Les impayés de loyer sont l’un des principaux risques pour les professionnels de l’immobilier. En 2023, ils étaient en hausse de 30 % sur toute la France. Un retard qui s’accumule, un locataire en difficulté financière ou un mauvais payeur peuvent rapidement impacter votre rentabilité et entraîner des démarches à la fois longues et coûteuses. Comment anticiper ces situations et sécuriser vos revenus locatifs ? LOCKimmo vous donne tous ses conseils pour vous prémunir au mieux des impayés de loyer.
Se protéger des loyers impayés : 5 astuces
1. Bien sélectionner son locataire en amont
Pour vous protéger des impayés de loyer, la première étape est de bien choisir les locataires. Concrètement, cela signifie éviter les profils à risque. Vérifiez leur situation financière et professionnelle pour réduire le risque qu’ils se retrouvent dans l’incapacité de payer leur loyer.
Gardez bien en tête, lors de cette analyse, qu’un locataire qui consacre une part trop importante de ses revenus au logement est plus susceptible de rencontrer des difficultés financières. Il est souvent conseillé d’éviter que le loyer dépasse 30 % à 35 % des revenus nets du locataire pour une meilleure solvabilité.
2. Exiger une caution ou une garantie
Lorsqu’un propriétaire met son bien en location, il prend un risque financier en cas de non-paiement du loyer. Exiger une caution ou une garantie permet de se protéger contre les impayés.
Certes, il n’est pas obligatoire d’avoir un garant pour louer un logement, mais cette caution pourrait vous permettre d’obtenir un remboursement en cas de problème d’impayés. Il peut s’agir de :
- Une caution solidaire (parent, ami, entreprise, etc.). Elle s’engage alors à payer le loyer à la place du locataire en cas d’impayé.
- La garantie Visale, un dispositif mis en place par Action Logement, qui prend en charge les impayés de loyers pendant 36 mois.
- Un dépôt de garantie, soit une somme d’argent versée par le locataire à la signature du bail, qui sert à couvrir les loyers impayés et les éventuelles dégradations locatives (un ou deux mois de loyer maximum).
3. Souscrire une assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés (GLI) est une solution spécialement conçue pour les bailleurs professionnels ou particuliers souhaitant se protéger contre les risques d’impayés de loyer. Concrètement, dans ce cas de figure, l’assurance loyers impayés prend en charge le recouvrement des sommes dues et peut même couvrir d’autres frais associés à un litige locatif.
Il faut néanmoins respecter des critères stricts pour obtenir un remboursement de l’assurance. Bon nombre d’assureurs exigent, par exemple, que le locataire ait un profil financier solide pour limiter les risques (CDI, revenus trois fois supérieurs au montant du loyer, etc.). De la même manière, selon le contrat, l’assureur commence à indemniser généralement après 2 ou 3 mois d’impayés.
4. Rédiger un bail précis
Pour limiter les risques d’impayés, pensez à rédiger un bail précis et détaillé. Le contrat de location doit :
- clarifier les obligations du locataire ;
- prévoir des sanctions en cas de retard de paiement ;
- faciliter les recours en cas de litige.
Un bail mal formulé ou trop vague peut compliquer les démarches de recouvrement et jouer en défaveur du bailleur en cas de contentieux. À l’inverse, plus le bail est précis, moins le locataire pourra se défendre en cas de retard ou d’impayé.
Mentionnez donc clairement :
- le montant du loyer hors charges ;
- le montant des charges récupérables ;
- les modalités de paiement (par virement bancaire, prélèvement automatique, etc.) ;
- la date limite de paiement du loyer.
5. Mettre en place un suivi rigoureux des paiements
Instaurer un suivi rigoureux des paiements est un des moyens les plus efficaces pour se prémunir des impayés. Ce travail vous permet, en effet, de réagir rapidement et d’éviter l’accumulation de dettes. Et pour cause, beaucoup de bailleurs subissent des impayés simplement parce qu’ils ne suivent pas de près les paiements et ne réagissent pas assez vite aux premiers signes de défaut de paiement.
À l’inverse, mettre en place un bon suivi vous permettra :
- d’éviter les oublis (certains locataires oublient de payer leur loyer ou se laissent aller si aucun rappel n’est fait) ;
- de réagir rapidement dès le premier retard ;
- de faciliter les démarches légales.
