire l’engagement de la caution au sein du bail.
En cas de différends ou de litiges
Les cas de litiges ou de différends entre propriétaire bailleur et locataires peuvent survenir pour plusieurs raisons (impayés de loyers, dégradation du logement loué, absence de réponse à ses obligations etc…)
Dès lors, sachez que l’ADIL (Association Départementale d’Information sur le Logement) peut vous conseiller de façon gratuite, que vous soyez bailleur ou locataire, sur tous les sujets relatifs à l’habitat.
Deuxième option : la commission départementale de conciliation. Cet organisme de médiation peut intervenir en cas de litiges relatifs aux réparations locatives, aux charges ou encore aux contestations de loyers.
II/ Quels sont les droits de visite du bailleur ?
Quelles sont les réglementations à respecter en termes de visite chez un locataire ?
La question peut se poser dans certains cas, et notamment lorsque le contrat de location arrive à échéance.
En effet, le bailleur est en droit de se poser les questions suivantes :
Est-ce que je peux organiser des visites au sein du bien qui est actuellement loué par un locataire ? Comment procéder ? Y a-t-il des règles à respecter ? Réponse.
Le propriétaire doit avoir une autorisation
En règle générale, le bailleur a l’interdiction d’entrer au sein du logement qu’il propose à son locataire sans que celui-ci lui en ait donné l’autorisation, sous peine de risquer 1 an d’emprisonnement et 15.000 euros d’amende pour violation de domicile.
Néanmoins, il existe certains cas de figure qui permettent au propriétaire bailleur d’accéder au logement. On parle alors de droit d’accès.
Quelles sont ces conditions ?
Les cas où le propriétaire peut accéder au logement
Le bailleur peut entrer chez son locataire si les situations suivantes se posent :
* Lors de la mise en vente ainsi qu’à la fin du contrat de bail. (si le contrat le prévoit et d’un commun accord entre les deux parties)
Ces visites étant justifiées par la volonté de remettre en location le bien ou de le vendre.
* Dans le cas de travaux à effectuer au sein du logement, qu’ils soient plus ou moins importants.
Ils s’étendent aux travaux qui concernent l’entretien normal du logement, aux travaux de rénovation énergétique ainsi que les réparations urgentes.
(Le locataire peut demander l’interruption, voire l’interdiction des travaux si ceux-ci sont jugés abusifs ou ne respectent pas les conditions établies entre les deux parties).
*En cas de clause dans le contrat de location. Le droit de visite annuel du bailleur ne s’applique pas de plein droit. En effet, le bail doit en faire mention via une clause spécifique. Il peut donc être intéressant pour vous bailleur d’insérer une clause dans le contrat de location vous autorisant à procéder à une visite annuelle du logement pour vérifier son entretien.
Dans tous les cas vous devrez vous mettre d’accord avec le locataire sur la date et l’horaire de visite.
Ce qu’il faut retenir…
Le bailleur doit respecter la vie privée du locataire. Ce dernier peut décider d’autoriser l’accès à son logement sous certaines conditions et selon la situation rencontrée.
Une entente cordiale entre les deux parties favorise le bon déroulement des démarches.
En tant que bailleur vous aurez également à gérer le départ de vos locataires à échéance de bail ou pour d’autres raisons. Voici ce que vous devez savoir sur le sujet.
III/ Comment procéder et gérer la sortie de son locataire ?
Le bail de votre locataire arrive à son échéance (ou il a simplement décidé de quitter le logement) et vous vous demandez quelles démarches vous allez devoir effectuer ? Nous vous apportons la réponse.
Etat des lieux, dégradation, loyer de garantie…
En début de bail et à l’arrivée d’un nouveau locataire, effectuer un état des lieux d’entrée minutieux peut paraître contraignant et rébarbatif, mais c’est un gain de temps pour l’état des lieux de sortie et surtout, une garantie pour vous, propriétaire bailleur. En effet, si vous listez les éléments à l’arrivée de chaque locataire, vous vous assurez par la suite de pouvoir vérifier que l’ensemble soit toujours là lors des départs.
Petite astuce :
N’hésitez pas à prendre des photos du logement à l’arrivée du nouveau locataire. De cette manière, vous pourrez lors de l’état de sortie, comparer, vous assurer que tout est en ordre et qu’il n’y a eu aucune dégradation majeure. C’est une petite astuce qui peut se révéler très pratique, surtout pour les bailleurs qui disposent de plusieurs biens.
C’est également un élément de preuve sur lequel vous allez pouvoir vous baser pour vous justifier en cas d’éventuel désaccord avec le locataire.
D’autres modifications dites mineures, comme celles liées à l’usure naturelle du bien ne peuvent pas être à la charge du locataire. Ce dernier doit simplement s’assurer de reboucher les trous dans les murs et recouvrir les taches par exemple.
Le logiciel d’état des lieux LOCKimmo
Afin de vous simplifier la vie et de vous faire économiser du temps, optez pour la solution LOCKimmo !
Notre logiciel d’état des lieux ergonomique, responsive design (compatible tablettes, pc et smartphones) et très simple d’utilisation va devenir un véritable allié lors de vos démarches à chaque début et fin de bail.
Grâce au logiciel vous allez pouvoir en quelques clics préparer votre état des lieux en ajoutant photos et commentaires.
