Logement énergivore : le point sur toutes les mesures

Logement énergivore : le point sur toutes les mesures

L’ensemble des logements (habitation, bureaux, etc.) représente un quart des émissions de gaz à effet de serre (GES). La guerre aux passoires thermiques est donc déclarée pour sauver la planète. Propriétaires bailleurs, vous devrez rénover, isoler ou renoncer à louer ! 

Qu’est-ce qu’un logement mal isolé ? 

Un logement mal isolé bénéficie d’une étiquette énergie F ou G dans son DPE (diagnostic de performance énergétique). Sur les 29 millions de résidences principales en France au 1er janvier 2018, seules 6,6 % sont économes en énergie tandis que 17 % sont énergivores, soit 4,8 millions de logements. 

 

Le DPE se base sur la consommation annuelle énergétique du logement, dans laquelle le chauffage joue un rôle prépondérant. Cela explique sans doute que l’on retrouve plus de logements énergivores dans les départements montagneux et ruraux, ainsi que dans les maisons individuelles et les petites surfaces construites avant 1948. 

 

Depuis le 1er janvier 2022, toutes les annonces immobilières doivent afficher l’étiquette énergie, l’étiquette climat et une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE. Si votre logement est classé F ou G, vous êtes obligés de mentionner dans l’annonce de location ou dans le contrat de location “Logement à consommation énergétique excessive”.  

 

D’après une étude des Notaires de France en octobre 2021, la valeur d’un logement classé F ou G subit une décote de 5 à 20 %. 

Interdiction d’augmenter le loyer

Vous êtes propriétaire bailleur ? Si votre ou vos logements proposés à la location sont mal isolés, vous devrez réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique. A défaut, vous ne pouvez plus augmenter le loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail si votre bien est situé dans une zone tendue. 

 

La liste des communes en zone tendue ne cesse de s’allonger. De plus en plus de villes connaissent des difficultés de logements et une offre inférieure à la demande. Il s’agit par exemple de Paris, Nantes, Grenoble, Lyon, Marseille, Montpellier, Bastia, Bayonne, etc. 

 

Cette interdiction concerne les locations nues comme les locations meublées, pour les nouveaux contrats comme pour les contrats en cours renouvelés ou reconduits. 

 

En outre, depuis le 28 août 2022, l’indexation annuelle en fonction de l’indice de référence des loyers ne peut plus être appliquée aux logements classés F ou G situés dans toute la France. 

Interdiction de louer un logement énergivore

À compter du 1er janvier 2023, l’interdiction de location concerne les logements les plus énergivores de la classe G. Le niveau de performance énergétique minimal demandé pour qu’un logement soit considéré comme décent sera alors fixé à 450 kWh d’énergie finale / m² / an. 

 

Cette exigence viendra compléter les critères de décence déjà appliqués : surface minimum, absence de risque manifeste pour la sécurité ou la santé du locataire, présence de certains équipements, absence d’espèces nuisibles ou parasites. 

 

En 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location. Puis, en 2028, ce sera la tour des logements classés F et en 2034, les logements classés E. 

Isoler sa location : une obligation sous conditions pour augmenter le loyer ? 

Après la réalisation de travaux dans un logement, le bailleur pouvait augmenter le loyer librement, même en zone tendue. Depuis le 1er janvier 2020, cela n’est possible qu’à la condition que ces travaux génèrent une performance énergétique minimale. Ainsi, la consommation énergétique enregistrée de la location doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. 

 

Si le logement dépasse cette limite, il sera classé F ou G dans un DPE (diagnostic de performance énergétique). 

 

Bon à savoir 

La loi Énergie-climat prévoit que les copropriétaires qui parviennent à démontrer qu’ils ne sont pas parvenus à faire voter des travaux d’isolation par l’assemblée générale de copropriété soient exonérés de l’obligation de réalisation de travaux.  

La rénovation obligatoire des passoires thermiques mentionnées 

Dès janvier 2028, les propriétaires de passoires thermiques seront contraints de réaliser des travaux pour atteindre la classe E au minimum. Sans action du propriétaire pour réduire les dépenses et les déperditions énergétiques de son logement, la non-réalisation de travaux sera mentionnée dans toutes les publicités destinées à la vente ou à la location du bien en question, ainsi que dans les actes de ventes ou les contrats de location.

La réalisation obligatoire d’un audit pour les passoires thermiques 

Dès le 1er avril 2023, un audit énergétique sera annexé au diagnostic de performance énergétique (DPE) pour tous les logements qualifiables de “passoires thermiques” classés F et G, qu’ils soient vendus ou bien loués. Ce diagnostic est à fournir à tout nouvel acquéreur ou locataire d’un logement très énergivore (classé F ou G). 

 

Il pourra contenir, entre autres, des propositions de travaux adaptés au bien immobilier en question et faire mention des diverses aides publiques existantes pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique et leurs conditions d’attribution.  

 

L’affichage des dépenses énergétiques théoriques dans le DPE 

Dès janvier 2022, le montant supposé et théorique des dépenses énergétiques devra être mentionné au sein du DPE. L’objectif de cette mesure est d’informer davantage le nouvel acquéreur ou le nouveau locataire des futures charges (chauffage, eau chaude etc) dont il devra s’acquitter. 

 

Le classement du bien immobilier ainsi que  le montant des dépenses théoriques mentionnées dans le diagnostic de performance énergétique seront affichés dans les annonces de vente et de location, ainsi que dans le contrat de location.

 

Les autres règles relatives aux passoires thermiques

Un DPE opposable

Depuis le 1er janvier 2021, le DPE est opposable. Dès lors, il n’est plus seulement fourni à l’acquéreur ou au locataire à des fins d’information mais ces derniers pourront s’en servir contre le vendeur ou le propriétaire bailleur.

Le permis de louer

D’autres alternatives pour tenter d’enrayer le phénomène de passoires thermiques s’inscrivent dans la même optique et sont d’ores et déjà en place. Nous pouvons ainsi citer le permis de louer qui s’applique à certaines villes et qui consiste à une vérification du logement avant sa mise en location pour ne pas mettre sur le marché locatif des logements insalubres. 

Le dispositif Denormandie

Il existe également le dispositif Denormandie mis en place dans les 222 villes moyennes françaises et qui se présente sous la forme d’une réduction fiscale pour un logement rénové puis proposé à la location.

 

Une aide à la rénovation Maprimrenov’

Propriétaires bailleurs, des aides sont disponibles pour faciliter la rénovation énergétique de vos logements comme le dispositif MaPrimrenov’. 

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