Le mieux, pour se faire, est de travailler à partir d’un logiciel complet. Avec LOCKimmo, par exemple, vous pouvez agir vite et bien pour éviter qu’un simple retard ne se transforme en impayé chronique. Vous n’avez plus besoin de surveiller manuellement les virements, tout est automatisé et centralisé. L’outil propose :
- l’automatisation du suivi des loyers ;
- des relances rapides et efficaces en cas de retard (par SMS, email, courrier) ;
- des tableaux de bord et des rapports de suivi (pour mieux visualiser les paiements en cours et les risques d’impayés).
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Que faire si malgré toutes les précautions prises, j’enregistre un impayé de loyer ?
Malgré une sélection rigoureuse du locataire, la mise en place de garanties solides, un bail bien rédigé et un suivi attentif des paiements, aucun propriétaire n’est totalement à l’abri d’un impayé. Un locataire peut rencontrer des difficultés financières, retarder ses paiements de manière répétée ou cesser de payer sans prévenir.
Dans ce cas, il est important de réagir sans tarder. En tant que bailleur, vous disposez de droits et de recours prévus par la loi pour rétablir la situation. Dès que le loyer n’est plus versé, certaines démarches peuvent être engagées pour obtenir un règlement à l’amiable ou, si nécessaire, entamer une procédure légale.
Voici les étapes à suivre pour faire face à un impayé de loyer, selon la situation.
Tenter de régler les impayés à l’amiable
Dans un premier temps, procédez à l’amiable. Contactez rapidement votre locataire en essayant d’identifier le changement de situation qui a conduit aux impayés de loyer. La mise en place d’un échéancier de paiement peut permettre de régler progressivement la situation.
Si aucune solution n’est trouvée, vous pouvez envoyer au locataire une lettre de relance en recommandé avec accusé de réception, rappelant qu’il a signé un bail et qu’il s’est donc engagé à régler son loyer.
Notez qu’il est tout à fait possible de relancer les impayés de loyer par SMS. Les propriétaires peuvent facilement envoyer des messages automatiques à leurs locataires pour les informer du retard de paiement et leur rappeler les conséquences en cas de non-paiement. Cette fonctionnalité, proposée par le logiciel de gestion locative LOCKimmo, permet non seulement de gagner du temps, mais aussi d’améliorer la communication avec les locataires et de favoriser un règlement rapide et amiable des impayés.
Si malgré cela vous n’avez toujours pas reçu les loyers qui vous sont dus, vous pouvez faire parvenir à votre locataire une lettre de mise en demeure, qui intervient dans les 15 jours après le premier rappel (en recommandé avec accusé de réception).
Se tourner vers les garants
Une étude SeLoger montre que les propriétaires sollicitent rarement le garant, alors même qu’il s’est engagé à régler les dettes locatives en cas de défaillance du locataire.
Comme expliqué précédemment, le garant peut être une personne physique (souvent un proche du locataire) ou un organisme comme Action Logement via la garantie Visale. Dans tous les cas, il peut être destinataire des relances et des mises en demeure.
Selon le type de caution signé, les démarches varient :
- En cas de caution simple, vous devez relancer le locataire avant de pouvoir faire appel au garant.
- En cas de caution solidaire (le cas le plus fréquent), le garant peut être sollicité immédiatement, sans formalité préalable.
Pour faire valoir vos droits, adressez au garant une lettre recommandée avec accusé de réception, exposant la situation et demandant le règlement de la dette.
Si le garant ne répond pas ou refuse de payer, une procédure judiciaire peut s’avérer nécessaire. Pensez à conserver tous les échanges écrits avec le locataire et le garant. Ils constitueront des pièces utiles en cas de litige.
Contacter son assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI)
Si vous avez souscrit une Garantie des Loyers Impayés (GLI), faites appel à votre assureur dès la constatation du premier défaut de paiement. Si vous remplissez toutes les conditions, vous pourriez recevoir une indemnisation en cas de non-paiement du loyer.
La plupart des assurances couvrent :
- Le paiement des loyers impayés dans la limite des plafonds définis.
- Les frais de contentieux, tels que les frais d’huissier ou les honoraires d’avocat.
- Éventuellement, les dégradations locatives, à condition qu’elles ne soient pas déjà couvertes par le dépôt de garantie.
