En raison d’une fiscalité plus avantageuse et de loyers plus élevés, la location meublée attire les propriétaires bailleurs et les investisseurs immobiliers. Pourtant, ce type de location est soumis à des règles de plus en plus sévères, notamment depuis la loi Alur. L’imposition des locations meublées demeure intéressante si l’on se donne la peine de réaliser une comptabilité complète car elle permet d’amortir le bien. Pour prendre la bonne décision, nous faisons le tour d’horizon de la fiscalité des locations meublées.
Bénéficier d’un dispositif fiscal lors de l’achat d’un bien immobilier
En investissant dans l’immobilier neuf ou ancien, vous pouvez bénéficier de certains dispositifs fiscaux sous certaines conditions : loi Pinel, dispositif Denormandie, dispositif Censi-Bouvard, etc.
Ces dispositifs vous permettent d’obtenir une réduction d’impôt, un élément intéressant à prendre en compte lors de votre investissement locatif.
La fiscalité des revenus d’une location meublée
Les revenus qui découlent d’une location sont obligatoirement imposables. Les loyers tirés de la location doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale :
- en tant que revenus fonciers (RF) si votre location est nue
- en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si votre location est louée meublée.
Rappelons que la location meublée correspond désormais à des critères précis : le logement doit être garni d’un minimum de mobilier prévu par décret : une literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des étagères de rangement, des luminaires, du matériel d’entretien ménager, de la vaisselle, un réfrigérateur et un congélateur ou une partie congélateur.
Le régime micro-BIC
Des régimes simplifiés micro-foncier ou micro-BIC permettent de bénéficier d’un abattement supposé couvrir les charges. Le bailleur n’a alors aucun calcul à faire.
Le régime micro-BIC en location meublée entraîne l’application d’un abattement fiscal de 50 % des charges relatives à la propriété. Seuls 50% de vos loyers seront donc à ajouter à vos revenus. On comprend par conséquent qu’avec un régime micro-BIC il ne sera pas possible de générer de déficit.
Le régime du micro-BIC est un régime accessible si les revenus que vous tirez de vos locations ne dépassent pas 32 900 euros par an. Ce régime est caractérisé par sa simplicité, notamment concernant la comptabilité et la déclaration de revenus.
Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Avec ce régime réel d’imposition, vous pouvez déduire toutes les charges (travaux, intérêts d’emprunts, charges de copropriété, achat de mobilier, etc.) qui sont relatives à la propriété. Mais vous pouvez également pratiquer des amortissements sur la valeur d’achat du bien (hors terrain). La somme de toutes ces déductions peut vous permettre de diminuer votre résultat fiscal et celui-ci peut ainsi se retrouver proche de zéro, voire générer des déficits.
Si tel est le cas, vos locations échapperont à l’impôt. Vous l’aurez compris, ce statut apporte des avantages fiscaux non négligeables. Il est à privilégier si vos locations sont susceptibles de dégager des charges déductibles conséquentes ou si la valeur d’achat est particulièrement élevée.
Toutefois, il impose une comptabilité et des déclarations fiscales complexes. En effet, la déduction des amortissements se fait en décomposant la valeur de la construction : gros œuvre, électricité, toiture, plomberie, etc. Des valeurs et des pourcentages sont admis par l’administration fiscale mais peuvent varier selon les régions. En outre, une déclaration de résultats et un bilan avec annexes sont à fournir chaque année.
Le déficit ne peut s’appliquer que sur les revenus de même nature des années suivantes. Le déficit éventuellement généré par votre activité de loueur en meublé non professionnel ne pourra donc venir réduire que des bénéfices qui apparaîtraient les années suivantes sur cette même activité. Le déficit généré par cette activité ne pourra pas s’appliquer en déduction des autres revenus que vous générez (comme par exemple vos salaires). C’est donc le bon moyen pour profiter de 100 % de vos loyers mais pas pour diminuer votre impôt existant.
Surveillez l’actualité législative. En effet, le statut de LMNP est souvent remis en cause par certains parlementaires. Pour l’instant, il échappe à toute modification.
Si vos revenus locatifs excèdent 23 000 euros par an et constituent plus de 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal, vous deviendrez LMP ou loueur de meublé professionnel.
Exonération d’impôt en location meublée
Vous proposez un meublé à la location ? Les loyers issus de la location d’un meublé d’une partie de la résidence du bailleur ayant un prix dit « raisonnable » sont exonérés d’impôt. Il s’agit :
- des loyers perçus de personnes n’élisant pas domicile et inférieurs à 760 euros par an ;
- des loyers reçus de personnes qui font de ces pièces leur résidence principale dès lors que le prix est inférieur à 191 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France, et 141 € dans les autres régions. Il s’agit du prix par mètre carré et par an hors charges.
La TVA des locations meublées
Dans certaines situations, le propriétaire bailleur d’une location en meublé peut être assujetti à la TVA. Il faut que la location s’accompagne d’au moins trois des quatre prestations suivantes :
- la fourniture de linge de maison,
- le petit-déjeuner,
- le nettoyage régulier des locaux
- la réception de la clientèle.
La fiscalité des loyers ne constitue pas le seul critère
Avant tout investissement dans l’immobilier locatif, vous devez garder en tête qu’un tel projet n’est pas seulement fiscal.
La location nue présente des avantages qui peuvent parfois compenser l’imposition d’une partie des loyers. Un plus large choix de locataires, des locataires qui restent plus longtemps, un bail plus long, etc.
La location meublée intéresse plutôt des personnes de passage avec un bail d’un an, des étudiants. Vous devez prendre en compte également le coût du renouvellement fréquent du mobilier.
Voilà, vous avez toutes les cartes en main concernant la fiscalité et l’imposition des locations meublées. A vous d’investir dans un logement idéal maintenant !
