Vous êtes propriétaire bailleur et depuis un certain temps votre locataire ne paie plus son loyer. Les impayés de loyer peuvent avoir des conséquences financières importantes pour vous.
Comment procéder pour rétablir la situation ? De quels droits disposez-vous ? Réponse.
Lors de la signature du contrat de bail, le locataire et le propriétaire s’engagent. Ils disposent tous les deux de droits et d’obligations.
Le locataire a, entre autres, l’obligation de payer chaque mois son loyer et ses charges.
Dès lors que ce dernier ne paie plus, la loi vous permet d’agir.
Régler les impayés de loyer avec une démarche à l’amiable
Dans un premier temps, procédez à “l’amiable”. Contactez rapidement votre locataire en essayant d’identifier le changement de situation qui a conduit aux impayés de loyer. La mise en place d’un échéancier de paiement peut permettre de régler progressivement la situation.
Régler les impayés de loyer avec des lettres de relance
Envoyer une lettre de relance pour les impayés de loyer
Si aucune solution est trouvée, vous pouvez envoyer au locataire une lettre de relance en recommandé avec accusé de réception rappelant qu’il a signé un bail et qu’il s’est donc engagé à régler son loyer.
Au préalable, vérifiez dans votre contrat de location et dans les documents signés avec le garant, les procédures à suivre. L’assurance qui vous protège en cas de loyers impayés prévoit des délais d’envoi à respecter, en fonction des différents courriers à envoyer au locataire.
Assurer la gestion locative, c’est donc être rigoureux dans la définition de sa procédure de recouvrement.
Relancez les impayés de loyer par SMS
Il est tout à fait possible de relancer les impayés de loyer par SMS. Les propriétaires peuvent facilement envoyer des messages automatiques à leurs locataires pour les informer du retard de paiement et leur rappeler les conséquences en cas de non-paiement.
Cette fonctionnalité, proposée par le logiciel de gestion locative LOCKimmo, permet non seulement de gagner du temps, mais aussi d’améliorer la communication avec les locataires et de favoriser un règlement rapide et amiable des impayés.
Lettre de mise en demeure
Si malgré cela vous n’avez toujours pas reçu les loyers qui vous sont dus, vous pouvez faire parvenir à votre locataire une lettre de mise en demeure qui intervient dans les 15 jours après le premier rappel (en recommandé avec accusé de réception).
Régler les impayés de loyer avec les garants
Une étude Seloger a mis en lumière le fait que les propriétaires bailleurs ne sollicitent que très rarement le garant de leur locataire en cas d’impayés de la part de ce dernier.
Pourtant lorsqu’un impayé survient et si la présence d’un garant avait été exigée lors de la signature du contrat de location, c’est au garant qui s’est porté caution de prendre en charge le paiement des loyers et des charges du locataire qui seraient impayés dans le cadre du bail.
Intervention du garant
Le garant peut être une personne physique ou bien encore un organisme comme, par exemple, Action Logement (garantie Visale). Il peut être destinataire des relances et également des mise en demeure de payer.
En général c’est un proche du locataire et le professionnel de l’immobilier ou le propriétaire bailleur qui se sont assurés de sa solvabilité avant l’entrée dans les lieux du locataire et au moment de la signature du bail.
Engagement peut être simple ou solidaire
Caution simple
Si la caution est dite caution simple il peut être fait appel au garant uniquement après avoir relancé le locataire.
Caution solidaire
Si la caution est dite caution solidaire ce qui est le cas le plus général pour les locations d’habitation le garant peut être sollicité quand bien même le locataire n’aurait pas encore été relancé.
Contacter le garant
Le propriétaire doit contacter le garant par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui expliquant la situation et en lui demandant de régler la dette du locataire.
Si le garant ne répond pas ou refuse de payer, il peut être nécessaire d’entamer une procédure judiciaire. Il est donc crucial de garder une trace écrite de tous les échanges avec le locataire et le garant, afin de faciliter les démarches en cas de litige.
Régler les impayés de loyer avec la garantie loyers impayés
La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance privée disponible auprès d’un grand nombre de compagnies. Le propriétaire assuré recevra une indemnisation en cas de défaut de paiement du loyer par son locataire.