- Le départ prématuré du locataire dans certains cas.
Pour que le sinistre soit pris en charge, le bailleur doit le déclarer dans les délais et selon la procédure prévue dans le contrat. Lorsque toutes les étapes sont respectées, l’indemnisation intervient généralement à partir du troisième mois suivant le premier impayé.
Attention, deux conditions essentielles doivent être remplies pour bénéficier de la garantie :
- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
- Le locataire doit être solvable selon les critères de l’assureur (généralement CDI et revenus suffisants).
Invoquer la clause résolutoire dans le contrat de location
Le contrat de location peut contenir une clause résolutoire. Cette clause prévoit qu’en cas d’impayé (qu’il s’agisse du loyer, des charges ou du dépôt de garantie), le bail peut être résilié automatiquement, sous certaines conditions.
Avant toute chose, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (nouveau nom de l’huissier de justice). Ce document donne au locataire un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en réglant les loyers dus ainsi que les frais de commandement. Durant cette période, le locataire peut également :
- saisir le juge des contentieux de la protection pour demander un délai de paiement ;
- ou solliciter une aide ponctuelle du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).
Passé ce délai de deux mois, si les sommes dues ne sont pas payées, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire.
La procédure peut être menée en référé, c’est-à-dire en urgence. Le juge peut toutefois décider d’accorder un nouveau délai de paiement, tout en laissant le locataire dans les lieux. Dans ce cas, le bailleur devra suivre de près le respect des engagements pris par le locataire devant le juge.
Si l’expulsion est prononcée, le commissaire de justice intervient pour la mettre en œuvre. Le bailleur ne peut en aucun cas procéder lui-même à l’expulsion ni changer les serrures, sous peine de sanctions.
Opter pour la saisie conservatoire
La saisie conservatoire concerne uniquement les locataires solvables. C’est une procédure réalisée par un huissier en prévision d’un procès. Elle permet de sécuriser les paiements des impayés à l’issue du procès. Les biens et comptes du locataire sont bloqués par l’huissier à la hauteur de ses impayés et le propriétaire possède un mois pour saisir le Tribunal judiciaire.
Saisir le tribunal d’instance
En cas de dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal d’instance en lui demandant de constater la résiliation du bail et de prononcer l’expulsion du locataire.
Grâce à cette procédure, le propriétaire pourra faire constater la résiliation du bail par le juge, demander l’expulsion du locataire et tenter de récupérer les loyers impayés, si le locataire est solvable.
Les procédures auprès du tribunal sont généralement très longues et peuvent présenter des résultats aléatoires en fonction de la nature du dossier. Il faut compter entre 1 et 5 ans de procédure.
Pour ce qui est du coût, celui-ci est relativement élevé. Il faut compter entre 1000 € et 3000 €. Si le locataire n’est pas solvable, ces sommes ne seront pas remboursées et donc perdues. Néanmoins, le coût de la procédure est déductible de vos revenus fonciers.
Impayés de loyer : tout ce que vous devez savoir
Que faire si un locataire paie toujours en retard, mais sans être en impayé total ?
Un retard récurrent est un signal d’alerte. Proposez un prélèvement automatique ou un changement de date d’échéance pour s’adapter à ses revenus. Ajoutez une clause de pénalités de retard dans le bail pour l’inciter à payer à temps.
Comment récupérer un loyer impayé si le locataire est en difficulté financière ?
Discutez avec le locataire pour un échelonnement de la dette. Si une caution existe, contactez le garant. Activez l’assurance loyers impayés (GLI) si vous en avez une. Certaines aides comme le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) peuvent aussi intervenir.
Combien de temps prend une expulsion en cas d’impayé ?
Entre 6 mois et 1 an en moyenne, selon les délais judiciaires et la trêve hivernale. Pour accélérer les délais, utilisez une clause résolutoire et engagez vite une procédure avec un huissier.
Impayés de loyer en colocation, comment gérer ?
Tout dépend du type de bail signé ! Vous avez inséré une clause de solidarité dans le contrat de colocation ? Vous pouvez réclamer le loyer à tous les locataires. Celui qui paie pourra ensuite se retourner contre son colocataire indélicat.
En l’absence de clause de solidarité, le bailleur doit agir contre le colocataire défaillant. Il est donc essentiel de prévoir une telle clause dans votre contrat de location !