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Lorsqu’avec le locataire, aucune dégradation n’est relevée , vous validez ensemble et signez l’état des lieux de sortie qui doit être formulé sur papier et daté. Le locataire vous remet ensuite les clés et libère le bien en question.
Dès lors, en tant que bailleur vous disposez d’un mois maximum pour reverser l’intégralité du loyer de garantie au locataire. (ou 2 mois s’il y a des différences relevées entre l’état des lieux d’entrée et de sortie) N’oubliez donc pas de lui demander sa nouvelle adresse !
A noter : En cas de désaccord sur l’état du logement entre vous et le locataire, la présence d’un huissier est nécessaire.
Anticipez l’arrivée du futur locataire
La vacance, n’est-ce pas le cauchemar de tout investisseur locatif ?
En effet, ne pas réussir à trouver de locataire pendant une longue période est très problématique. Afin d’éviter cette situation, n’attendez pas la fin du contrat de bail du locataire en place.
Anticipez et programmez de nouvelles visites plus ou moins 1 mois avant cette échéance.
De cette façon, vous pouvez envisager la sortie de votre locataire plus sereinement et n’étant pas pris par le temps.
A noter : Le locataire en place doit évidemment vous donner son accord au préalable afin que vous puissiez faire visiter l’appartement dans lequel il réside encore pour le moment.
Votre ou vos locataires sont partis. Vous devez alors les remplacer et procéder de ce fait à l’écriture d’une nouvelle annonce immobilière pour éviter la vacance de votre logement. Voici comment procéder.
IV/ Comment rédiger une bonne annonce pour louer son logement ?
Annonce de location immobilière : Les erreurs à éviter
En tant que bailleur vous possédez un ou plusieurs biens à la location. Lorsque vous devez rédiger une nouvelle annonce pour trouver un nouveau locataire vous vous posez les questions suivantes :
– Quels mots utiliser pour réussir à convaincre ?
– Comment se démarquer parmi le nombre grandissant d’annonces sur le web ?
– Manque t-il des informations essentielles à mon annonce ?
Première étape : Choisir les bons mots
Rédiger une annonce immobilière attractive passe par le choix de mots clés qui vont être recherchés par les internautes en quête d’une location.
Ainsi, demandez-vous quelles informations essentielles ils recherchent et n’oubliez pas de présenter celles qui mettent en avant les points forts de votre bien immobilier .
Il est inutile, voire même contre-productif de rédiger une annonce immobilière très longue. Les personnes en quête d’une location en consultent généralement énormément, ainsi, vous risquez de perdre toute attention et ce n’est pas le but recherché.
Néanmoins, n’en oubliez pas d’être précis et de renseigner les informations importantes. (prix du loyer, taille, situation géographique, le nombre de pièce, meublé ou non, orientation, les écoles, hôpitaux et commerces les plus proches etc)
Dernier conseil, aérez votre annonce et ponctuez la, afin de ne pas la rendre indigeste.
Deuxième étape : Apporter une grande importance aux photos
Vous connaissez sans doute l’expression “1 image vaut mille mots”.
Elle se confirme dans le cas d’une annonce immobilière.
Le choix des photos que vous allez ajouter à votre annonce est en effet primordial. Elles la rendront plus attractive aux yeux des potentiels futurs locataires. Il faut cependant veiller à ne pas publier des photos de mauvaise qualité, flous ou encore trop sombres. Le but est de mettre en valeur votre bien et non de créer l’effet inverse.
Inutile de préciser qu’une annonce sans photo remporte beaucoup moins de succès par rapport à une annonce qui en comporte. Il est en effet difficile de se projeter avec une description seule.
Troisième étape : Multiplier les supports
Plus votre annonce est visible et plus vous avez de chance de réussir à louer votre bien. Logique.
En effet, multiplier les sites d’annonces (qu’ils soient gratuits ou payants) est très important. Mais même si le web est un support très massivement utilisé aujourd’hui,
vous avez également une autre option, et pas des moindres : le bouche à oreille. Ce canal se révèle souvent être très efficace. En effet, parlez de votre annonce de location à votre entourage (amis, travail, famille…) qui en parlera ensuite au sien et ainsi de suite.
Facebook est également un bon moyen de rendre votre annonce visible, alors pensez-y !
Quatrième étape : Rafraîchir son annonce de location
Les sites d’annonces effectuent un classement par date de publication. Il est alors important de venir rafraîchir assez régulièrement votre annonce pour qu’elle ne se retrouve pas noyée dans les pages du site.
Cinquième étape : Louez-vous au bon prix ?
Même avec tous ces conseils, votre bien à du mal à être visible et vous recevez peu d’appels et/ou de mails ?
Le prix est peut-être un problème.
Si le montant que vous proposez pour votre location est trop élevé, votre annonce n’apparaîtra pas parmi les critères que les internautes renseignent.
En effet, si certains sites classent les annonces selon la date de publication, d’autres privilégient une organisation par prix croissants. Dès lors, si le prix de votre location / bien en vente est quelque peu surévalué, il peut se retrouver noyé au milieu des autres annonces qui ne correspondent pas aux caractéristiques attribuées aux biens similaires au vôtre.
Il est alors intéressant de ne pas s’éloigner du prix moyen du loyer des locations géographiquement proches et semblables à la vôtre.
S’il n’existe pas de formule magique pour vous permettre de louer votre bien le plus rapidement possible et au meilleur prix, suivre ces différents conseils vous permettra de donner toute ses chances à votre annonce.
