SCI : Organisation, gestion, avantages…

Sommaire

Que vous soyez novice ou non en immobilier, vous avez déjà très certainement entendu parler de la SCI (Société civile immobilière)

Nous avons dressé pour vous la liste complète de tous les éléments relatifs à la SCI que vous devez absolument connaître avant de vous lancer. 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière est une structure juridique qui a pour objectif l’acquisition puis la location d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est créée spécifiquement pour gérer le patrimoine immobilier attaché à l’exercice d’une activité commerciale. Comme son nom l’indique, une SCI a forcément une activité civile et non commerciale. Elle est constituée a minima de deux personnes.

La création d’une SCI vous permet de disposer de plusieurs avantages. Mais nous reviendrons plus tard sur ces éléments. 

Le type de structure d’une SCI est très apprécié puisqu’il représente 30 % du nombre total des sociétés en France. Ce type de structure permet de séparer l’immobilier et l’exploitation commerciale, tout en optimisant les interactions entre les deux, car en effet, un bail commercial est signé entre la SCI et la société commerciale.

Les termes à connaître concernant la SCI

Certains termes relatifs à la création ainsi qu’à la gestion d’une SCI sont à connaître. Voici les principaux que vous devez connaître :

Comme vu ci-dessus, la SCI permet de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers et de les gérer dans le but d’en tirer profit. La SCI peut être propriétaire d’un ou de plusieurs immeubles situés en France. Ces derniers peuvent être achetés ou transmis au moyen d’une donation, d’une vente ou d’un apport par les associés.

La structure d’une SCI est telle qu’elle permet de conserver le contrôle d’un patrimoine. En effet, les statuts de la SCI permettent de désigner un gérant et d’établir ses différents “pouvoirs”. Les statuts permettent également d’établir l’interdiction de vendre ses parts, de donner la priorité de rachat aux autres associés, ou encore de transmettre ses parts à une tierce personne ou aux enfants etc…

La SCI permet à plusieurs personnes d’acquérir ensemble un même bien. Seulement parfois, il arrive que plusieurs membres d’une famille se retrouvent propriétaires d’un immeuble involontairement. (ex : en cas de divorce)

Dès lors, les règles de l’indivision doivent s’appliquer. Les différents propriétaires doivent ainsi gérer ensemble les immeubles, et trouver un accord pour l’ensemble des décisions communes.

Chaque personne peut décider de quitter l’indivision. Cela provoque souvent la vente des biens immobiliers indivis.

La SCI à capital fixe constitue la forme la plus courante de société. Le montant du capital est décidé dès la création et il est inscrit dans le contrat de société.

Si une modification de capital est envisagée, les associés se rassemblent obligatoirement en assemblée générale pour modifier les statuts, publier une annonce légale, et les envoyer au Greffe. C’est la procédure légale.

Cette SCI offre des avantages grâce, notamment, à sa grande souplesse. Elle permet de modifier la répartition du capital sans avoir à changer les statuts. Le capital déterminé est réparti entre les différents associés. Les associés peuvent garder leur anonymat.

Cette SCI a pour objectif la gestion et la transmission d’un ou plusieurs immeubles au sein du cercle familial.

La SCI familiale est majoritairement utilisée par les particuliers qui souhaitent gérer un patrimoine immobilier et en optimiser la fiscalité lors de la transmission aux différents successeurs. 

Très utilisée par les promoteurs immobiliers, la SCI dite de construction-vente a pour objectif la construction d’immeubles en vue de leur revente.

A noter tout de même que si ces opérations sont répétées, ce type d’activité peut être considéré comme commercial.

Elle a pour but la construction ou l’acquisition d’un ensemble immobilier dans le but de diviser la société entre plusieurs associés. Avec ce type de SCI, la société est dissoute lors du partage.

Quel est le coût de la création d’une SCI ?

Lors de la création d’une société civile immobilière, les frais liés à la publication dans un journal d’annonces légales et à l’immatriculation au greffe sont en général de l’ordre de 250 euros. Vous devrez également ajouter les honoraires du notaire, le cas échéant.

Comment créer une SCI (société civile immobilière) ?

1ère étape : Le choix du bien immobilier

Dans un premier temps, vous devez trouver le bien immobilier qui sera acquis par votre SCI. Cet investissement locatif aura pour propriétaire votre société civile immobilière.

En général, vous n’aurez pas forcément créé votre SCI au moment où vous trouverez le bien à acquérir. Il est donc très important, dans votre compromis de vente, de faire mentionner une clause de substitution. Celle-ci précisera que vous vous portez acquéreur du bien, mais que l’acquéreur pourra changer. Dès lors, une fois la SCI créée, elle se substituera à vous en tant qu’acheteur sans que ceci pose problème.

2ème étape : La rédaction des statuts

La création d’une SCI passe par la rédaction de ses statuts qui peuvent être rédigés par un expert comptable, un avocat ou bien par vous-même.