Certaines assurances prévoient non seulement le paiement des loyers mais aussi les réparations en cas de dégradations du logement par le locataire. Ces dégradations ne doivent pas être couvertes par le dépôt de garantie.
Avec la GLI, le bailleur est également protégé en cas de départ prématuré du locataire.
Pour finir, l’assurance prend en charge les frais de contentieux générés par le défaut de paiement du loyer (frais de procédure loyer impayé, frais de justice, etc.).
Les conditions de souscriptions à la GLI
Voici les 2 conditions de souscription à une garantie loyers impayés :
Le locataire soit solvable aux yeux de l’assureur
Le logement constitue la résidence principale du locataire
Saisir la garantie loyers impayés
La souscription à une assurance ne dispense pas le propriétaire bailleur d’engager les démarches classiques dès qu’un défaut de paiement est constaté. En effet, en cas d’impayé de loyer, le bailleur doit se montrer vigilant et adresser les relances dans les délais prévus. A défaut, l’assurance ne prend pas en charge l’impayé.
Le bailleur déclare le sinistre selon le processus défini dans son contrat d’assurance loyers impayés. Si ces étapes sont respectées, le bailleur est indemnisé à hauteur des plafonds et des limitations de garantie prévus. En général, la GLI permet au bailleur de recevoir ses indemnités dès le troisième mois à compter du premier impayé du locataire.
La clause résolutoire dans le contrat de location
Le contrat de location établi entre le bailleur et son locataire peut contenir une clause résolutoire précisant qu’en cas d’impayés (du loyer, des charges, du dépôt de garantie) aux échéances convenues, le bail sera résilié automatiquement. Auparavant, le bailleur devra adresser un commandement de payer par commissaire de justice (le nouveau nom de l’huissier de justice !). Le locataire dispose de 2 mois pour régler les loyers impayés et les frais de commandement. Pendant cette période, le locataire peut aussi demander un délai de paiement au juge en saisissant le tribunal de son domicile ou demander une aide financière ponctuelle au fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Passé ce délai de 2 mois, et en l’absence de règlement des sommes dues par le locataire, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire. Le juge, qui peut être saisi en référé, a à nouveau la possibilité d’accorder un délai de paiement, tout en restant dans le logement. Le propriétaire doit alors être vigilant sur le respect des engagements du locataire envers le juge.
Si l’expulsion est prononcée, le bailleur fait appel à un commissaire de justice. En aucun cas, il ne peut procéder lui-même à l’expulsion de son locataire, ni changer la serrure.
La saisie conservatoire
La saisie conservatoire concerne uniquement les locataires solvables. C’est une procédure réalisée par un huissier en prévision d’un procès. Elle permet de sécuriser les paiements des impayés à l’issue du procès. Les biens et comptes du locataire sont bloqués par l’huissier à la hauteur de ses impayés et le propriétaire possède un mois pour saisir le Tribunal judiciaire.
La saisie du tribunal d’instance
En cas de dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal d’instance en lui demandant de constater la résiliation du bail et de prononcer l’expulsion du locataire.
Grâce à cette procédure, le propriétaire pourra faire constater la résiliation du bail par le juge, demander l’expulsion du locataire et tenter de récupérer les loyers impayés, si le locataire est solvable.
Les procédures auprès du tribunal sont généralement très longues et peuvent présenter des résultats aléatoires en fonction de la nature du dossier. Il faut compter entre 1 et 5 ans de procédure. Pour ce qui est du coût, celui-ci est relativement élevé. Il faut compter entre 1000€ et 3000€. Si le locataire n’est pas solvable, ces sommes ne seront pas remboursées et donc perdues. Néanmoins, le coût de la procédure est déductible de vos revenus fonciers.
Impayés de loyer en colocation, comment gérer ?
Tout dépend du type de bail signé ! Vous avez inséré une clause de solidarité dans le contrat de colocation ? Vous pouvez réclamer le loyer à tous les locataires. Celui qui paie pourra ensuite se retourner contre son colocataire indélicat.
En l’absence de clause de solidarité, le bailleur doit agir contre le colocataire défaillant. Il est donc essentiel de prévoir une telle clause dans votre contrat de location !