La rédaction des statuts peut s’avérer complexe. Vous devez porter une attention toute particulière aux problématiques de cession de parts, aux entrées de nouveaux associés etc… Sur ces points la connaissance technique d’un expert-comptable ou bien d’un avocat est souvent la bienvenue.

Le statut de votre SCI doit comporter certaines informations : 

  • La forme juridique de la société, son objet (souvent : “acquisition de bien immobilier et location”) et sa dénomination
  • Le siège social 
  • Le capital social
  • Le nom des associés et la répartition des parts
  • La durée de vie de la société
  • Les modalités de fonctionnement
  • Les options : TVA, IS…

3ème étape : L’ouverture du compte bancaire

Une fois les statuts rédigés et signés, il faudra vous rapprocher de votre banque. Vous allez en effet ouvrir un compte bancaire pour votre SCI. 

Sur ce dernier vous déposerez le capital social prévu dans vos statuts. Le compte bancaire aura la forme d’un compte “en attente de création”. Une fois votre SCI immatriculée vous pourrez transmettre votre Kbis à la banque et votre compte bancaire deviendra alors pleinement opérationnel.

4ème étape : L’enregistrement des statuts

Une fois la rédaction des statuts terminée, tous les associés signent les documents et reçoivent un exemplaire certifié conforme. A partir de ce moment, la société est créée. Félicitations ! 

Vous devez vous rendre au service des impôts pour enregistrer les statuts uniquement s’ils sont rédigés par un notaire et/ou que l’acte contient une opération juridique soumise à un enregistrement.

5ème étape : L’immatriculation de la société

Vous devez ensuite procéder à la rédaction d’une annonce légale afin d’immatriculer votre société. La publication doit se faire dans un journal d’annonces légales, dans le département du siège social de la SCI.  

L’avis de constitution doit contenir les informations suivantes :

La forme, le siège social, l’objet, la durée, les noms et adresses des gérants, la dénomination sociale de la société, le capital, la nature des apports, et pour finir, le Registre du commerce et des sociétés auprès duquel la société sera immatriculée.

6ème étape : Immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce

Afin de pouvoir immatriculer votre SCI au Greffe du Tribunal de Commerce vous devez en faire la demande via le Centre de formalités des entreprises qui centralise les pièces de votre dossier et les fait parvenir aux organismes intéressés par la création de votre SCI (service des impôts, INSEE, registre du commerce et des sociétés etc…)

Le site infogreffe.fr vous permettra de constituer en ligne votre dossier et de charger vos différentes pièces justificatives.

Attention, cette étape est uniquement possible si vous disposez :

  • Du retour des statuts par le centre des impôts (si vous êtes concerné)
  • De l’attestation de la parution de l’annonce légale
  • De l’attestation de non-condamnation des associés
  • De l’attestation de propriété du siège social (ex: facture EDF)
  • D’une copie des cartes d’identité des associés

Après cette étape d’immatriculation, votre SCI dispose d’une personnalité morale et pourra fonctionner.

Lors de l’immatriculation de votre SCI les greffes réaliseront une validation juridique de votre demande.

7ème étape : La réception du Kbis

Suite à l’inscription de votre société civile immobilière au Registre du commerce et des sociétés par le greffe du tribunal de commerce, vous recevez sous quelques jours un extrait KBis confirmant votre inscription.

Il ne vous reste plus qu’à transmettre le document à votre banque pour virer l’argent au notaire et procéder à l’acquisition du bien immobilier. Et voilà, le tour est joué ! 

Quels sont les avantages d’une SCI ?

La SCI a pour bénéfice de venir séparer très distinctement l’immobilier de  l’exploitation commerciale, tout en optimisant les interactions entre les deux, car un bail commercial est signé entre la SCI et la société commerciale.

La SCI vous fait profiter d’autres avantages non négligeables :

Vous pouvez intégrer vos enfants au sein de la SCI (même ceux mineurs), qu’ils soient présents ou non au capital de la société commerciale. Donner des parts de votre SCI à vos enfants vous permet de transmettre aisément et progressivement ce patrimoine. 

En règle générale lors d’un décès les héritiers se retrouvent souvent propriétaires d’un même bien immobilier. Ils forment alors une indivision. C’est cette indivision qui devient propriétaire du bien hérité.

Dans ce contexte d’indivision et par exemple si les indivisaires souhaitent revendre le bien il devra alors y avoir accord entre les héritiers, ce qui est souvent complexe. Le législateur s’était emparé de cette question et avait assoupli les choses mais l’indivision reste tout de même liée à des rigidités voire même des situations débouchant sur des procédures judiciaires.

Dans le cadre d’une SCI, tout est simplifié. En effet, les éventuels désaccords ne sont pas un obstacle à la prise de décision. Les modes de décisions sont fixés dans les statuts de la SCI et si ces derniers sont bien rédigés en amont, on évite bon nombre d’obstacles.

Point intéressant si vous ou l’un des associés de votre SCI veut vendre ses parts, vous pourrez récupérer votre quote-part en argent, sans entraîner la vente du bien. La SCI rend donc également “liquide” la propriété immobilière. La souplesse de la structure et la liberté offerte dans la rédaction des statuts.  

Qu’en est-il de la fiscalité immobilière ?

La structure de la SCI permet également de réaliser une succession ou une transmission dans des conditions fiscales avantageuses. Pour transmettre le bien immobilier il suffit en effet de faire des donations des parts sociales de la SCI aux héritiers.

Dans ce contexte les droits de donation s’appliquent après déduction d’un abattement renouvelable tous les 15 ans. Vous avez donc la possibilité de transmettre un bien immobilier en ne payant pas ou très peu de droits de succession, la clé est de donner des parts sociales tous les 15 ans.

Pour peu que l’on anticipe un peu les choses, la future succession peut par conséquent se passer de façon fluide et pour un coût fiscal maîtrisé.

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans les comptes de la SCI.

L’immeuble professionnel est protégé en cas de faillite car il n’est pas concerné par les procédures qui peuvent affecter l’entreprise.

Lorsque la SCI aura remboursé l’emprunt dans sa totalité, les loyers qu’elle continuera à percevoir constitueront une source additionnelle de revenus. En tant qu’associé de la SCI ces bénéfices générés pourront vous être reversés comme dividendes.

Pour résumer, la SCI permet de : se constituer un patrimoine immobilier, percevoir un complément de revenu, transmettre progressivement son patrimoine à ses enfants.

La gestion d’une société civile immobilière

D’un point de vue juridique, le gérant d’une SCI a l’obligation de rendre compte annuellement de sa gestion. En effet, ce dernier est obligé de rendre compte de la gestion de la société aux divers associés, et ce au minimum une fois par an. Le gérant doit fournir un rapport écrit sur l’activité de la société civile immobilière durant l’exercice écoulé. Il doit notamment faire état des bénéfices réalisés ou prévisibles ainsi que des pertes encourues ou prévues. 

Bien sûr, la fréquence des AG (assemblées générales) peut être supérieure à une fois par an. Elle est déterminée dans les statuts de la SCI.

Le non-respect par le gérant de la société de l’établissement de ce compte-rendu engendre directement sa responsabilité civile

L’assemblée générale a pour objectif de réunir les membres de la SCI qui viendront procéder à l’approbation de diverses démarches (travaux, achats etc…) au moyen d’un vote. 

L’ensemble des décisions prises lors de l’assemblée générale sont retranscrites par écrit au sein d’un procès-verbal.  

Les diverses assemblées générales d’une SCI sont importantes. En effet, l’administration fiscale peut déclarer une SCI fictive en cas de manquement aux règles de fonctionnement.

D’un point de vue comptable, dans les faits, une société civile immobilière n’a pas d’obligation en termes de comptabilité. Néanmoins, la comptabilité est fortement conseillée pour sa gestion de tous les jours. Il s’avère en effet indispensable de tenir une comptabilité pour une SCI dans plusieurs situations :  

-Le gérant doit rendre des comptes annuels aux associés comme vu précédemment.

-En cas de rémunération du gérant, la tenue d’une comptabilité permettra de vérifier ces versements. 

-Lors du départ d’un associé de la société, la tenue d’une comptabilité permet d’évaluer ses parts sociales grâce à un bilan comptable annuel. 

-En cas de contrôle fiscal, la SCI doit être en mesure de fournir un compte de résultat pour justifier de ses bénéfices et de ses dépenses. Si vous n’avez pas suffisamment fait preuve de sérieux dans votre comptabilité, l’administration fiscale pourra entamer un redressement.

Vous l’aurez compris, même si elle n’est pas obligatoire, la tenue d’une comptabilité est vivement conseillée.

Les avantages du logiciel de gestion locative Lockimmo pour votre SCI

Comme vous avez pu le constater, la gestion d’une société civile immobilière recouvre de nombreux éléments. Elle comprend notamment un aspect lié à la gestion locative

L’activité de gestion locative rassemble l’ensemble des actions relatives aux relations entre la SCI et le locataire d’un bien immobilier. On parle ainsi de la rédaction du contrat de location, de l’établissement de l’état des lieux, de la bonne réception du loyer ainsi que des charges etc…). Ce sont autant d’actions qui nécessitent un certain temps. 

Ainsi, la meilleure option pour optimiser la gestion locative d’une SCI et gagner du temps est l’organisation. C’est ce que vous permet, entre autres, le logiciel de gestion locative LOCKimmo.

Toutes les informations relatives à votre activité professionnelle sont recensées. Dégagez-vous du temps grâce à notre logiciel professionnel. Vous pouvez être connectés simultanément avec vos associés et vous pouvez accéder à votre espace en ligne 7J7 et 24h24. 

LOCKimmo c’est aussi : 

-Des rappels automatiques pour les attestations d’assurance, les relances impayées…

-Une gestion simplifiée des dépôts de garantie

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-L’impression des quittances de loyers 

-Une gestion simplifiée des rapprochements bancaires

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